太原面积 太原市商业地产2016年度总结

2016年被称为“中产阶级时代的开始”。随着中高端消费市场需求的增加和住宅市场的频繁调控，商业地产投资呈现快速增长趋势，迎来了新的发展机遇。

2016年前三季度，中国GDP平均增长6.7%，经济保持稳定增长。产业结构继续改善。

前三季度，最终消费对GDP的贡献达到58.4%，比2014年底高8.2个百分点，带动GDP增长4个百分点，高于总资本形成和净出口带动。

由于住宅房地产不断受到政策限制，竞争接近饱和，商业房地产的投资规模逐年增加，赶上了商品房的投资速度。特别是2016年，随着中国城市化进程的加快，中产阶级的壮大，各种房地产存量向商业地产倾斜，促进了商业地产市场的整体发展。

但商业地产去产业化的压力，商业地产同质化严重，互联网的冲击，使得商业地产投资者谨慎。

在住宅地产战战兢兢如履薄冰的时候，太原的商业地产也在悄然发生着巨大的变化。

2015年9月万达广场的开业吸引了众多太原人的目光，不仅为北城人民增添了一个综合消费场所，也成为太原商业发展的标志性节点，因为从此太原商圈格局从单核心阶段正式进入多核阶段。

随着各大房企的大型住宅项目在太原市各区落地，其配套的社区商业也打破了太原传统的单一商圈，各种主题块状社区商业形式开始崭露头角。第四季度，N1文创中心、R&F广场、北美中正天街、蓝山1958这些全新的、极具个性化的社区商业中心，为太原的商业地产增添了不少色彩。

第一，宏观环境

1.城市国内生产总值分析

良好的经济是城市商业发展的基本条件。

经过前两年的大幅波动，2016年太原经济终于有所好转，基本保持了稳定的发展态势。2016年一季度和上半年，全市GDP分别增长8.8%和8.3%。到前三季度，继续保持8%以上的增长趋势，增长8.3%，实现地区生产总值2075.07亿元，分别比全国和全省高1.6和4.3个百分点。

太原的GDP水平在全国其他省会城市中仍处于落后地位。根据前三季度全国各大城市的经济排名，太原在统计的100个城市中仅排第68位。

2.社会零售消费水平

受经济下行影响，太原市近年来社会消费品总量有所增长，但增速有所放缓，尤其是2015年增速降至十年来最低值5%左右。前三季度，全市社会消费品零售总额达到1220.53亿元，增长7.9%，增速比上半年快0.5个百分点，比一季度快1.6个百分点。预计今年社会消费品增速将回归10%以上，太原未来商业消费不容小觑。

3.居民收入水平

人均可支配收入是消费支出最重要的决定因素。从人均可支配收入来看，太原市居民收入持续快速增长。虽然增速已由往年的两位数增长变为个位数，但增速仍接近8%。截至2016年前三季度，人均可支配收入已接近3万元，表明太原居民消费能力将进一步提高，消费市场需求将继续扩大。

4.储蓄余额

居民储蓄余额方面，由于目前银行储蓄利率较低，居民储蓄余额增速大幅降低。2014年太原市城乡居民储蓄余额增长几乎停止，仅增长0.5%，说明居民储蓄意愿下降，另一方面居民消费投资意愿上升，商业销售和运营市场相对较大。

目前，太原市宏观经济已经稳定并有一定程度的反弹，表明整体经济转型已经开始初见成效。在此驱动下，未来居民收入和消费能力将进一步提升，商业消费市场可预见在空之间，必将继续带动商业地产持续快速发展。

二、太原市商业市场库存

1.太原商务区的现状模式

1)“2+3”格局稳定，环经济逐步发展，或者多个商圈并存。

随着城市格局的扩大，消费者数量增加，旅游的交通成本也在增加。原有的留香商圈、沁县长风商圈、夏媛商圈、朝阳商圈、长风西三个子商圈，已经不能完全满足人们对休闲、购物、娱乐、文化等更多的消费需求。许多社区级商业中心应运而生。在大商业区之外，这些小商业中心承担了人们的日常休闲需求，丰富了城市的商业业态，增加了消费体验，同时标志着城市向多商业中心模式发展。此外，随着太原中环高速公路的建成，沿线地块的商业价值突然显现，二环经济带逐渐显现，加速了多中心商业格局的演变。

