关于单身公寓为什么不能买我想说被人诟病的公寓到底能不能买？哪类人群适合购买公寓呢？

公寓产品一直是房地产的热门话题，是各大开发商销售的难点，是很多购房者最需要慎重选择的产品，无数购房者正陷入购买公寓的陷阱，部分顾客也享受着购买公寓的红利。那么，什么样的顾客适合购买公寓呢？

公寓示意图

公寓的形成

公寓是商业产品，但具备基本的家庭功能

政府在出售土地时，通常在各地区进行商业安排。也就是说，商业部分的布局开发商可以建设商铺外观、写字楼办公室、酒店等房地产形式，但部分地块开发商在抓地时会进行商业指标较高的布局，如果都修商业面，很难支撑商业运行，如果建写字楼，非核心地区的写字楼可以在非常困难的市场出租。(莎士比亚、写字楼、写字楼、写字楼、写字楼、写字楼)

装修示意图

简单来说，国内市场的公寓基本上为商业性质（有极少一部分为住宅性质），不具备开通燃气的条件，不仅购买税费及水电按照商业时费用收取，甚至不能落户。这就是公寓被人诟病的最大原因。

公寓优点

1. 不限购限贷，对于很多年轻人来说，想要有一套自己的房子，得满足很多要求，公寓这种产品，有钱就行
2. 不占用住宅贷款名额。商业产权的物业和住宅产权的物业贷款是分开的，不管你买多少套公寓，都不占用住宅贷款名额，也就是说，仍然能够享受首套房的贷款政策
3. 总价低，比同等位置的住宅在单价上明显低很多，再加上本身面积比较小，总价很有优势。
4. 住宅容易出租，回报率较高。年轻租户更愿意去租独门独户的房子，即使多付一点钱。
5. 位置一般比较好。公寓的位置一般选址都不错，要么是在优质地段，要么就是这个地段有特点。不然卖不出去。
6. 拆迁赔偿比例比较高，按照商铺的赔偿比例走，1:3，但是很少有开发商愿意拆掉公寓楼来新建，成本太高不划算。

公寓缺点

1. 税费高：严重超出住宅出让税费，且没有优惠政策（不管多少年，税费要一样付）
2. 产权年限短：本身的产权只有40年，实际买到的时候不会到40年（产权要从拿地时间开始算）
3. 生活成本高：商水商电价格为住宅水电的两倍，物业费比同等地段至少上浮30%（数据不准确，可能高也可能低）
4. 不能落户，没有学区（部分城市可公寓落户上学，比如我所在的城市重庆）
5. 可动用的杠杆小，首付比例高（商业地产首付比例50%，利率一般要上浮30%）
6. 同等位置，价格低，升值慢（住宅大涨，公寓小涨，住宅小涨，公寓持平，住宅小跌，公寓完全卖不出去。）
7. 梯户比高，居住人员多且杂（3梯10户，4梯12户，6梯24户，住宅一般是1梯1户，1梯两户，2梯3户，2梯4户）
8. 公摊大，得房率低（公摊普遍在30%以上，普通住宅公摊一般在30%以内）

LOFT产品

那么到底哪部分人适合购买公寓呢

综合优劣势分析：公寓不适合很多人，如果你是刚需型客户，购房是准备结婚生子，长期居住，无论如何不要购买公寓。如果考虑房产投资，想要短期出手，也不适合购买公寓。依照我自己的看房，下述几种客户，可选择购买公寓。

1. 购房主要是为了过渡，也就是说，不准备长期居住在该房产中。不管你是单身还是恋爱中，手上有积蓄，不想用家里的钱，又想要买一套自己的房子，可以考虑一下小面积的公寓，居住结束后，可以长期进行出租，获得稳定的收益。
2. 女士作为婚前财产。最近一段时间，我接触到的客户以此目的来咨询购买公寓的，不在少数。首付低，自己能付。女孩子手上有套公寓，不会给男方产生太大压力。后期不管是作为长期饭票，还是作为朋友/自己小聚的场所，都是不错的选择。
3. 想要有一份稳定的长期收益（房租）。做好了持久战的准备，不准备卖出去（公寓交易赚钱挺难的），想要一个长期稳定的收益，可以考虑购买公寓。

购买公寓应该注意哪些问题呢

位置：这里说的位置指的是宏观和微观的位置，首先从城市的角度来说，北上广深四个一线城市的公寓基本可以考虑买，风险较小，当然也要注意看产品户型是否合理，产品定价及汇报是否合适？成渝杭等二线中心注意买核心商圈的公寓投资风险较小，三四线城市投资就需要慎重再慎重，不建议在现在这个市场环境下购买；

产品功能性：同样的面积尽量选择loft产品，注意产品户型电梯配比等设计，尽量选择知名开发商，好的物业也是公寓保值增值的表现；

避免购买高回报带租约的投资公寓，市场上经常出现暴雷的情况，实际高于市场的价格购买，承诺超高的回报率，然后基本持续不到一年就不返祖继而跑路，高于5%的投资回报率的公寓就需要谨慎考虑了。

以上就是对公寓的分析与见解，相信你对公寓的认知有了一定的了解，那么你自己适合选择购买公寓吗？关注我，分享更多地产领域的专业知识。