2020年邮政房贷审批为什么这么慢

文| AI财经记者李在宰

编辑|董宇青

房贷本来一个月就能批准，现在是三个月”“一月以后还能再贷款吗？‘银行现在没有限额，那还要等多久？2021年开春初，原本是银行“开门红”的贷款节点的许多购房者陷入了得不到房贷的恐慌。

最近一段时间，多家银行暂停房屋贷款的消息冲上了微博热搜。不少购房者发现，原本1个月左右就能申请下来的新房住房审批贷款，突然被拉长到3至4个月。对此，AI财经社致电北京、深圳、上海、广州的各大银行了解到，住房贷款放缓的情况主要集中在沪广深等楼市成交火热地带，不仅如此，广州的"工农中建"四大行也于近日整体上提了按揭贷款利率。

部分银行暂停房贷，个别城市调整房贷利率等现象的出现，也再次明确了楼市“房住不炒”的信号。那么，房贷政策的频繁调整，又会给购房者们造成怎样的影响？

多地银行房贷额度收紧，调整偏向“一城一策”

近日，据媒体报道称，广州"工农中建"四大行的首套房按揭贷款利率集体升至"LPR＋55个基点"；二套房按揭贷款利率升至"LPR＋75个基点"。AI财经社从广州以上四大行相关工作人员处获悉确有此事，根据1月20日央行公布的5年期以上LPR（4.65%），首套和二套房按揭贷款利率分别调至5.2%和5.4%。

图/视觉中国

在此之前，广州的房贷利率方面并没有明显的变化，首套房长期为LPR+40个基点，二套房为LPR+60个基点。此次调整意味着，广州首套房和二套房的利率整体均上浮15个基点。不过，目前利率上调仅发生在广州区域，上海、北京、深圳等城市暂时未有变动。

对此，一位银行从业人士分析表示，这主要根据楼市的稳定情况来看。“一些楼市稳定地区，房贷利率的加点数一般是固定的，基本紧跟5年期LPR的波动幅度，而一些楼市热门区域的波动情况可能会大一些，会结合5年期LPR波动情况，对房贷利率的加点数进行指导定价，整体的变动会趋向'一城一策'化”。

事实上，在此之前，有关广州、深圳、上海等地银行房贷收紧的现象，曾一度引发舆论热议。据媒体援引多位银行业人士报道称，央行广州分行曾有过窗口指导，要求控制新增房贷速度，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。

AI财经社对此联系广州多家银行相关人员，如招商银行、光大银行都印证了这一说法。光大银行广州一位个贷经理表示，“我们银行二手房贷业务已经完全不受理了，主要是银行端的房贷资金收紧了。”招商银行广州某支行工作人员向AI财经社表示，“二手房贷款业务现在都不能审批，新房贷款都要找开发商的合作银行，具体能不能贷下来，要看银行的政策。”

值得一提的是，根据房地产市场形势的不同，不同区域的银行房贷管理的收紧程度也各不相同。AI财经社调研了解到，以招商银行为例，招商银行某上海支行个贷经理表示，"现在办理房贷业务要排队，但我们也不知道排队要排多久。政策变化太快，没有人能知道啥时候能放款下来。"

招商银行深圳地区一负责办理房贷业务人士也说道，其所在网点的房贷额度比较紧张，还有少量的额度，房贷的放款速度要比平常慢一点。“新房现在还能正常走审批，但是放款明显滞后了，不确定未来是不是会有新的变动。”

对于不同城市间的房贷政策差异，一位银行从业人士表示，“银行会在‘红线’要求内，动态调整房贷额度。也就是说，楼市过热的话，银行会增加房贷控制程度，从而减少房贷额度，但楼市发展较平稳，就会适当增加房贷额度，是一个动态调整过程。”

