12年购房政策专题之央媒发文为楼市定调，读懂宏观政策你就知道该如何买房

改善需求看房的人虽然多了，但是成交的周期却拉长了。

要想看懂市场的走势，首先要研究宏观政策的变化。

近日，央行和官媒相继发声，无论从房地产信贷层面，还是从房地产行业发展，都给出了积极的信号。

在此，帮主对相关政策进行梳理和解读，帮助买房人在当下理清思路，对买房、卖房做出合理的判断。

01

房价需要稳定

11月24日出版的“人民日报”，在第六版头条位置，发表了题为“必须实现高质量发展”的重磅文章，作者是中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤。

文中第二部分是这样阐述的：

二、在坚持以供给侧结构性改革为主线的过程中，要重视需求侧管理，坚持扩大内需这个战略基点，始终把扩大内需同深化供给侧结构性改革有机结合起来。

1、适度超前进行基础设施建设。

2、有序落实碳达峰碳中和，加强全国统筹，完善能耗控制机制，通过市场竞争推动淘汰落后产能。

3、实施好区域协调发展战略，打造高质量发展增长极。

4、要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

还有一句话值得思考：在坚持以供给侧结构性改革为主线的过程中，要重视需求侧管理，坚持扩大内需这个战略基点，始终把扩大内需同深化供给侧结构性改革有机结合起来。

从上述内容可以做出几点判断：

1、房地产作为基础设施建设的一部分，仍然是国民经济支柱产业之一，是拉动内需的关键；

2、房价需要稳定，大涨的时代已经过去，但大跌也不符合社会稳定的调子，尤其像北京这样的一线城市，未来房价平稳、小幅上涨应是合理的趋势；

3、居民对住房品质的需求日益提升，北京住宅市场全部向改善倾斜就是供给侧改革的信号和趋势；

4、区域协调发展需要人口和产业支撑，在“房住不炒”时代，有战略规划、产业支撑的区域，房子的升值空间可以得到保障；

5、在碳中和的战略要求下，住宅建设标准将向绿色建筑、低能耗趋势发展，装配式、被动式建筑将成为未来的主流产品。

因此，虽然北京近期住宅市场遇冷，不乏有项目采取各种优惠措施吸引买房人，但是指望北京房价下跌，是不现实的。

当前是买房的窗口期，如果有买房需求，有购房资格，可及时行动。

02

信贷正在放松

日前，央行表示房价回稳后，个人住房贷款投放受约束的城市，房贷供需关系将回归正常。

首当其冲的城市当属北京。作为全国房地产调控力度最大的一线城市，北京从土地供应端，到新房供给端，均将“限地价，稳房价”的政策执行，做到了全国标杆。

在北京二手房交易经历了学区房政策调整、二手房指导价格等政策因素后，已出现多半年成交量断崖式下滑，10月份成交量仅9000余套，市场怎一个“惨”字了得。

但11月份，半个月北京二手房交易量已超7000套，呈现明显回升态势。

在二手房交易这件事上，成也贷款，败也贷款。当房地产信贷宽松时，二手房价格必然呈上升态势；当信贷紧缩时，二手房交易周期势必拉长，价格就进入下降通道。

如今，北京二手房价格已趋于理性、平稳，尤其是被炒作的天价学区房得到遏制后，北京二手房的成交均价已明显得到控制。

同时，新房在政府限房价的背景下，出现价格倒挂已不罕见。

近期，刘鹤副总理在某论坛年会开幕式书面致辞提到，对房地产合理的资金需求正在得到满足。

随后，北京房贷政策日渐宽松，二手房交易回暖，所释放的信号就是，有置换需求的买房人可以大胆地做出决策，因为北京楼市的拐点已至。

从近期1500万+房子的热销，可以看到高端买家对楼市的信心。

03

土拍市场降温

住宅最基础的成本就是地价，地价来自于土拍市场的行情。

如果重温北京上半年首批集中供地的火爆，以及第二批集中供地的惨淡，你会发现土拍市场降温明显。

5月份集中供地30宗宅地均遭争夺，10月份第二批43宗宅地流拍6成，刚刚公示的第三批集中供地，从网传的48宗降为12宗上市。

当土拍市场遇冷后，意味着政府对土地财政收入不得不降低预期，限地价限的是溢价率，自采取分批集中供地后，北京宅地拍卖的溢价率最高被限定15%。另一方面，政府对每宗上市地块均给予指导售价，不仅压缩了开发商的利润空间，而且形成新房和二手房的价格倒挂。

甚至，在第二批集中供地出现竞现房销售面积环节后，在第三批集中供地有半数设置了竞现房销售面积，且最热门的朝阳劲松街道即西大望路珠江帝景地块，被设为全现房销售，为两年后的房价定了调子。

在土拍市场不断出台新措施的情况下，北京的地价仍然呈现小幅上涨趋势，同区域商品房政府指导售价也水涨船高。

因此，在地价和房价双限的背景下，买房人既不必担忧房价过高，也不必担忧房价会跌。

在集中供地后，市场供应也呈现新盘集中上市的现象，在这种情况下，买房人的选择余地大了，除少数稀缺项目外，大多数项目在买方市场中降低了姿态，当下的市场环境对买房人十分友好。

所以，买房人在读懂了宏观政策之后，可以看清北京楼市的未来走势。

对于刚需刚改甚至品质改善需求，买一定不会错。

对于投资客来说，需要在市场中找到有升值潜力的楼盘，如有重大产业规划支撑的区域，如城市更新的绝版稀缺地段，如有政府产权份额的共产商品房。

不求昔日的一夜暴富，至少跑赢货币通胀，是最基本的诉求了。

如果找不到这样的楼盘，不如持币观望。