【18年成都购房新政策】封堵“网红盘”、设立二手房参考价格机制，成都“新政16条”调控全面升级

金家丽/在北京

3月22日，成都房地产市场再次掀起波澜。

当天《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》出炉，从住宅用地供应管理、房价地价联动机制、金融审慎监管及市场秩序监管等七个方面提出16条措施。

据成都市住建委解读，政策出台背景是为贯彻“房住不炒”决策部署，持续保持生活成本竞争力，保持房价收入比在全国主要城市中的优势地位。

近一年来，这座“西部网红城”凭借供需两旺的楼市表现力，屡屡引发关注。2020年2172万平米的新建商品住宅成交面积，同比上涨7%；截至今年2月，新房价格同比上涨6.5%，二手房价格同比上涨9.3%，二手房价涨幅居全国70城第四。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，继住建部今年先后赴杭州、无锡、成都及西安督导调研房地产工作后，成都此次“补丁式”调控政策符合市场预期。“新政对热点楼盘施行限售期延长等措施，将明显引导后续市场降温，开发商也需关注当地供地结结构，在拿地模式上与之进一步匹配。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫预判，新政出台需要一段缓冲期，预计当地楼市在二季度有所降温。

调控全面升级，封堵“3倍人数”热门盘

延长“网红盘”限售期限、成立二手房价格参考机制、法拍房纳入限购等，此次成都“新政16条”传递了多重关注点。

土地供应管理上，2021年全市住宅用地供应增长20%，保障性住房用地“应保尽保”；中心城区实行出让、公告“两集中”；超“三道红线”房企及重大失信行为竞买人不得参与竞拍。

住房交易管理上，登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，限售期限由3年延长到5年；“法拍房”纳入限购；另建立二手住房成交参考价格发布机制。

金融审慎监管上，调整差别化住房信贷政策，中心城区第二套住宅首付4成；严格审查个人住房贷款信息真实性，防范消费贷、经营贷违规流入楼市。

新政另在房价地价联动机制、市场秩序监管等层面制定多条举措，包括中心城区商住用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让；打击恶意炒作、借名买房、捂盘惜售等违规行为，涉嫌犯罪的移交司法机关。

与此次“新政16条”调控板块相对应，成都楼市此前产生了诸多看点。“万人摇”“万元地”等印证了当地热门的楼市表现。

一二手房“剪刀差”下，成都近一年屡现“打新潮”。2020年，以恒大天府、自在轩、凯德卓锦万黛等为代表的“网红盘”频现万人摇号。其中7月份取证的盘凯德卓锦万黛，774套新推房源吸引报名摇号人数5.8万人，普通购房者中签率仅0.48%。

步入2021年，当地长冶南阳御龙府等热门刚需盘依旧被解读为“顶流网红盘”，凭借万元出头的单价，未经推出便受购房者追捧。

严跃进表示：“此次新政将‘人房比’超3倍楼盘的限售期限由3年延长到5年，通俗来讲就是对热门楼盘出台更严格的限售管控，为后期市场降温。”

据成都市住建委解读，对热门楼盘管控在去年已有初步施展，为解决无房家庭居住问题，当地2020年“9·14新政”便提出“登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售”。

成都此次将“法拍房”纳入限购也有市场痕迹可寻。今年1月，高新区天悦府一套法拍房以高达178%的溢价率成交，单价高出小区二手房1.3万元/平方米。

严跃进表示，继住建部今年先后赴杭州、无锡、成都及西安督导调研房地产工作后，成都此次调控政策收紧政策符合市场预期。

“这次新政形成了密集的，全方位的调控，后续影响有两个方面。”他对此谈到，“一是促进房地产市场稳定，包括限购政策升级、热点楼盘限售期延长等能够减少恶意炒作；二是开发商需要注意后续市场降温的可能，研究当地保障性住房用地等新型供地模式，以便后续拿地模式跟当地房地产市场更精确地匹配。”

热门楼市引发“补丁式”调控，预计二季度初步降温

在谢逸枫看来，此次成都楼市新政的出台背景，可以归结为当地趋热的楼市现状。“其一，成都房价上扬趋势明显，尤其是中心城区上涨非常快速；其二，当地新房成交量有了井喷的苗头；其三，越来越多的投资性需求和外部资金流入当地市场。”

根据国家统计局数据，今年成都房价延续一贯的上涨趋势。2月份成都新房价格环比涨幅为0.7%，同比涨幅6.5%；二手房价格环比涨幅0.8%，同比涨幅9.3%。二手房价涨幅在全国70城排名第四。中国房价行情网显示，目前成都新房价格19336元/平方米，二手房均价19477元/平方米。

虽受疫情影响，新房成交量也逆势上扬。乐居四川统计，2020年大成都范围共计成交17.85万套新建商品住房，同比增长约4.1%。但囿于“9·14新政”提高个人住房转让增值税征免年限等调控举措，二手房成交量腰斩，4.89万套的成交量同比减少58%。一二手房呈明显“剪刀差”，更多购买力涌向“打新”。

土地市场上，大成都范围已经连续三年成交量超2万亩。当地去年土地成交金额约1471亿元，同比增加8.2%。楼面地价自去年7月便已突破2万元大关，位于高新区新川板块的一宗地块成交楼面价达2.07万元/平方米。

对于此次成都楼市“新政16条”后续执行层面，各界专家亦有不同角度的解读。

其中，针对引人关注的“房企超过‘三道红线’不得参与土地竞拍”，谢逸枫认为，该项措施存在施行难度，很难在全国开创先例。他告诉记者：“一些上市集团擅长套用‘马甲’参与竞拍，换言之，他们可能在当地注册或控股一家公司来参与土地拍卖，‘三道红线’想要真正限制企业拿地，落地起来会比较难。”

独立财经评论员周正国也对二手房参考价格机制等执行层面表示关注：“二手房指导价格机制可以通过价格信号指挥棒功能，降低盲目追涨购买，促进理性购房，当然执行机制很难在短期内完善；对司法拍卖房进行限制，可能影响不良资产处理的效率，只能权衡。”

另据深圳市住建委的政策解读，基于近期部分区域二手住房市场出现挂牌价格混乱、“抱团涨价”等现象，成都因此借鉴深圳等城市的做法，拟建立二手住房成交参考价格发布机制。接下来，成都市住建局先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，定期发布。

住房租赁市场也将成为当地接下来的布局重点，当地住建委介绍：“接下来住宅用地供应计划中单列租赁住房用地，占比不小于10%；未来五年全市将新增租赁住房30万套。”

谢逸枫预判：“成都的楼市真正降温可能要到二季度才会显现。新政策出台后有一个政策缓冲期，等政策真正落地后，房价涨幅收窄、土地市场降温的可能性才会有。”