销售代理合同 浅谈开发商签订商品房代理销售合同过程中存在的风险及防控

商品房代理销售是房地产开发企业在销售商品房过程中常用的一种模式。在实践中，由于房地产中介机构种类繁多，销售模式复杂，开发商在与中介机构签订商品房代理销售合同的过程中，权利义务不明确，在履行过程中容易出现法律纠纷。简述了上述合同制定中的常见问题。

在起草和审查商品房代理销售合同的过程中，应注意以下问题:

一、佣金支付

《商品房销售管理办法》第二十八条规定:“受托房地产中介服务机构代理销售商品房，不得收取佣金以外的费用。”佣金累积是合同中的一个关键问题。在起草审查合同的过程中，开发商应与中介机构协商，明确佣金计提方法，以维护双方利益，保证合同的顺利履行。

1.确认房屋可用性。在实践中，开发商与中介或多个中介一起销售商品房是很常见的。此时，如何确认房屋属于中介机构，应明确界定佣金计提范围。如果开发商选择与中介签订三联“看房确认书”等书面文件进行产权确认，应加强书面文件的管理。书面文件应编制具体连续的编号，并有专人控制。每份书面文件应由开发商、中介公司和买方签字确认。开发商应每天记录台账并进行核对，以便作为后期向中介机构支付佣金的书面凭证，避免在结算佣金时发生纠纷。

2.佣金计提方式。

开发商一般同意在与买家正式签订《天津市商品房买卖合同》及其补充合同并收取首付款后，向中介支付佣金，并在约定期限内向中介支付全部佣金。

(1)商品房销售价格由开发商拟定的，双方应明确约定房屋面积误差是否会导致代理佣金返还。

2开发商还应明确，买方仅签订《商品房认购协议》而未签订《天津市商品房买卖合同》及其补充合同的，不得计提佣金；如果只签订了《商品房认购协议》，而不能签订《天津市商品房买卖合同》及其补充合同，则不能计提佣金。在上述情况下，委托期限届满或合同终止后，开发商与买方签订《天津市商品房买卖合同》及其补充合同的，双方还应在合同中明确约定是否向中介机构支付佣金，以避免由此产生的纠纷。

(3)开发商与中介机构约定按照开发商实际收取的房款金额支付相应佣金的，委托期限届满或在委托期限内签订《天津市商品房买卖合同》及其补充合同后合同终止收取的房款，还应明确约定佣金计提方式。

二、违约责任

在商品房销售过程中，由于中介机构的营销能力参差不齐，可能会出现虚假宣传、过度承诺等不当销售行为。以便在佣金期内获得销售业绩佣金。开发商应控制中介机构在销售过程中可能出现的不当行为，认真列举对方可能的违约责任，以便更好地规范中介机构的销售行为，帮助维权。

可能出现的主要违约情况包括:中介机构使用未经开发商审查的传单、广告等书面宣传材料，造成购房者误解，引发纠纷；未经开发商同意，中介机构销售人员私自对购房人的住房情况、价格和优惠政策作出承诺，造成纠纷的；中介机构与从业人员发生违反劳动法规纠纷，影响房屋销售的；在销售过程中，中介机构的销售人员违反协议向购房者收取物业等。

此外，在制定和审查商品房代理销售合同时，还应注意审查中介机构的资质，并与具有丰富商品房销售经验的中介机构合作；要建立标准化的销售流程，开发商应制定或审核中介机构制定的标准化标准销售流程，并培训员工严格按照流程操作，控制销售的各个方面；开发商可以设定中介机构交纳保证金的内容，以约束其规范的销售行为，顺利履行合同义务；开发商应自行收取所有商品房销售涉及的款项，严格控制所有收款环节，避免中介公司在售房过程中给开发商带来的风险；最后，开发商可以在合同中设定任意解除权，但需要注意的是，整个合同内容要符合委托合同。中介机构以包销方式配合的，将被认定为买卖合同，不能享有合同约定的任意解除权。