旭辉e天地 旭辉联手香港置地拿下上海最贵菜市场地块

两年前，徐汇和港地“联姻”，上海浦东新区杨静地区土地以41.75亿元中标，徐汇广场建成大型商业综合体LCM。

两年后的今天，两家公司再次联手，为附近的菜市场争取到了土地。7月12日下午，上海浦东新区杨静社区C000204单元1-03-08地块公开出售，出售面积3707.4平方米，起拍价2790万元。根据转让文件，该地块将被规划为社区商业用地，要求开发商持有全部。最后，经过67轮招标，香港置地中标6190万元，底价20870元/平方米，升水率121.86%。

观点地产新媒体了解到，这也是上海近几年唯一出售的菜市场用地，但2万多元/平米的底价却让业内人士称之为“最贵菜市场”。徐汇和香港地标似乎要讲述一个关于这次慷慨征地背后的内地“最美”菜市场的故事。只是在这个故事的场景中，可能没有熙熙攘攘的人群，没有停滞不前的地面，也没有没完没了的喊叫声。

据LCM徐汇广场官方微信披露，未来上述地块将参照荷兰鹿特丹最美美食市场，成为集生鲜、净菜、生鲜加工配送为一体的“中国最美生鲜市场”，与LCM的商业设施形成互补。

由LCM设定的徐汇广场作为徐汇首个大型商业项目，受到徐汇的高度期待。按照其规划，LCM未来的定位是“浦东新区商业坐标”。到目前为止，徐汇已经为这个项目添加了很多IP角色，比如800米长的“梦想大道”，浦东最大的屋顶主题公园，现在的“最美菜市场”。

可以预见，即将以商业地产为战略业务板块的徐汇，正在从内容产业中抽离IP，呈现出商业色彩。

上海最贵的菜市场

7月12日下午，龙湖、石榴、金地商品房、港地等7家企业参加了上海浦东新区杨静小区地块的招标。

根据视点地产新媒体咨询的过户文件，该地块属于C000204单元1-03-08，过户面积3707.4平方米，容积率0.8，规划建筑面积2965.92平方米，起拍价2790万元，楼层起拍价9407元/平方米。此外，该地块地上建筑高度限制在15m以内，规划为社区商业用地，受让方按出让年限持有不低于100%建筑面积的自有商业物业。

转让文件除了100%拥有外，还对开发商的运营提出了更高的要求。根据转移数据，蔬菜市场应确保生鲜食品和农副产品类别丰富，确保市场供应与周边地区居民的规模和数量相一致，不得故意降低生鲜食品的销售规模用于其他目的。菜市场功能划分合理，流线清晰，避免了客户流线和货运流线的交叉。

另外，受让人应当保证市场的公益性，不得挪作他用。建议采取统一经营、统一管理、统一服务的方式，通过“互联网+”形成生鲜食品、清洁蔬菜、生鲜食品加工配送一体化的蔬菜市场新运营模式。

如此苛刻的条件并没有吓到结账企业。最后，经过67轮招标，香港置地以20870元/平方米的底价和121.86%的溢价收购了该地块。

据LCM透露，徐汇广场官方微信和徐汇上海区域业务部总裁蒋大强此前透露，徐汇和香港置地将共同打造该地块成为“中国最美的生鲜市场”，落户LCM。

从地块位置来看，上述房地产企业之间的激烈竞争也是合理的。据视点地产新媒体查询，1-03-08地块位于上海浦东内环核心商业区，与徐汇广场接壤，位于博山路与鼓山路交叉口，直线距离北阳景站550米，距离地铁6号线德平路站800米。

另外，剧情被小区域包围。据不完全统计，杨静街共有住宅小区113个，高、中、低档小区由西向东、由南向北呈阶梯状分布，5公里内成熟人口127万人。

在业内人士看来，庞大的消费人口只是徐汇与香港联手收购土地的重要考虑因素之一。早在土地拍卖之前，蒋大强就透露了自己的征地愿望。他当时接受媒体采访时表示，在前期策划阶段，LCM团队前往欧洲考察，打造中国最美的生鲜市场，借用阿姆斯特丹艺术市场的设计来填充市场空。

