房屋买卖合同纠纷 重庆一中院解析商品房买卖合同纠纷案件情况

见习记者詹海峰12月27日上午，重庆市第一中级人民法院召开新闻发布会，报道了近年来第一中级人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的情况，并发布了相关案件的典型案例。

近年来，随着重庆市第一中级人民法院城市建设步伐的加快，房地产市场更加活跃。从一中院近三年审理的商品房买卖合同纠纷二审案件总体情况来看，2014年审结2439件，2015年1691件，今年至今875件，呈逐年下降趋势。

结合近三年审理的案件，重庆市第一中级人民法院梳理出此类案件纠纷类型多样化、投资需求更加理性等三个特点，分析了开发商延迟交房、开发商未及时履行协助义务、开发商虚假宣传等纠纷集中的五个方面。

案件主要集中在五大领域，虚假宣传受到特别关注

重庆市第一中级人民法院第四人民法院副院长方表示，重庆市第一中级人民法院审理的案件具有三个特点。第一，总体病例数还是比较大的，但是逐年略有下降。随着房地产市场的不断活跃，此类案件的总体数量仍然相对较大，但随着市场的不断规范和宏观政策的调控，案件的总体数量呈下降趋势。此外，纠纷类型多样化、投资需求更加理性也是此类案件的特点。

方告诉记者，从审理商品房买卖合同纠纷来看，纠纷主要发生在五个方面。

首先是开发商拖延房屋交付。部分开发商在与购房人签订商品房销售合同并收取房款后未能按期交付工程，购房人起诉开发商支付逾期交付违约金。

二是开发商不履行或不及时履行协助义务。部分开发商将商品房交付给买方后，延迟办理产权证，买方起诉开发商，要求其承担违约责任，为其办理房屋所有权证，并支付违约金。

由于商品房买卖合同纠纷案件主要围绕“两个资金”，即逾期交付房屋违约金和逾期认证违约金，上述两个领域是此类案件集中发生的主要领域。

第三，开发商对房屋配套设施的虚假宣传也是此类纠纷发生的主要领域。

如今，开发商虚假夸张的广告对人们日常生活的影响日益突出。在新闻发布会的提问环节，记者的提问主要集中在如何应对购房者的虚假宣传以及如何在法庭上听到。

“消费者遇到虚假宣传。一方面，他们可以向工商行政管理部门举报，维护自己的合法权益；另一方面，如果认为开发商违约，也可以向法院提起诉讼，要求开发商履行修复义务或赔偿损失。如果涉及根本违约，也可以请求解除购房合同。”方说道。

方解释说，《消费者权益保护法》第四十五条规定，消费者因使用虚假广告或者其他虚假宣传手段损害其合法权益的，可以向经营者要求赔偿。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是明确确定的，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，应当视为要约。

第四，房价涨跌和政策变化导致购房者中途违约，这也是此类案件的集中区域。经济形势和房地产调控政策的变化会导致房价的大起大落，银行对个人房贷的严格审查会使购房者不愿意或无法继续履行支付剩余房价的义务，从而引发纠纷。

第五，这类案件也将集中在购房者因房屋质量缺陷提起诉讼的领域。

部分商品房仍存在渗漏、空鼓包、裂缝等质量缺陷。即使他们在竣工验收后获得了登记证。购房者可以要求开发商承担整改责任，履行修缮义务。但是在实践中，一些购房者往往无法与开发商达成协议，购房者通常会诉诸法院要求开发商承担相应的损害赔偿责任或解除购房合同。

一些开发商擅自改变房屋规划和结构，导致赔偿和退房纠纷，也是记者关注的焦点。法院应该如何处理这类纠纷？

“合同有约定的，可以按照约定执行；在合同没有明确约定的情况下，如果开发商的行为影响不大、存在瑕疵，买方认为其违约，可以提起诉讼予以修复或赔偿损失；但如果影响足够大，已经严重侵害了买受人的权益，导致合同根本目的无法实现。符合合同约定的解除条件或者法律规定的解除条件的，买受人可以请求解除购房合同，即退房。”方解释道。

双方都没有违反认购协议。买方声称应该支持退还押金

2013年10月2日，原告尹向被告公司支付定金2万元。10月20日，原告前往被告办公室签署认购协议，这是被告提供的格式合同。同日，被告向原告出具收据，确认收到原告2万元认购定金。

