上海业主大会物业专题之电梯、天台、维修基金……关于业主共有权问题的10个案例为您答疑解惑！

业主拒绝缴纳物业维护基金，占用屋顶、走廊成为自己的个人花园，物业维护基金的督促适用诉讼时效吗？遇到这些该怎么解决？

10个案例和要旨解决了业主对共同权利问题的所有疑惑！

01

特别维护资金由业主共享，缴纳特别维护资金是业主的法律义务，业主拒绝缴纳，以诉讼时效提出抗辩，不予支持。

[指导案例65号：上海市虹口区乐大厦业主大会诉上海环亚业总公司业主共同维权纠纷案]

案例要点：专项维修资金是房地产共享部位、共享设施设备保修期到期后用于维修、更新、改造的资金，由全体业主共享。

缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。

02

电梯属业主法定共有，出卖人出卖房屋时不能通过协议保留法定共有部分的所有权

【李庚昌等诉通华公司等物权保护案-《中国审判案例要览》2011年民事审判案例卷】

案例要旨 ：法定共有部分，是物权法对建筑物区分所有权中事关业主基本利益的共有部分的界定和规范，不允许当事人对此自由约定或变更。开发商无权保留法定共有部分的所有权，其已出售了专有部分，共有部分应一并转让。即使开发商在出售或安置时确实未将电梯价格计算在内，并取得对方同意，也仅享有要求购房者或安置户支付电梯价格的债权请求权，而不享有要求确认电梯所有权归开发商所有的物权确认请求权。

03

某业主将建筑物共用部分占为己用并影响到其他共有业主生活的，其他业主可要求该业主将共用部分恢复原状

【马文新诉洪文胜、李琼业主共有权纠纷案-《中国审判案例要览》2010年民事审判案例卷】

案例要旨 ：天台、走廊设计的主要功能是作为整幢楼宇的消防使用，这种特殊功能决定了它是整幢楼宇的全体业主共同共有、共同使用，业主私自将天台设置为“私家花园”、从而独占使用及占有部分共用走廊的行为侵害了其他业主的共有权，其他业主可要求该业主将建筑物共用部分恢复原状。

04

相邻业主的权利行使超出其专有部分相对应的外墙面范围，属不合理使用

【宋隆霖诉王乐义建筑物区分所有权纠纷案-《中国审判案例要览》2010年民事审判案例卷】

案例要旨 ：相邻的业主，一方将自家的空调室外机安放在另一方的卧室的窗下，其安放空调机的位置，并不在其专有部分相对应的外墙面的范围之内，故其对该共有部分不享有合理利用的权利。不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害、排除妨碍。因此，另一方有权要求对方移走该空调室外机。

05

对“住改商”的司法审查应采绝对禁止主义

【赵春钢等诉某移动运营商业主共有权纠纷案-《人民司法·案例》2014年第4期】

案例要旨 ：移动运营商擅自在居民小区楼房内搭设工业通信基站，从事无线通信作业，该行为与原有住宅性质相悖，不属于基于专有部分特定使用功能的需要而对共有屋顶的合理利用，已构成对共有物权的侵害，应认定为物权法禁止的“住改商”行为。

06

物业维修基金的催缴不适用诉讼时效

【上海环亚实业总公司与上海市虹口区久乐大厦小区业主大会物业维修基金催缴纠纷上诉案-《人民司法·案例》2013年第20期】

案例要旨 ：物业维修基金是物权法等法律规定所确认的一项业主共有财产，其筹集、使用必须经全体业主共同决定，但其缴纳是否受诉讼时效约束并未予以明确。作为业主的一项法定义务，维修基金的缴纳并非是一种普通意义上的债权请求权，且具备法定不适用诉讼时效情形的一般共性，因而不应受诉讼时效的制约。

07

建筑物区分所有权人不得改变住宅的共用部位

【郑州二建诉王良础不动产买卖合同纠纷案-《人民司法·案例》2007年第6期】

案例要旨 ：一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。

二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。

08

擅自改变楼房顶端使用用途的行为侵害了其他业主的共同权益

【侯利敏诉梅州市艺之林广告有限公司业主共有权纠纷案-《人民司法·案例》2009年第14期】

案例要旨 ：物权法规定的建筑区划内公共空间的权利归属原则，突出了业主权益的保护，限制了他人擅自处理和改变公共区域用途的行为。以自然物理属性和功能用途来看，楼房的全体业主对楼房的顶端拥有建筑物区分所有权。未经楼房全体业主同意，任何擅自处理和改变楼房顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任。

09

在约定翻建的房屋楼顶加建房屋的所有权，应属建设用地共同使用权人共同所有

【叶秀凤诉吴成功业主共有权上诉案-《人民司法·案例》2008年第22期】

案例要旨 ：房屋翻建过程中，在双方约定建造五层楼房的基础上，一方经审批后又出资一次性加建了两层房屋，并将加建部分的产权登记为自己所有。该行为侵犯了另一方的建筑物区分所有权中的共有权，即建设用地共同使用权和楼顶空间共有权，加建的房屋应属于建设用地共同使用权人共同所有。

10

业主委员会无权以自己名义对开发商擅自更改规划减少公共区域的行为提起诉讼

【酉阳县怡豪国际公寓业主委员会诉重庆怡豪房地产开发有限公司物权纠纷案-《人民司法·案例》2013年第6期】

案例要旨 ：物业管理条例第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会起诉开发商擅自更改规划减少公共区域的行为不属于物业管理活动，因此，业主委员会无权以自己的名义对开发商擅自更改规划减少公共区域的行为提起诉讼。

来源：走进民法典、山东高法

编辑：史梓敬