房地产管理法 关于修改土地管理法和城市房地产管理法的决定

新华社北京八月二十六日电

全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定

(2019年8月26日第十三届全国人大常委会第十二次会议通过)

第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议决定:

1.修改《中华人民共和国土地管理法》

(一)增加一条，作为第六条:“国务院授权的机构应当对省、自治区、直辖市人民政府和国务院确定的城市人民政府的土地使用和土地管理情况进行检查。”

(二)第十一条、第十二条、第十三条合并为第十二条，修改为:“土地所有权和使用权的登记，依照有关房地产登记的法律、行政法规进行。

依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯

(三)第十四条、第十五条合并为第十三条，修改为:“农民集体所有、农民集体使用、依法属于国家所有的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地，应当在农村集体经济组织内实行家庭承包，但不适合家庭承包的荒山、荒沟、荒山、荒滩，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。”家庭承包的耕地承包期为30年，草原承包期为30-50年，林地承包期为30-70年。耕地承包期届满后，再延长30年，草原林地承包期依法相应延长。

“国家所有的依法用于农业的土地，可以由单位或者个人承包从事种植业、林业、畜牧业和渔业生产。

“发包人和承包人应当依法订立合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的单位和个人，有按照合同约定的用途保护和合理利用土地的义务。”

(四)将第十九条改为第十七条，修改为:“土地利用总体规划应当按照下列原则编制:

“(一)落实土地开发保护要求空，严格控制土地用途；

“(二)严格保护永久性基本农田，严格控制非农建设占用农用地；

“(三)提高土地节约和集约利用水平；

“(四)统筹城乡生产、生活和生态用地，满足农村工业和基础设施用地的合理需求，促进城乡一体化发展；

“(五)保护和改善生态环境，保证土地的可持续利用；

“(六)占用耕地与开发复垦耕地数量平衡、质量平等。”

(5)增加一条，作为第十八条:“国家在土地与[/k0/]之间建立规划体系。土地空规划应坚持生态优先、绿色可持续发展，科学有序安排生态、农业、城市等功能空，优化土地结构和布局空，提高土地开发和保护的质量和效率。

“依法批准的土地空规划是各类开发、保护和建设活动的基本依据。如果已经编制了土地空规划，则不再编制土地利用总体规划和城乡规划。”

(六)第二十四条改为第二十三条，第二款修改为:“年度土地利用计划应当根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际情况编制。土地利用年度计划应当合理安排本法第六十三条规定的集体建设用地。编制年度土地利用计划的审批程序与编制土地利用总体规划的审批程序相同。一经批准，必须严格执行。”

(七)第二十九条改为第二十八条，第二款、第三款修改为:“县级以上人民政府统计机构和自然资源主管部门应当依法进行土地统计调查，定期公布土地统计数据。土地所有者或者使用者应当提供相关资料，不得拒绝报告或者拖延报告，不得提供不真实或者不完整的资料。

“统计机构和自然资源主管部门联合发布的土地面积统计数据，是各级人民政府编制土地利用总体规划的依据。”

(八)将第三十三条改为第三十二条，修改为:“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，采取措施保证本行政区域内耕地总量和质量不下降。耕地总量减少的，由国务院责令其在规定期限内组织相当于减少的耕地数量和质量的耕地开垦；耕地质量下降的，由国务院责令限期组织整改。新增耕地和恢复耕地由国务院自然资源主管部门会同农业和农村主管部门验收。

“个别省、直辖市缺乏土地储备资源，新开垦的耕地数量不足以补偿新增建设用地后占用的耕地数量的，必须报经国务院批准，减少本行政区域内的耕地数量，并易地开垦同等数量和质量的耕地。”

(九)第三十四条第一款、第二款改为第三十三条，修改为:“国家实行永久性基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划为永久性基本农田，并予以严格保护:

“(一)经国务院农业和农村主管部门或者县级以上地方人民政府批准的粮、棉、油、糖等重要农产品生产基地的耕地；

“(二)水利、水土保持设施良好的耕地，正在实施改造计划，可以改造的中低产田和已建成的高标准农田；

“(三)蔬菜生产基地；

“(四)农业科学研究和教学实验场；

“(五)国务院规定应当划为永久性基本农田的其他耕地。

“省、自治区、直辖市划定的永久性基本农田一般占本行政区域内耕地的80%以上，具体比例由国务院根据省、自治区、直辖市耕地的实际情况规定。”

(十)第三十四条第三款改为第三十四条，修改为:“永久性基本农田的划定在乡(镇)进行，由县级人民政府自然资源主管部门会同同级农业和农村主管部门组织实施。永久性基本农田应实行宗地化，并纳入国家永久性基本农田数据库进行严格管理。

“乡(镇)人民政府应当向社会公布永久性基本农田的位置和范围，并设立保护标志。”