央行房贷新规下，部分银行房贷额度承压

个人住房贷款额度为何突然收紧？事实上，房贷"变天"主要受去年12月底央行发布的房地产贷款集中度管理的影响。

2020年12月31日，央行、银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下简称"通知"）。《通知》将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，第一道红线是房地产贷款占比，第二道红线是个人住房贷款占比，即个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

图/视觉中国

这项政策，让不少“踩线”的银行纷纷下调个人住房贷款额度。根据国盛证券研报，从2020年中报披露数据统计来看，共有13家银行不同程度"踩线"。另有专业人士根据早前银行财报中公开的数据进行测算，发现大型国有银行和股份制商业银行中各有四家存在不同程度的超标，有的银行两条红线都超标。

“两条”红线下，对银行造成的直接影响便是新增房贷额度的收紧。以招商银行测算为例，按照2020年中期业绩数据，假设其4年内匀速调整达到监管的要求，则2021年零售按揭贷款新增投放规模将降至756亿元，较去年水平减少约1268亿元；对公房地产贷款新增投放规模将下降至348亿元，较去年水平减少约560亿元。

事实上，早在去年9月，人民银行就已对70个大中城市2019年新发放的个人住房贷款(包括住房公积金贷款)借款人和商业银行进行摸底。当时央行方面称，调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况，准确把握贷款风险状况，更好地为研究制定住房信贷政策提供依据和参考。

去年年末，由于房贷规模巨大，国家在金融监管以及住房政策方面屡次释放管控信号，银保监会主席郭树清等高层屡次提及房地产金融化泡沫是“灰犀牛”。

进入2021年之后，上海、广州、深圳多银行额度明确收紧。据一位银行从业人士表示，“以往的银行贷款都是按季度性的安排投放，按月逐步控制，今年则改为月度投放，再加上监管窗口的指导，调控比较严格，额度也就明显偏紧了”。

据中信建投研报显示，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从去年中报数据来看，大型银行中，建设银行、邮政储蓄银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招商银行、兴业银行有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行、青农商行调整压力相对比较大，也有四年调整期。

对购房者影响几何？

当被问及银行房贷审批放款要多久时，一位负责新房交易的房地产中介表示，“1个月之前，银行房贷从申请到放贷还是在1个月以内，但现在银行整体额度紧张，估计得3个月左右了。"

房贷额度收紧后，不少购房人的房贷流程也因此被拉长。房贷还能不能正常审批？什么时候会放款？会不会影响房屋交易流程？成为购房人心中的诸多疑惑。

图/视觉中国

对此，招商银行上海某支行个贷经理介绍道，“一般而言， 新房的贷款审批进度主要看开发商和签约银行的合作情况而定，而如果是二手房交易的话，合同中并不会约定放款时间，只会约定过户时间。因此，只要审批手续能正常走，放款慢一些也不影响，最后的签约过户也可以正常进行，并不会影响交易。”

自2020年底住房贷款发布以来，有关个人按揭贷款是否会受影响的消息一直备受关注。银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企曾于1月22日表示，《通知》对按揭贷款这一块应该影响不大，按揭贷款是非常分散的，无论是从规模还是从范围来看，在集中度里面影响都不是太大。

融360大数据研究院研究员李万赋在该研究院1月的房贷报告中也提到，从目前各银行的房贷占比来看，仅有少数银行的个人房贷余额占比超标，面临着调降压力，多数银行尤其是大中型银行的个人房贷额度仍存在空间。

在此之前，为了避免政策"急转弯"，央行为超限的银行业金融机构设置了调整过渡期，超出2个百分点以内为2年，超出2个百分点及以上为4年。国盛证券研报称，新规充分给予银行2~4年过渡期来逐步调整，当前银行基本不存在压降房地产贷款的压力，只需在未来几年放缓房地产贷款的投放速度，使得占比自然下降至监管要求即可。

整体来看，近期各项调整政策并不会影响正常的个人房贷申请需求。个人住房贷款有“停贷”消息曝出的，多是一些房贷集中度指标“踩线”的银行，多数未超标的银行仍在正常放贷。

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