191xxx，干货看这篇!浅析商品房质量纠纷

01.实质性背景

近年来，商品房质量问题引起的纠纷是商品房交易过程中常见的纠纷类型之一。

对于预售商品房，部分购房者在接收房屋时会碰到一定质量问题，如墙体开裂、地板渗漏、现浇板与设计标准不符、装修质量不达标等问题。也有许多购房者在房屋交付后发现质量问题，多次找开发商协商也不能有效解决问题。购房者在协商无果的情况下向法院提起诉讼维护自身的权利。

02.商品房质量问题的分类

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）的相关规定，可以将房屋质量问题分为如下几类：

1.房屋主体结构质量不合格。主体结构质量不合格即房屋的地基或主体结构质量出现问题，一般表现为地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形、墙体开裂等严重的质量问题。（《商品房买卖司法解释》第九条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。）

2.严重影响正常居住使用的质量问题。这是指因房屋质量问题而严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形，如不能正常供水供电等。（《商品房买卖司法解释》第十条第一款的规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。）

3.其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。（《商品房买卖司法解释》第十条第二款的规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。）

03.司法实践

1、房屋主体质量不合格及质量瑕疵达到“严重影响正常居住使用”时，买受人可以依法解除合同。

案例：最高人民法院(2020)最高法民申4394号

基本案情：2011年11月14日，曹方与绿地公司签订《商品房买卖合同》，合同签订当日，曹方向绿地公司支付人民币6638316元，绿地公司于2013年7月14日将案涉房屋交付给曹方。曹方收房时发现地下车库、墙面渗水未收房，同年9月经维修后收房并开始房屋装修。后曹方发现案涉房屋地下室再次渗水，经与绿地公司多次协商维修未果。

法院认为：首先，关于合同解除问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（旧法）第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，曹方与绿地公司于2011年11月14日签订《商品房买卖合同》，购买绿地公司开发的绿地国际生态城二期房屋一套。《房屋交接验收表》显示，绿地公司于2013年7月14日向曹方交房时，案涉房屋即存在负一层墙面渗水等问题。《工作联系单》及保修单等证据显示，曹方在装修房屋过程中多次向绿地公司及物业公司反映地下室及车库渗水问题，但绿地公司始终未能修复。绿地公司主张渗水系曹方装修所致，但未提交证据证明，且在一审法院委托鉴定机构就渗水原因进行鉴定时，未到场配合现场勘查且未提交案涉房屋设计、施工图纸，导致鉴定未能继续进行，应承担相应的不利后果。因此，原审法院认定案涉房屋存在质量问题，严重影响曹方正常居住使用，判决解除案涉《商品房买卖合同》，并无不当。

案件结果：绿地集团西安湖景置业有限公司于本判决生效后十日内向曹方返还购房款6638316元，并按中国人民银行同期贷款利率的3倍支付曹方2011年11月15日之日起至2019年8月19日的资金占用损失，另按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的3倍支付曹方2019年8月20日至实际清偿之日的资金占用损失；绿地集团西安湖景置业有限公司于本判决生效后十日内向曹方支付房屋装修及财产损失1509500元；

司法实务中：对于“严重影响正常居住使用”则属于法官自由裁量的范围，需要结合房屋质量问题是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰了买受人的正常生活等因素确定。必要时也可以委托相关的鉴定机构对房屋质量进行鉴定。

2、在保修期内出现房屋质量问题

根据《商品房买卖司法解释》第十条之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

如果出现除上述情况之外的其他房屋质量问题，买受人首先要查找相关的住宅质量保证书，确认出现的房屋质量问题是否在保修期内，如果尚在保修期内可以直接要求出卖人进行修复。

案例：广东省高级人民法院(2018)粤民申11621号

基本案情：2015年7月31日，许名东、李小丹与开发商签订《广东省商品房买卖合同》，约定许名东、李小丹向开发商购买位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区xxx区xxx座xxxx房，房屋建筑面积共191.78平方米。2016年10月31日，许名东、李小丹到御江南国际社区接收涉案房屋，发现存在三楼阳台铝门钥匙不对、三楼主人房推拉窗两边下方关不紧（漏风）以及首层花园推拉门左下方有白蚁三个问题。

法院认为：涉案房屋在许名东、李小丹接收以前，已经经过竣工验收并办理工程竣工验收备案。许名东、李小丹在普华物业公司工作人员安排下查看涉案房屋，发现存在三楼阳台铝门钥匙不对、三楼主人房推拉窗两边下方关不紧（漏风）以及首层花园推拉门左下方有白蚁三个问题。由于涉案房屋已经经过竣工验收，且涉案房屋存在的问题并非主体结构质量问题，而是质量瑕疵，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，开发商对房屋质量瑕疵承担违约及保修责任，许名东、李晓东在收楼后有权要求开发商进行修复或承担修复费用和损失。

司法实务中：法院认为房屋虽存在质量瑕疵但不影响该房屋的基本功能，并未导致商品房买卖合同目的不能实现的，不构成严重影响正常居住的根本违约，当事人不得以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房。

3、在保修期外出现房屋质量问题

(2019)粤20民终1646号，业主起诉要求开发商对涉案房屋的渗漏问题承担维修责任，广东省中山市中级人民法院认为业主的主张已过保修期限，驳回业主的诉讼请求。

法院认为，如果已经过了保修期，开发商便不对非主体结构质量瑕疵承担保修责任。

已经超出保修期，需要区分不同情况对待，如果是房屋专有部分，则由业主自行维修；如果是商品房的共用部位、共用设施设备可以申请住宅专项维修资金。

4、关于房屋保修期规定：

根据《房屋建筑工程质量保修办法第七条、第八条规定，保修期自竣工验收合格之日起计算。在正常情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

（五）装修工程为2年。

（六）其他项目的保修期限根据建设单位和施工单位具体约定来确定。

房屋的保修期一般应该在购房合同中按照以上规定进行约定。

04.实务建议

1、签订商品房买卖合同时先就房屋质量问题和开发商进行约定。

2、在接收房屋时，要对房屋进行必要的验收。

3、发现质量问题要在保修期内向开发商提出，提出后，若在保修期内无法完成修复，保修期即使届满了，也可以相应地顺延。

4、如果开发商明确表示拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以先行修复，之后再要求开发商承担相关的修复费用并赔偿由此给买受人造成的损失。