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【18年苏州购房政策】苏州购房:内行人说出实情,这样买房才最正确

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提问:苏叔,你好,坐标苏州,我在工业园区上班,目前单身无房,希望可以在园区置业,但是园区热门板块房价都太高了,预算有限够不上,总价300万以内,希望在园区买房,娄葑板块能不能买?这个板块条件如何?目前有什么新房在售吗?

苏叔:你好,娄葑属于园区的一部分,但相对于奥体、湖东、湖西这些板块,娄葑的存在感较低,板块发展速度不够快,城市界面老旧,生活配套也不够现代化,但居住氛围浓厚,生活便利。商业上,娄葑板块内有双湖广场,还与湖西商圈距离较近,可享受湖西配套。交通上,娄葑交通非常便利,多条线路交汇于娄葑,自驾与轨道交通出行都很便利,不过高架过多,有一定噪音。公共资源上,娄葑板块教育资源较为丰富,医疗上有星海医院,文体上有娄葑文体中心。整体上娄葑的配套较为完备,基本满足生活需求。板块内二手房均价3.1万/㎡左右,相比于园区其他板块属于价格洼地,娄葑区位不错,配套也比较齐全,新房和二手房房价都有价格优势,比较适合预算有限希望置业园区的购房者。

提问:苏叔,你好,苏州楼市“小阳春”让楼市有了相当不错的起色,目前市场上二手房为什么反而挂牌量越来越多了?目前自住的房子条件一般,想出手置换,但是挂牌很久都没有人问,想问一下目前各个板块二手房情况如何?二手房消化速度快吗?

苏叔:你好,苏州二手房市场虽然回暖,但挂牌量依旧居高不下,其中园区存量最多,但去化也快,其次是姑苏区,同样存量多去化周期快,而吴江区和吴中区的去化周期最长。高新区二手房成交量也比较高,狮山、浒关、浒墅关的存量较多,生态城、通安、枫桥的去化周期较快,科技城新房优势大,二手房供大于求,去化慢。相城区二手房挂牌量不足一万,存量较多的板块有元和、活力岛和高铁新城三个板块,活力岛、黄埭、北桥去化周期快,而阳澄湖、漕湖、渭塘去化最慢的预计有十年多。总的来说,新房不断入市,二手房的库存也就会越来越多,新房对二手房的冲击不言而喻,在居住体验、价格、地段和配套等方面优于二手房,就很容易影响二手房市场,所以建议买房选择一定要谨慎,不要选择有硬伤的房子,后期置换会很困难。

提问:苏叔,你好,你好,我在苏州园区工作,园区的二手房市场怎么样?希望在园区买一套二手房自住,希望房龄在十年内,单价便宜一些,总价300万左右,还有合适的选择吗?有没有楼盘可以推荐的?

苏叔:你好,园区是苏州置业热门区域,但是板块内新房非常稀缺,主要是二手房市场在活跃,但二手房市场也存在很大的分化,优质地段品质小区房价非常高,而一些小区单价不高房源较多,却没什么存在感。目前园区二手房挂牌均价4.2万/㎡左右,热门小区单价极高,而且去化非常快,成交周期短,湖西CBD、奥体、东沙湖板块的部分小区房价都在5.3万/㎡以上,还有不少房子涨价。园区较便宜的次新二手房数量并不多,主要集中在青剑湖和唯亭板块,而且成交量有限,房价也在下跌。相比之下,青剑湖板块的金辉优步花园、阿卡迪亚五区、维纳阳光花园南区房价都在3.5万/㎡以下,成交量稍高一些,比较建议关注。如果是改善自住,建议往核心地段靠,刚需自住则重点放在总价较低的小户型上,抓住机会果断下手。

提问:苏叔,你好,苏州地区整体的楼盘层次如何呢?老师能否就目前苏州整体的楼盘状态帮我分析一下呢?哪些板块是目前可以入手比较有升值空间的地段呢?

苏叔:你好,苏州地区的买房区域可以分为以下几种。首先就是闭眼买区域,指的是苏州工业园区全域、高新区核心区,都是苏州地区的核心优质板块。可以考虑狮山路板块,狮山村地块、揽月阁以及大华春和景明。第二就是多看看的区域,特指苏州四大新城:科技城、高铁新城、吴中太湖新城、吴江太湖新城。科技城的学区优势明显,高铁新城被誉为“苏州版宇宙中心大虹桥”,是城北的买房标杆。吴中太湖新城离主城区最近,整体发展较快。吴江太湖新城开发较早,整体环境也不错。而在其他区域中,相城区更推荐高铁新城板块,姑苏区推荐南门板块,高新区有实力的买狮山路,园区整体都可以购买,吴江区首选吴中太湖新城。

提问:苏叔,你好,我在苏州工作,最近二手房停贷的消息挺火的,这消息是真的吗?苏州的房贷利率怎么样了?现在是多少?为什么银行信贷政策突然这么紧缩了呢?下半年房贷利率还会不会上浮?

苏叔:你好,现在银行审批和放款周期都延长了,购房成本增加,买房难度也加大。楼市信贷政策收紧,原因之一是银行信贷额度不足,央行年初的两道红线规定了楼市房地产贷款占比,控制了贷款流入楼市规模,供给受到限制,房贷利率上调甚至是某些城市的停贷现象都是正常情况。控制信贷也就控制了楼市命脉,银行放款慢,买房成本高,苏州楼市成交周期也被迫拉长,拦住了不少置换和投机客的脚步,也成功稳住了苏州楼市房价。从历史数据来看,苏州楼市房贷利率最高达到了7.05%,目前的5.8%和6%还不算太高,房贷利率还有上涨空间,随着下半年更多城市上调贷款利率,苏州可能会持续跟进,继续上浮利率。

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