【公寓为什么比住宅贵】公寓住宅优点和缺点

这个问题现在好像80年代和90年代以后想买房的朋友们一直在想。我先分析一下住宅。

(住宅的优点)

1、舒适度高。

居住的舒适度比较高。因为每一层都是既定的标准住宅，大部分都有天然气管道，不会影响家庭的正常生活。

2，成本低

使用的成本比较低，产权为70年，可以进行商贷，如果要贷款的话，成数也会比较高，会按照民用费用来收费。

3，税费低

交取的税费是比较低的，住宅会比别的公寓的契税要低很多。

(住宅的缺点)

1，总价高

一个100方的住宅总价可以买下同个地段的四个公寓。

2，不方便转手

现在国家出了二手房的政策会使二手房的贷款更难申请的。

3，不适合出租

如果是投资的话买住宅性价比太低了，因为出租就200万的住宅出租就只有2000左右。

4，娱乐购物不方便

因为是在住宅区所以附近是没有大型商业中心的，所以娱乐购物的话除非有车。

5，住宅门槛高

因为现在大部分的城市都是有限购区域的，要满足城市的一个购房要求。

(公寓的优点)

1，不限购不限贷

目前，全国各地多数城市都对住宅进行了程度不一的限购限贷政策，导致没有购房资质的群体无法买到住宅房。而商业性公寓则不限购不限贷，买卖比较方便自由。

2，总价少

公寓面积较小，总价低，购买公寓房的购房压力会比较小。这对于资金不够充足又想买房的来说，相对容易负担的起。即便日后需要改善性置业，也可以把公寓房出租或者转手卖掉。

3，用途多元化

因为公寓的土地性质是商业用地，所以公寓既能自住，也能用来办公注册公司。这一点相对住宅相比，公寓的选择更加多元化。

4，生活便利

公寓的所处位置一般都是临近地铁或者轨道交通路线，周边至少有一个大型的商业，甚至有些公寓本身就规划的是一个商业综合体。成熟的交通配套和商业配套让生活更加便利，而且能够吸引大量的人流量。

5，积分入户

这个是要看什么城市的，部分城市比如佛山是可以积分入户的，而1平方就是1积分，而最高的是144积分，而积分排在前面就可以申请积分入户。

(公寓的缺点)

1，土地使用年限短

由于公寓房所在的土地性质大多都是属于商业性质，产权年限一般是40年或者50年，比普通住宅的70年短很多。而且土地使用期限都是从开发商拿地开始算起的，而不是收房的日子，所以实际得到的使用期限更短。

而且，根据2007年的相关《物权法》的规定，住宅的土地使用权到期后，可申请自动续期；但商业用房也许需要再次缴费才能续期，且补缴费用肯定要高于住宅。

2高税费转手交易难

公寓在二手买卖时的税费很高，导致很难转手。

关于增值税：根据政策，住宅二手交易达到一定的条件后可以免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。而增值税在房产交易中所占的比例非常大，公寓土地增值税的征收一般按照出让土地增值税的高低实行四级超率累进税率，即按照增值额的高低，对增值税部分征收30%-60%的税费。

关于营业税：商业公寓还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。

公寓各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各项税费加起来只有3%左右。

3，房贷利率高年限短

虽然公寓房不受限购限贷政策的影响，但是由于公寓房是属于商业性质的，物业在申请贷款的时候只能获批最高五成最长十年的贷款期限。值得注意的是：商业公寓不能申请公积金贷款！

目前，商用公寓贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各城市/各银行会有少许差异，但是同等条件下，公寓的贷款利率肯定更高)。

4，居住成本高

公寓房的水电费及物管费是按照商业标准来收取的，相比普通住宅的水电费收取标准要高很多。而且很多公寓不通燃气，对家庭生活而言相当不方便。