万科商业地产 万科商业地产整合落定 印力与万丈资本雄心勃勃

自从印度电力集团董事长丁立业接替丁长锋出任万科新掌门人后，市场上猜测已久的万科商业地产整合计划终于在一个月后浮出水面。

3月17日晚，万科企业股份有限公司宣布，公司于2017年3月11日提交董事会审议的关于整合集团商业地产的议案于2017年3月17日获得全体董事通过。基于商业地产的发展战略，集团决定将李因集团定位为集团商业发展和管理的平台，并借助外部资本整合现有商业地产。具体内容包括:

一、本公司与其他合伙人共同设立两个专业商业地产投资基金，其中本公司对两个投资基金的总投资预计为50.9亿元人民币，相应的投资比例为39.4%。

二.公司拥有的42个商业地产项目的部分或全部权益转移至投资基金。投资基金的所有参与者同意委托印度电力集团或其子公司运营和管理基础资产组合。

三、转让价格不低于按两个评估机构评估值计算的转让项目总价值的较高者。如果标的资产包中的所有项目都进行交易，预计交易价格为86-90亿元人民币。

四.本公司将与印度电力集团或其下属公司签订委托管理框架协议，在同等市场条件下优先考虑印度电力集团或其下属公司持有的其他商业地产项目。

利用“其他投资者”

万科在公告中指出，万科新的十年发展战略明确了城市配套服务商的定位，商业地产是重点发展方向之一。为快速提升商业地产的经营管理能力，本公司于2016年与其他投资者共同收购李因集团控股有限公司96.55%的股权。

基于李因集团成熟的业务发展和管理能力，公司决定将李因集团定位为万科业务发展和管理的平台，借助外部资本整合公司现有资源，促进商业事业发展。

为了实现上述现有商业地产的整合，本集团计划设立投资基金。本集团对投资基金的预计总出资额为人民币50.9亿元，相应出资比例为39.4%。

观点地产新媒体测算，万科商业地产投资基金规模约为129亿元。万科现有基础资产组合以外的所有项目的预计交易价格为86-90亿元人民币。

一个有趣的现象是，万科此前通过投资基金收购了李因集团96.55%的股份，总对价约为129亿元，其中万科出资38.89亿元，约占30.15%。

在接受视点地产新媒体采访时，有投资基金高管表示，虽然129亿基金的规模在一定程度上是巧合，但从基金的设立和万科的持股比例来看，一定程度上反映了万科在商业地产做大做强的决心，即通过30%和40%的持股比例，煽动更多的资金投资商业地产，从而进一步扩大规模。

观点地产新媒体注意到，继2016年8月21日“其他投资者”以129亿元人民币收购李因集团控股有限公司96.55%股权后，“其他投资者”的熟悉面孔今晚再次出现在商业地产综合投资基金中。

观点地产新媒体获悉，万科为了收购印度电力集团，专门成立了相应的SPV架构。SPV主要是为了“破产隔离”的目的。基本操作流程是从资产的原股权持有人处购买证券化资产，以自身名义发行资产支持证券进行融资，然后用募集的资金偿还发起人基本资产的购买价款。

具体来说，万科首先通过间接全资子公司万科SPV成立全资子公司有限合伙人一、有限合伙人二持股50%、普通合伙人持股40%；三位合伙人于2016年7月15日签订了“有限合伙协议”，其中包括设立投资基金。

上述合伙人协议为投资基金设定了相应的投资金额，有限合伙人一承担5.04亿美元、12.31亿美元、1.93亿美元，分别占26.14%、63.86%和10.00%，总投资19.28亿美元。但万科没有透露管理层在合伙人中的持股比例。

因此，万科与其他合作伙伴共同成立了两个专业的商业地产投资基金，整合其42个商业地产项目，可视为之前收购李因96.55%股权的“画葫芦”。

当时市场消息透露，万科管理层计划收购黑石在内地的资产，涉及金额约130亿元；资金来源中，招商银行借入90亿，万科承担35亿，其余5亿“由持有万科6%股份的中国董事长黄支付”。

根据观点地产和新媒体的对比，万科在此次收购中的实际出资接近39亿元，但绿景中国是否会参与收购尚不清楚。

3月16日，在房地产投资有限公司在港举行的2016年度业绩发布会上，执行董事邓回应参与万科收购的传闻，称这是大股东的私人投资行为，与上市平台无关，似乎在支持收购传闻。

基于这种猜测，可能不知道万科商业地产整合成立投资基金，吕晶中国大股东继续从“民间投资”角度实施“后续投资”。

三大商业地产基金平台

需要注意的是，商业地产投资基金成立后，万科将有三大商业地产基金平台。

一是2016年以李因集团原有资产包为标的收购的投资基金平台；二是以万科自有42个商业地产项目资产包为标的的投资基金平台，委托李因集团进行开发管理；第三，万科原有的资产管理平台张莞资本，由前万科商业地产负责人丁长锋牵头。

上述投资基金高管告诉视点地产新媒体，商业地产作为万科未来重要的战略方向之一，是保证万科未来两条腿走路的关键部分。

目前万科已经完成了前两步。首先，它收购了印度电力(India Power)等商业地产平台，以增强其商业地产运营能力，而后者的运营速度比竞争对手慢得多。

二是将万科自有商业地产资产打包到投资基金平台，委托商业运营能力较强的李因集团进行开发管理。

未来万科不会被排除在现有商业地产的进一步整合之外，最终实现上市。

需要注意的是，有业内人士指出，万科成立商业地产投资基金，委托李因集团开发管理集团商业地产，否则将与万科旗下另一家资产管理平台张莞资本竞争。

据视点地产新媒体报道，张莞资本是万科集团全资拥有的股票资产管理平台，是白银时代万科集团战略转型的核心环节之一。平台凭借其金融和投资业务，盘活存量资产，实现资产增值。

在具体操作上，张莞资本主要结合了私募股权公司和房地产公司的做法。其中前端通过基于资金的主动管理实现轻资产策略；后端通过资产管理获得资产管理费，退出时获得项目回报。

据了解，张莞资本成立两年来，2015年12月，张莞资本携手香港李锦记斥资57.9亿元收购瑞安上海企业世界3号楼，并于2016年2月成功完成资产交付。这是张莞资本成立以来的第一笔大型商业地产交易。

此外，几个月后，万科于2016年10月28日披露，通过张莞资本间接全资子公司C广场有限公司从凯雷集团收购上海黄陂北路中央广场100%股权，并为此次交易涉及的14.72亿港元和5850万元人民币贷款提供财务和风险担保。

前不久，3月13日，市场再次传出消息，瑞安房地产与买家签订谅解备忘录，以约80亿元人民币的价格出售其在上海商住两用项目瑞虹新城50%的股份，潜在买家可能是张莞资本。

两者都是资本平台，都在做商业地产，必然会有横向的竞争。

观点房地产新媒体就此问题向张莞资本首席执行官、万科企业前负责人丁长锋提问。对方表示不便回应，但表示“不应有横向竞争”。