江门商铺出租 江门部分商业街商铺空置率超六成，业主如何逆境求生

“有点麻烦。”谈及商铺所拥有的房产，商铺老板陈女士语气中透露出一丝无奈。10多年前，陈女士看好商铺的发展前景，在蓬江区白石大道、原义豪酒店附近、义乌小商品城等地投资了不少商铺。这些店铺以前是“烫手山芋”，现在变成了“烫手山芋”，难租难卖。

曾经的“一店养三代”，现在变成了“伤店”？面对诸多困境，商铺老板和租商铺做生意的经营者如何在逆境中生存？店铺未来的发展如何？对此，记者进行了调查和采访。

困境:部分商业街店铺空入住率高

10月11日下午，记者穿越湘西路，走进长安路步行街。刚开始还挺热闹的，进去的人越多，人越少，关门的店铺越多。

随后，记者一路来到港口，沿着港口一路走去，发现很多店铺门口都贴着“旺铺出租”、“出租”的字样。据记者粗略统计，大约三分之一的商店关门了。

不仅老商业街店铺空入住率有点高，一些新兴商业街也面临着类似的困境。记者走访发现，万达武夷老街和海邑市国家商业中心也有一些商铺空。

根据和静华富房产数据研究中心的数据，以及江门市3000多家一楼商铺的统计，江门市一楼商铺均价为22213元/平方米。海艺成邦店空购买率37.4%，月龙湾店空购买率36.4%，华银贵屿店空购买率11.1%，汇景湾华庭店空购买率32.97%，新都汇

白沙新都汇店空入住率为什么这么高？据黄晋康分析，主要原因是它是单方面的内街，可达性差，影响投资意向。此外，商店专注于销售，缺乏商业规划，导致投资率低。

嘉义地产总经理邓同申表示，根据公司过去一年的数据，商铺租金较往年有所上涨，租金水平也持续下降。玉龙基地二手生产部总经理吴明九说，现在的二手店热度低，成交量小，但是需求还是有的。一些店主急于套现，会降低总价来促进交易。

今年3月，市住建局公布了江门市2019年城镇住房租金参考价格。对比江门市2018年房屋租金参考价格，发现蓬江区、新会区部分知名项目租金大幅下降，以每平方米价格计算。比如2018年江门大容城和蓬江区王迪广场分别为425元和300元，而2019年分别为380元和250元；2018年新会区的新会万达广场和Megit广场分别为400元和310元，2019年分别为300元和200元。

店主陈女士表示，在商铺市场火爆的时候，位于白石大道的二手商铺价格高达每平米3-4万元。现在价格低了，但是也不好卖。她在白石大道开的一家店，从去年9月份开始空就有人住了，直到今年5月份才有人关心。“商店不能流通，这对店主很伤害。”陈女士说。

合景华富地产总经理黄锦康介绍，江门商铺发展经历了从一楼住宅自发变为商铺经营，以及商业裙楼、商业街、商场、城市综合体等阶段。记者发现，2013年可以说是江门商铺发展的分水岭。那一年，万达第一次进入江门，那一年的9月，江门万达中轴线广场的店铺开业待售。一楼均价在7万元/平米左右，二楼均价在3.8万元/平米左右，店铺售价达到顶峰。2013年之前，江门店铺不多，退化率高。“一店三代”的理念深入人心，每平米价格高达3-4万元；2013年后商铺供应量飙升，售价大幅下降，每平米售价约2万元。前几年江门商铺和房屋的价格比例大概是3: 1。目前这个比例已经变成了2: 1，甚至接近。

曾经“一店养三代”，现在有些店铺面临着租售难，高空购买率的问题。在新冠肺炎肺炎的影响下，商铺更难出租和出售。拉下的铁门似乎在默默地宣告着店铺的困境。

原因:商铺为什么难租难卖？

“国庆期间，全场降价！600超低折扣特种红木家具是你的选择！”10月9日，国庆中秋第一天下午3点左右，位于港口路原高级梅萨唯一一家店永丰红木城门口。国庆期间，扬声器播放着促销信息，商店里贴满了醒目的海报，红色背景上有黄色的大字和红字。

和门外的“热闹”比起来，店里有点冷清。几百平米的店里，只有两个顾客在看货，几分钟不购物就走了。

永丰红木城的经理邱先生告诉记者，为了准备传统的“金九银十”销售季，该店特意多招了一名员工，但生意还是很清淡。国庆期间客流与平日、周末类似，平均每天只有3-5组客户，前停车场有很多空停车位。“没人，怎么会有生意？”邱先生说，光是商铺的月租就有几万元，而且从今年开始几乎每个月都在亏本经营。

永丰红木城的困境也是部分商家经营状况的真实写照。在采访中，一家眼镜店的员工苏女士说:“现在，每个月扣除房租和员工工资后，我赚了一笔餐费。老板说现在关门不可惜。”该房产中介的业主梁先生对记者说:“月营业额大多在1000-2000元，房租从1000元中扣除。剩下的不多了，也没算自己的人工成本！”