认购协议主要约定，原告未在约定期限内签订《商品房买卖合同》的，视为原告未履行本协议，自动放弃该商品房的认购权，原告无权收回已支付的定金。

双方签订认购协议后，原告与被告就拟签订的商品房买卖合同的相关条款发生纠纷。同一天，原告向被告提交了一份由被告工作人员签署的合同异议书面解释。然而，由于与被告的谈判失败，合同无法签署。2015年5月15日，双方向一审法院提起诉讼。

一审法院认为，双方在认购协议规定的期限内协商并履行了各自的权利和义务，不存在违约行为。由于未能订立商品房买卖合同不能归咎于双方，被告应依法将定金返还原告。

一审法院判决撤销原告尹与被告公司签订的《商品房认购协议》；被告公司返还原告尹定金2万元；驳回原告尹的其他诉讼请求。

上诉人石天公司不服判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项。

二审法院认为，根据双方当事人的申辩，本案二审的争议焦点是公司是否应当返还尹的定金2万元。由于尹某在认购协议约定的期限内前往公司协商订立商品房买卖合同，应认定尹某履行了合同义务。因此，一审法院判决石天公司依法将定金返还给银某。

最终，二审法院认定上诉人石天公司的上诉理由不成立，拒绝依法支持，驳回上诉，维持原判。

二审法官认为《认购协议》属于预约合同，是独立有效的。由于本协议一般是格式合同，当双方对合同条款有不同理解时，应向供应商做出不利的解释。具体而言，在这种情况下，当买方根据《认购协议》履行的合同义务符合有利合同条款的约定时，如果有不能归咎于双方的原因，买方主张支持返还定金。

拒绝收房没有合同依据，未交付房屋的业主不能获得违约金

2013年4月24日，原告曾某某与被告邢公司签订了《商品房买卖合同》，其中约定了曾某某所购商品房为预售商品房的交房日期及邢公司逾期交房的违约责任，并将《新建商品房质量保证书》作为合同附件。甲方应根据保函中承诺的内容承担相应的保修责任。

合同签订后，原告按照合同支付了货款。2014年11月10日，被告取得竣工验收备案证明。

2014年11月29日，原告收到被告的收房通知后，对房屋进行了检查。我觉得房子有问题，就给被告发了一封联系信，拒绝接受房子。原因包括:负层有车库通风管道，设计不合理。

星石公司房屋收回备案表显示，曾的意见和建议已经收到，随后被告对负一层车库通风管道进行了整改，但原告认为仍不符合要求。

之后原审告知一审法院不再要求被告整改，并要求被告赔偿原告损失397，347.9元。负楼的排风道虽然没有合同依据，但原告认为排风道的位置影响其视力是常识。

一审法院经审理，拒绝支持原告关于在负楼安装排风管道未整改的情况下应支付整改费用的请求。一审法院不支持原告要求的逾期交房违约金。

二审法院认为，邢公司交付的房屋已通过竣工验收并取得登记证书，曾某某提出的负地板排风道等问题不存在合同依据。因此，一审法院不支持曾某某提出的上述问题不整改就要赔偿整改的请求，二审法院维持原判。

关于曾某某要求的逾期交付违约金，二审法院认为，兴公司交付的房屋不仅符合法定交付条件，而且符合合同约定的交付条件，公司在合同约定的期限内完成了通知房屋交付的义务。因此，曾某某主张本案迟交违约金缺乏事实依据和法律依据，一审法院予以支持并非不当，二审法院予以维持。

二审法官认为合同责任是严格责任。在商品房预售合同的法律关系中，买卖双方相互主张权利的，应当有相应的合同依据和法律依据。本案中，买方称涉案房屋的排气管道安装存在问题，但人民法院因缺乏相应的合同依据而无法支持其请求。同时，如果购房者要求延期交付违约金，只有开发商未能如期交付符合合同和法律规定条件的房屋，才能得到法院的支持。

针对清理商品房买卖合同纠纷中发现的风险点，重庆市第一中级人民法院分别向购房者和开发商提出了建议。

对于购房者来说，第一，一定要量力而行买房，避免冲动签约；二是签约要谨慎细致，自己的修改要及时提出；三、起诉开发商质量整改责任时，要按合同规定完成收房手续并执行；第四，和开发商谈判时尽量保留书面证据。

对于开发商来说，一是严格履行合同义务，保证双方交易的顺利进行；其次，在房屋销售过程中，不要夸大宣传或虚假宣传；第三，要说明房屋本身存在的设计瑕疵、缺陷和不合理的地方，保证购房者的知情权。

吴晓峰:重庆市渝北区龙塔街道委员会政法委员会1106