在城市快速向外扩张的过程中，涌现出许多大型住宅项目，如恒大绿洲、R&F等。由于聚集了大量的中高端消费者，在其整体规划的影响下，项目周围逐渐形成了新的社区级商业区，吸引了城市的中产阶层消费力，更容易产生消费粘性，分散了城市核心商业区的吸引力。

随着太原市城市建设的蓬勃发展，城市的交通和生活环境得到了很大的改善，居民对消费环境的要求也越来越高。由于硬件条件的限制和城市配套设施的不足，传统商业区将逐渐被新的商业区所取代。随着城市规模的进一步扩大，相信还会有其他的市级商业区重新出现，更多的社区商业中心也会出现，太原的商业开始进入一个成熟的发展时期。

2)住宅开发趋于饱和，商业地产兴起

集中商业通常指百货商店、购物中心、专业商店等“大盒子”商业体。目前，太原的集中商业主要存在于上述几个核心商业区。作为一个大型的集中商业，其城市商业区的消费基础足以支撑其良好的运营。但是，随着城市的扩张，交通成本逐渐增加。对于一些居民的基本生活费用，如餐饮、茶酒吧、娱乐、健身休闲、培训教育等，人们开始希望在10分钟左右的步行时间内就能实现，于是出现了一种新的商业业态:社区邻里中心或社区生活广场。

社区生活广场类似于传统集中商业的“大盒子”，购物环境也很好，商品种类也很丰富，但不同的是规模较小，往往在5万平方米以内，主要服务于周边2公里以内的居民。从业态上看，更倾向于餐饮、娱乐、休闲，辅以少量零售业态，属于“小而精”。

2014年后，太原发达的住宅小区逐渐成熟，配套业务陆续上市。城市边缘地区的R&F广场、万达广场、北美N1、蓝山1958等个性化项目给了城市居民更多的消费选择，整体格局呈现多点开花态势。

3)区域社区商业成为主流，社区商业升级加快

社区商业与居民生活息息相关，主要服务于居民的日常消费需求，所以基本以住宅底层商业的形式分布在各大社区外围。旧住宅区周围的社区商业受建筑问题的限制，往往是由一层面积小、结构差的住宅楼改造而成。在统一规划设计下，新建住宅区在建筑形象和结构上更适合商家经营使用。

太原传统社区商业由于产权分割出售，缺乏统一规划和运营管理，以自给自足的商业为主。餐饮和零售商业形式在社区商业中占很大比例，以满足项目本身和该地区居民的基本生活消费需求。小区缺乏商业策划、招商、运营，导致小区业务实际空购买率高，业务和品牌变化频繁，每年业务变化频繁，只有房东挣钱。

随着社区商业的增加、商业意识的提升和新的商业运营模式的出现，社区商业也将有统一的运营和管理，商业组合更加合理，商业生存能力更强，利润机会更大。同时，在品牌开发商自身社区商业品牌的建立过程中，也在影响当地开发商，注重业务运营管理，保证整体业务运营。

据最新统计，2016年太原市各类消费品中，基本生活消费金额已达200亿元，远超其他类型商品，可见社区商业发展前景十分广阔。

2.太原商业房地产开发

1)商业用地的供需

太原在过去五年里保持了200多万平方米的商业用地供应。2016年供需比为1.29，同比下降21%，低价或低溢价交易频繁发生。

2016年太原市商业用地成交额约232万平方米，其中纯商业用地仅13.51万平方米，整个住宅配套业务占比较大。在城市商业区环境逐渐形成和稳定的环境下，社区商业成为市场的亮点。