黄晋康表示，电子商务冲击下的困境、运营成本的压力、消费者消费观念的改变，是江门商家面临的普遍问题。

广州盛瑞房地产总经理莫志华表示，今年年初，受新冠肺炎肺炎疫情影响，运营商很难保持正常的业务水平，尤其是一些面向街道或商业街的小企业，面临着不同的劳动力成本租金和贷款偿还压力。

商铺是企业经营的载体，企业的经营状况直接影响商铺的租金。商铺和写字楼商业物业的租金收入也受到影响。此外，停车难也影响了一些旧商业街店铺的租售。

"江门商铺供过于求的情况也值得关注."莫志华表示，2012年以来，江门新增业务数量巨大。随着进入商业的企业数量的大幅增加，商业市场的效率水平已经下降。经过2013年的小幅反弹，在社会消费力没有重大突破的情况下，出现了两位数的逐年下降。

据莫志华观察，2016年以来，江门商业地产经历了市场活跃度低、销售难、成交量低的问题。商铺以投资为主，以租赁为主，可买可不买，交易税率高，影响二手店交易。

据悉，非住宅商品房交易税主要包括增值税、土地增值税、个人所得税、契税等。莫志华介绍，二手非住宅交易中的土地增值税按照四级累进税率征收。税费比例过大，税费总额过高，是导致商业地产交易市场低迷的因素之一。过高的交易税和费用以及高昂的交易成本使得出售商业地产更加困难，并减少了市场交易的活动。

活力:当地商家逆势开店

有机于危，危中求机，化危机为机遇。在很多商家感叹生意难做的同时，也有商家逆潮流而动开店扩张，当地商家小二街的便利店就是其中之一。

“与其叹气，不如想想怎么破局。”小二街便利店的创始人赖惠刚说:“去年，由于租金昂贵，一些位置好的商店需要10万元左右。考虑到运营成本，我们暂时搁置了部分地区的开业计划。今年商铺租金大幅下降，部分不用充值，降低了我们入驻的成本。仅今年下半年，小二街便利店就在市区开了10多家店。”

无独有偶，市区一家发链也抓住房租下降的机会，逆势开店。

赖惠刚透露，江门目前有30多家便利店，主要分布在蓬江区、江海区和新会区的商业综合体、社区、社区和办公综合体。今年，小二街便利店的经营收入呈现整体增长趋势，平均同比增长20%以上，部分门店同比增长50%-100%。

从事房地产中介行业的毛也在危机中看到了机遇。今年毛先生在中天国际租了新店，开了菜鸟岗。他告诉记者，这家店去年需要8.5万元租金，今年年初因为疫情比较难租，所以之前的商家主动降价，只需要5万元租金，租金就降了。他觉得比较划算，就租了下来。谈及自己是菜鸟站的原因，毛先生说:“房地产中介行业是做正规客户业务的，但现在做起来不容易。希望利用菜鸟站聚集人气，为以后的房地产二手中介业务打下基础。”

对于很多商家感叹生意难做，赖惠刚表示生意不难做，但是在消费升级的背景下，传统模式很难赢得消费者的青睐；中国的消费正在从增量市场向股票市场转变，原来粗放型经营可以赚大钱的时代已经一去不复返了，但是很多商家还是没有改变思路，没有下大力气提高人的效率。他认为小二街便利店之所以能逆势崛起，主要是因为体验式经济时代对消费升级的理解和对便利店的创造；以“一日五餐，方便生鲜”的品牌定位，实现差异化管理，打造强势品牌；立足江门，了解江门，深入培养江门。另外，也离不开相关部门和协会的支持。

莫志华建议商家和业主积极应对，灵活主动分担风险。在年初疫情的冲击下，在电商对实体商家的冲击下，很多商家依然经营困难。建议店家通过降低租金或延迟支付租金的方式与租客分担风险。长期来看，只要租客能生存，业主的租金收入还是可以预期的。但如果商家的压力太大而无法生存，业主实际上面临的是后续租金压力和租金损失的风险。

除了店铺经营者和商家的自助外，政府相关部门也在积极应对。记者从市商务局了解到，江门构建了“1+N”政策体系，出台了一系列促销费政策措施，为推动江门消费市场快速复苏、打造多元化业态、释放商业消费潜力提供了政策支持和保障；印发《江门市推进夜间经济实施方案》，计划三年内建设不少于10个夜间经济聚集区和不少于100个夜间经济示范项目；举办2020江门“美好夜侨资”消费节，组织100多项促进消费活动，动员1000多家商户参与，发放总金额超过1000万元的“金融援助夜侨资”专用券，掀起一波夜间消费热潮。本次消费节，江门6项活动入选2020年全国消费促进月。

据统计，1-8月，江门市社会消费品零售总额达到730.29亿元，同比下降7.2%。与第一季度和上半年相比，分别下降了11.8和3.6个百分点，优于同期全省平均水平。增速全省第三，珠三角第二。