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公寓为什么比住宅贵,干货看这篇!降价潮来袭!连住宅都扛不住了,坑多雷多的公寓又将何去何从?

最近几年公寓暴雷不断,各种新闻不说上万人也有几千人。

这个话题似乎已经是老生常谈了,但并不缺乏热点。

那小编就当一回“拆弹专家”,给大家讲讲公寓有什么“雷”?

01.公寓陷阱:上车容易下车难

自7月以来,一波轰轰烈烈的降价潮就没停过。

同时公寓也迎来大打折。

南庄合景阳光城领峰原价1.3万元/㎡,直降3000元/㎡,上车总价降至22万起!

别的不说,公寓的上车门槛是真的低。

但有时候“馅饼”背后就是陷阱。

首先,佛山公寓的供应量过于庞大,佛山人表示“消化不良”。

根据中原最新数据显示,佛山公寓库存高达338万㎡,去存周期也长达39个月。

估计开发商都想躺平了,不降价还怎么卖?

在二手市场,公寓也并非是“抢手货”。

在贝壳网上搜索,商业公寓在售房源有6189套,已成交的仅有536套。

这么算下来,公寓转手成交率不足1/10!

开发商只能降价卖,而业主面临转手艰难问题,可谓是双重暴击。

到底是什么造成如今这种尴尬的局面?

一方面,政策对商业项目不友好,无论是公寓还是商办。

●2017年,北京出台史上最严的“公寓禁令”,禁止宣扬公寓的居住功能;

●2018年,杭州和南京等强二线城市陆续跟进“公寓禁令”;

●2019年,厦门明确规定商办不得改公寓,不得出现住宅功能;

●同年大佛山也有动作,禁止商办类项目设置具有居住功能的样板房误导消费者;

●而最新消息,海南也“白纸黑字”规定:只能办公,不能住人!

这对开发商无疑是最致命的打击。

一套组合拳打下来,商改住项目还能不趴下?

另一方面,买卖公寓的成本实在太高!

如果说一手公寓税费还能接受,二手公寓税费简直不能忍。

算下来,二手税费竟然去到房款的20%左右。

而税费是买家承担的,这么高的转手成本,也难怪愿意接盘的人不多了。

不过对于买房人,公寓的槽点远不仅如此。

水电商用居住成本高。

不能明火,加上住户租户鱼龙混杂,不管是居住便利度和舒适度都无法保障。

看到这里,还觉得公寓便宜是“甜蜜的馅饼”吗?

02.购买要谨慎,但不必一杆子打死!

当然,作为理智的小编,不会一竿子打死这种产品。

其实公寓在北上广深这种超大型城市,是行得通的。

就比如深圳湾一号,价格近20万元/㎡,光是税费就150万起步!

这得益于北上广的城市CBD发展成熟,根本不缺买单的客户,相反CBD顶豪公寓还代表着身份和圈层。

关于这点小编也八卦了下,发现香港恒基兆业集团老总李家诚就入手了深圳湾一号(不是那个香港首富哦)。

还有个小道消息,2020年深圳湾一号被亚马逊卖家收割一空。

但在佛山,由于缺乏强中心,CBD聚集力不够,科技金融圈规模实力始终差点。

所以说,我们没有买单的“李嘉诚”,也没有承包鱼塘的“亚马逊人”。
但判断公寓价值的核心逻辑其实是一样的。

我认为有三大“潜规则”:城市中心CBD、地铁上盖资源、完善的商业配套。

稀缺产生价值,而投资就是投有价值的资产。

例如南海千灯湖CBD地铁上盖的保利天际、富力国际金融中心等。

例如禅城季华路CBD地铁上盖的万科悦都荟、雄盛王府广场等。

所以买公寓,一定要谨慎,但不要一杆子打死,最重要的是清楚自己的需求!

关于这个,小编也问过身边买公寓的朋友,发现他们目标都很清晰。

一种是自住的单身贵族。

“买公寓不用背房贷,而且自己住的话,能不能投资回本对我影响不大。”

第二种有钱任性的主。

“公寓不限购,拿来当投资正好,而且好地段也不怕没得涨。”

来个小调查,你们是哪种?

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