根据近三年商业用地的交易情况，太原市未来2-3年新增商业供应面积约为450万平方米。纯商业供应量约105万平方米。

2)商业财产的供应

2016年商业市场供需50.5万平方米，同比下降9.1%，商业库存解冻缓慢，市场库存持续增加。排名前三的商业供应项目是绿地中央广场、龙城田玉娥和游山美君项目，占总供应量的22%。

商业市场整体供应量包括专业市场:红星美凯龙、润恒果蔬交易中心，占总供应量的13%。

在2016年整体商业供给中，商业物业增速放缓，大部分集中物业以租赁为主，社区型业务占68%。

3)商业地产的交易状况

2016年商业市场，供需表现好于2015年同期，交易总面积16.1万平方米，同比增长106%，平均成交价格26708元/平方米。2016年恒大商业市场主要项目:滨江左岸、恒大花园、恒大御湾。

在市场环境低迷的情况下，业务的保值属性突出，尤其是万达和平阳景苑业务的带动，成交价格一路上涨；商业价值不容易受市场环境影响，商业价值还是由区位和人流决定的。与其他物业类型相比，客户对高价值属性的业务投资意愿相对较强；

未来，市场上日益增加的商业供应将进一步加剧去商业化的难度。然而，随着城市的不断发展，未来的商业将成为重点发展方向。

3.结合太原市商业地产产品的特点

1)年度销售型商业地产的面积特征

选择2016年十大商品房交易中的典型项目进行产品分析:

2016年销售的店铺类型中，小面积商家占62%，小面积产品受到市场青睐；

具有中等商业属性的复合项目，如北美的金棕榈、公元的时代城，商业物业面积小赢，面积小总价低实现快速去转型；

恒大的社区商业产品中，每个项目的商业物业每个区域都有规划，以实用面积30-70平方米为主；

2)年度销售型商业地产的价格特征

目前太原出售的商业项目主要是恒大、万科等品牌住宅项目。他们的共同特点是引领龙城房地产市场，发展速度快，营销力度强。

市区3万元/平方米以上的商业项目为乐居天街、平阳景苑项目；万科城市以交通、规划优势和商业价格领先太原市程楠；

3)以年度销售为导向的商业地产销售模式的变化

看太原市商业地产的销售，从数量上来说和住宅物业不一样。然而，由于其独特的投资属性和相对稳定持续的经营收入，商业房地产仍然受到大量投资者的青睐。

目前市场上出售的商业物业主要是社区商业，无论是区块型还是底层商业型都遇到了销售缓慢的困难。原因是商业单价高，商铺设计面积普遍过大，导致单间商铺平均总价在300万左右，对投资者的支付能力门槛较高。同时，投资者对短期的人员流动和新开发项目的商业氛围极度缺乏信心，因此在投资时特别谨慎。

为了解决这个矛盾，很多开发商被迫以售后租回的形式来促销。然而，由于他们对商业地产缺乏真正的了解，缺乏商业运营意识，所谓的退租已经成为一种变相的折扣。店铺还在空，不死不活。但作为投资者，他们还是要面对回报期到期后如何再次吸引投资的问题。这种模式可以说是治标不治本。

今年以来，在国内社区业务大发展的背景下，一批以朗润云商家为典型的社区业务运营服务商相继出现。针对社区业务销售、运营管理、投资者回报等方面的困难，他们进行了大胆的尝试。他们依托资源平台，将开发商、业主、商家联系在一起，通过构建良好的生态商圈，实现了社区商业快速形成、快速销售、统一形象的目标，满足了各方需求。

3.太原商业市场年内新亮点

新商业项目

1)特色街区商业——万科蓝山1958生活广场

概况:蓝山1958生活广场位于万柏林区和平南路与长风西街交叉口以北200米处，是万科蓝山项目的配套社区商业。项目总占地面积约1.8万平方米，总建筑面积约4万平方米。共有3栋建筑，由一个临街社区和一个商业内街组成。太原万科蓝山，原名太原锅炉厂，建于1958年，也以蓝山1958生活广场命名。万科在保留原有旧厂房的基础上，赋予了它新时代的商业使命，传承了一座城市的记忆。

品牌:

亮点:项目位于河西一站式生活广场，是龙城首家开放式区块式商业。通过Y型开放式入口引入80米长的商业内街，并设置了有趣的景观小品，丰富了购物体验。

2)主题街区商业——北美N1文化创意中心

概述:北美N1文创中心是继北美新天地之后，香港新鸿基的第二座商业建筑。项目位于金阳街与体育路交叉口，总建筑面积约13万平方米。与北美新天地不同，北美N1位于“文化创意生活”，其功能业态包括创意零售、时尚餐饮、酒吧和KTV、影院、影剧院、展览、设计工作室、设计酒店等。

品牌:歌剧厨房、拉瓦扎生活博物馆、琥珀餐厅、软* *

亮点:太原首个以文化创意为主题的商业区，山西最大的创意办公与艺术、人文、商业相结合的复合型文化商业综合体，众多品牌率先进入太原。室内的导游、装修、交通都运用了创意元素，充满乐趣。

3)综合街区商业——中正乐居天街

概况:中正乐居天街位于滨州路与滨州东街交叉口。项目占地面积8000平方米，总建筑面积约5万平方米。它由三层外街和七层内商业箱组成，形成一个半封闭的购物区。该项目是一个集住宅、商业和大型超市于一体的综合项目。目前，90%的投资已经完成。预计2017年初开业。+3

品牌:永辉超市、夏埠夏埠、横店影城、加拿大西餐西点、华舍咖啡、屈臣氏

亮点:占据太原市滨州路核心位置，现代立面造型，开放式街区，廊道设计，保证商业价值最大化。在商业品牌的选择上，天杰突出了体验...

4)集中购物中心——万达广场

概述:太原万达广场位于杏花岭区解放路和方成街的交叉口，于2015年9月30日开业。商场总建筑面积约30万平方米。

品牌:永辉超市、万达百货、万达宝贝王、万达影城

亮点:山西首家开业的万达广场，凭借龙潭湖、福喜街、解放路优越的区位优势，打造了一座拥有万达150万平方米综合体的城市。万达广场在北城打造了集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化为一体的“一站式”、“体验式”商业。

5)社区生活商业——恒大绿洲

概述:太原恒大绿洲位于小店区大云路以西、康宁街以北。住宅区约1.2万个，总建筑面积约159万平方米，其中商业街11万平方米，围绕项目社区。该项目于2014年11月移交。经过两年的招商调整，业务逐渐形成了以恒大工作室为引擎的社区商圈，一个辐射店，一个富士康的区域性社区商务中心。

品牌:恒大影城、丰裕堂美食广场、江原道韩国烧烤、港轩茶餐厅、

亮点:社区商业运营成功案例，以点带线，以线接面，商业辐射甚至小店镇板块。

四.2017年商业地产发展关键词

1.体验式消费环境。

体验式消费成为线下商家和线上商家对抗的“利剑”。在满足消费者复杂多样的需求方面，体验式商务通过场景的构建给予视觉、触觉、味觉等感官刺激，从而更好地刺激消费者的购物行为。从甜品店到购物中心，每个人都在努力创造自己的特殊环境。比如中粮的欢乐城，太古地产的K11、太古系列都是代表。

2.复合新格式。

近两年来，在台湾省诚品书店复合经营模式的成功带动下，类似的国内业态层出不穷，芳芳书店、燕有基等一批文化复合商家引领时尚潮流。这些复杂的商业，包括文化、休闲、餐饮、零售等内容，结合其个性和文化特征，掀起了一场商业风暴。

3.新商业+金融模式。

基于商业地产只有运营后才能发展的特点，专业化运营是商业地产增值的必由之路。于是，很多商业地产的第三方服务商诞生了。优质的第三方服务不仅要对商业市场和消费者需求有深刻的了解，还要有很强的招商引资能力，还要有很强的资产运营能力，才能为开发商建立完善的“MIOE”结构。目前国内只有少数第三方服务机构有能力运营资产证券化MIOE的全方位商业运营模式，但随着商业地产的逐渐成熟，这一服务内容也将成为评价第三方服务提供商综合服务能力的重要指标。