土增税税率 关于土增税，别想太多了

我本来不打算写这个，但是很多人问。然后写几句关于最近发布的《土地增值税法》草案的话。

立法一般不能被视为一种规定

立法一般把《暂行条例》上升为法律，这是一个法定的过程——总被认为是短期的规定，有点一厢情愿。

纳税人没什么变化

法律:在中华人民共和国境内转让房地产并取得收入的单位和个人是土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。

暂行规定:转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称房地产转让)并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

真的不知道从哪里解读大的变化。其中一个小变化，已经在本征求意见稿的解释中提到，就是集体土地纳入征税范围。这主要是因为对价和土地制度改革有联系，这个规定和个人、开发企业没有直接联系(间接联系肯定存在，但最好分析土地制度改革)。

至于为什么写“单位和个人”，暂行规定也写“单位和个人”。这并不意味着普通人买卖房子短期内税收负担会有什么变化。

解释也很明确:“从实际执行情况来看，现行土地增值税制度的要素基本合理，征管制度相对健全，保持现行税制框架和税负水平整体不变为宜。”

当然，如果一定要再坚持一次，细节上肯定会有一些变化，虽然这里的大局不变。有，就是2016年以后取消集体土地土地收入调节基金，这还是符合土地制度改革的。另一大变化是自由度大于暂行条例，即“国务院根据国民经济和社会发展的需要，可以规定土地增值税减征或者免征的其他情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案”。

最后，我知道炒这个话题的人主要是利用社会对“利得税”和“持有税”的关注。

首先，对于个人来说，我们有一个远比土地增值税有效的利得税，就是“个人所得税”。目前个人所得税要么是小额征收(即高税基乘以低税率)，要么是低核定价格征收(即低税基乘以高税率)。其规模一般比营业税小，大多数情况下与个人住房利润的相关性很低。税收征管的原则肯定是先易后难。所谓的“大杀手”比实际的政策制定更容易。

其次，累计利润和库存出售是老问题，不太可能通过加税解决。虽然这是老生常谈，但我们一直将低出售意愿视为维持当前资产价格的主要前提。如果要解决这个问题，在早年资产价格较低的时候显然更合适。要解决这个问题，当前的大思路应该是开辟新的轨道(供给)，稳定信贷(需求)，而不是一刀捅破。

最后，增加单笔交易的交易成本是可能的，但一开始不是利润问题。事实上，第五条明确规定个人所得税为差额的20%，最接近严格执行利得税。但实际上，不仅没有像样的利得税，连交易成本都很低。在中国的一些城市，由于转让指导价很低，交易成本占房屋交易合同金额的比例在世界范围内都比较低。同时，我国金融监管当局严格限制杠杆。分业监管造成了有趣的局面，但未来更理性的做法是适度增加交易成本，重新审视个人杠杆的合理使用。(这里涉及到很多学科的利益，肯定有很大争议，所以今天不能讨论这么多。)白话文是个人的土地增值税？先看能不能调整转移指导价，再看能不能调整营业税，再看能不能调整个人所得税。至于房产税，在实践中(注意这个属性)，是比较遥远的事情(不是在可预见的未来)。