由此可见，此次征地酝酿已久，徐汇和港地的最终目的是与已经开发的LCM徐汇广场形成协同效应。据了解，截至目前，LCM徐汇广场已封顶，整个项目将于2017年12月底竣工备案，预计2018年上半年上市。徐汇对它的希望是“打造一个立竿见影的标志性工程”。

徐汇的商业IP上色方案

有资深媒体人士提到，商业交易的核心因素是稀缺性。稀缺发生的地方就会有交易入口，于是IP登场了。对于刚刚把商业地产作为战略业务板块的徐汇来说，也是在从内容行业抽离IP，显示出商业色彩。

据房地产新媒体不完全统计，目前徐汇有8个商业项目，包括嘉兴徐汇广场、上海许江徐汇商城、长沙徐汇商城等。5个项目已经开通，2018年将开通两个项目，分别是LCM徐汇广场和宝山徐汇U世界。

LCM收购徐汇广场是徐汇最看重的项目，也是徐汇在上海乃至全国举办的第一个大型商业项目。

据视点地产新媒体以往报道，2014年9月，徐汇从华润抢走上海陆家嘴商住综合体41.75亿元。当时的移交数据显示，该项目的住宅建筑面积为3万平方米，办公楼面积为7.5万平方米，商业建筑面积为12.17万平方米。需要注意的是，地块所需的商业设施不得单独出售，应当整体经营，全装修房屋比例为100%。

对于不擅长业务的徐汇来说，这么大的业务量和严格的转让条件，无疑会是一个很难的等式。回顾过去，我们可以发现徐汇的商业地产地图一直是一部“合作史”。据视点地产新媒体报道，徐汇在上海的第一个纯商业项目是绿地徐汇电子世界，与绿地共同打造，之后上海闵行区写字楼项目选择恒基兆业。

在赢得陆家嘴项目后，徐汇表示将一如既往地引进合作伙伴。当时他选择了香港置地，双方合作建设LCM所在的徐汇广场。

据视点地产新媒体搜索的资料显示，香港地标成立128年，在香港中环拥有并经营多幢一线写字楼和商业大厦，是香港中环最大的“房东”。此外，北京CBD东扩项目、成都的曼谷环球交易所、新加坡的零售商城项目“同性恋者”、新加坡的滨海湾金融中心等。，已经成为一个城市的独特封面。

可以说，和迪士尼、好莱坞类似，香港置地本身打造的商业项目，有着浓厚的IP色彩，同时带来可观的流量，这也是基于IP的购物核心的打造方向。

关于选择香港土地进行合作的原因，蒋大强曾表示，香港土地在世界各地拥有丰富的综合体和产权归属经验。通过与他们的合作，我们可以相互学习对方的优势，提高自己的标准和要求，保持更好的管理水平。

徐汇除了专注于在合作伙伴中打造“稀缺性”外，还为徐汇广场增添了不少IP角色，比如800米长的“梦想大道”，浦东最大的天台主题公园，现在的“最美菜市场”。

据公开信息，由LCM设置的徐汇广场，有一条800米长的大道串联了整个项目的东西方向。据悉，整条大道贯穿零售店、酒吧街、下沉广场和花园景观；此外，根据姜大强之前的介绍，徐汇将在杨静河上修建一条从地铁站到LCM徐汇广场的彩虹人行桥。“在为购物中心引入客流的同时，它也将成为该地区独一无二的景观。”

据业内人士介绍，一个好的商业IP，一是自带流量，二是瞬间击中每个人的情感诉求，产生源源不断的话题。从目前的行动来看，徐汇正不遗余力地用IP弥补业务上的不足。