2020年首套房贷为什么不打折

#个人征信不好。房产证可以用作抵押贷款吗？#

最近房地产开发商面临的压力正在加重。

据广发固收数据，2021年3月，地产商境内及美元债到期+回售金额合计976.3亿元，4月合计达到890.9亿元。3、4月分别为境内外债务到期的高峰时段，需密切关注是否会演变为实际的信用风险。

事实上，去年以来，多家企业均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险，在石家庄、天津、福州、郑州多个城市，都因为烂尾楼受到关注。

然而这只是开始，已经有70%房企利润开始下降了

据克而瑞数据，从已披露年报的66家行业典型上市房企的营收和利润规模来看，2020年整体的营业收入为45429亿元，营收增速的中位值为18.4%，较2019年的28.7%下降10.3个百分点。整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下滑趋势，且降幅较2019年有进一步扩大。

与历年相比，净利率指标已降至2016年的水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。其中，毛利率、归母净利率下行的房企分别达到62家和51家，毛利率和归母净利率双降的房企达到47家，占比逾7成。

营业收入在降，净利润也在下降，只能说明一个问题：开发商“降价雨”、“贬值潮”，可能已经启动了。

原因很简单。房说君认为，现在披露的是2020年的业绩，房企的营收，以及整体的利润空间双双下降，降回到5年前的水平，同时70%的房企都在亏损、债务如约而至。叠加风波、政策收紧对施工及竣工交付节奏的影响，他们只有依靠快销售、快回款来保障资金顺畅。

这对大型房企来说，尚有一丝可能性，但是超过80%的房企是中小地方型企业，一资金规模就不雄厚，二品牌名气不够大，况且市场正在从卖方市场向买方市场转变，不打折、不促销，买房人就不愿意前来买房，说明“以价换量”早已经开始了。

降价打折卖房，对房企而言意味着“利润下降”，对购房者来说却是实实在在的好消息。

恰逢此时，楼市2个“新变化”，更有利于打击高房价

一、房贷利率连续3个月上涨，703家银行回应

4月20日，融360大数据研究院发布4月房贷利率报告，其监测样本扩大至42个重点城市703家银行分(支)行的监测数据，全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。这是今年2月开始上涨以来连续第三个月上涨。

具体到城市方面，3月以来，各地也陆续发布上调房贷利率的通知，广州首套利率调整为最低LPR+65个基点，即5.3%；二套为最低LPR+85个基点，即5.5%；重庆目前首套房贷利率调整为最低LPR+70个基点，即5.35%；二套利率调整为最低LPR+90个基点，即5.55%。

二、房贷审批趋于严格

今年以来，以北京、上海、广州、深圳为首的城市严格排查经营贷，严控资金违规流入楼市。除此之外，还要求严格筛查购房者的首付款来源、真实收入水平以及购房者的还款能力等等。规定首付必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

可见，随着信贷环境趋紧，银行贷款周期也开始延长。与此同时，严监管的风向下，目前在广州、重庆等热点城市，已经有银行的部分网点暂停了二手房贷款的业务受理。即便没有停二手房业务的，放款时间也都大大延长。所以现阶段，排队放款已成为部分银行的普遍现象。

显然，与2020的宽松环境相比，近期部分城市房贷审批趋于严格，利率开始上涨，甚至暂停二手贷款业务等现象的出现，对于不少购房者来说，不仅无形中提高了购房的门槛，也提高了一定的购房成本。

但之所以会出现这样的“新变化”，房说君认为，主要还是因为去年的政策宽松，导致不少炒房客违规通过套取经营贷来炒高房价，从而让部分城市的房价出现上涨苗头。如今房贷“新变化”频频，是起到堵住政策漏洞，抑制投机炒房和促进房价平稳最好的举措之一。

因此，在房说君看来，降价打折潮开启、房企出现亏损效应、房贷上升，以及703家银行提前做出反应，说明了2个问题。

刚需终于熬到“好日子”

要知道，在过去5年时间，一波席卷全国的房价上涨潮逐步酝酿，甚至是一些名不见经传的三四线小城也在上涨。有房族身家膨胀的同时，无房者不得不面对日益高涨的购房成本。

在这样的环境下，因为绝大多数的购房者都需要通过按揭贷款来买房子，且国家调控楼市的态度也很坚决，目前的调控措施主要是打击投机，抑制多套房，保护刚需。所以从长期来看，随着炒房需求逐步被抑制，市场打折潮开始蔓延，刚需的置业难度也会随之降低。

高速扩张的房地产行业，可能会迎来“收缩”

70%房企利润下降，这个数字虽然不多，但这些是针对60个行业典型上市房企，可以说是行业的“中流砥柱”。不完全统计，我国目前有超过195万家企业名称或经营范围含“房地产”，且企业状态为在业、存续、迁入、迁出的房地产相关企业。在经历了连续两年的过百家房企破产，高周转、高速扩张的房地产行业，大概率会迎来“收缩”。

房说君有话说，面对当前房市的“新变化”，2021年准备置业的留意，因为极有可能遇到房贷放款周期延长，甚至房贷无法通过审批的情况。在房贷额度收紧的情况下，一定要保护好自己的征信，因为银行只会更加青睐和优先满足征信状况良好的优质客户。

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