(十一)增加一条，作为第三十五条:“永久性基本农田依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。能源、交通、水利、军事设施等国家重点建设项目选址，确实难以避开永久性基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。

“禁止随意调整县级土地利用总体规划和乡(镇)土地利用总体规划，规避永久性基本农田农用地转用或者征地审批。”

(十二)将第三十五条改为第三十六条，修改为:“各级人民政府应当采取措施，因地制宜地引导轮作和休耕，改良土壤，提高土壤肥力，维护灌排工程设施，防止土地沙化、盐渍化、水土流失和土壤污染。”

(十三)第三十七条改为第三十八条，并删除第三款。

(14)删除第四十三条。

(十五)第四十四条第二款、第三款、第四款修改为:“永久性基本农田转为建设用地的，应当经国务院批准。

“在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地规模内，为实施规划将永久性基本农田以外的农用地转为建设用地的，应当按照国务院规定，由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关按照年度土地利用计划分批批准。在批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

除土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模外，永久性基本农田以外的农用地转为建设用地，应当经国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准

(十六)增加一条，作为第四十五条:“为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法征收:

"(a)军事和外交用地；

“(二)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要的土地；

“(三)科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英雄保护等公共事业需要用地的；

“(四)政府组织实施的扶贫搬迁和保障性安居工程用地；

“(五)在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，开发建设需要的土地由省级以上人民政府批准，由县级以上地方人民政府组织实施；

“(六)为公共利益可以征用农民集体所有的土地的其他情形。

“前款规定的建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第(四)项、第(五)项规定的建设活动，也应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第(五)项规定的地块开发应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。”

(十七)将第四十五条改为第四十六条，删除第二款中的“并报国务院备案”。

(十八)第四十六条、第四十八条合并为第四十七条，修改为:“国家征收土地的，由县级以上地方人民政府按照法定程序批准后公布实施。

“县级以上地方人民政府申请征收土地的，应当对被征收土地的现状进行调查，评估社会稳定风险，公布征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式以及乡(镇)范围内的社会保障情况， 被征收土地所在地的村和村民小组至少召开30天会议，听取农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

“被征用土地的农村集体经济组织的大多数成员认为征地补偿安置方案不符合法律法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织听证，并根据法律法规规定和听证情况修改方案。

“被征收土地的所有者和使用者应当在公告规定的期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门计算落实相关费用，保证足额到位，并与被征收土地的所有者和使用者签订补偿安置协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征地时如实说明。

“相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府可以申请征地。”

(十九)第四十七条改为第四十八条，修改为:“对征地给予公平合理的补偿，保证被征地农民原有生活水平不降低，长期生活得到保障。

“征用土地应当依法按时足额支付土地补偿费、安置补助费和农村村民房屋及其他附着物和青苗补偿费，并为被征地农民安排社会保障费用。

“征用农用地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市通过制定和公布本区综合地价确定。一个区综合地价的制定应综合考虑原土地用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口和经济社会发展水平等因素。，并至少每三年调整或重新发布一次。

“征用农用地、地上附着物和青苗以外的土地的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。农村村民的房屋应当按照先补偿后搬迁、改善居住条件的原则，得到公平合理的补偿，并尊重农村村民的意愿。因征收造成的搬迁和临时安置费用应当予以补偿，以保障农村村民的居住权利和合法的房屋产权权益。

“县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入养老等相应的社会保障体系。被征地农民社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民养老保险等社会保险支付补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。”

(二十)将第五十五条第二款修改为:“本法施行之日起，新增建设用地已缴纳的土地使用费，30%上缴中央，70%留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，报国务院批准。”

(二十一)第五十八条修改为:“有下列情形之一的，有关人民政府自然资源主管部门应当报原批准土地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权:

“(一)为实施城市规划进行旧城改造和其他公共利益，确需使用土地的；

“(二)土地有偿使用出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者续期申请未获批准的；

“(三)因撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的；

“(四)公路、铁路、机场、矿山等经批准报废的。

依照前款第(一)项规定收回国有土地使用权的，应当给予土地使用权人适当补偿

(二十二)将第六十二条第二款、第三款、第四款修改为:“在人均土地面积小、一户不能拥有宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准，保障农村村民有房住。

“农村村民建房应当符合乡(镇)土地利用总体规划和村庄规划，不得占用永久性基本农田，并尽量使用村内原有宅基地和闲置土地。编制乡(镇)土地利用规划和村庄规划应当统筹规划，合理安排宅基地用地，改善农村村民的生活环境和条件。

“农村村民住宅用地由乡(镇)人民政府审批；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

“农村村民出售、出租或者赠与房屋，然后申请宅基地的，不予批准。

“国家允许进城定居的农村村民依法有偿自愿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活闲置宅基地和闲置房屋的使用。

“国务院农业和农村主管部门负责全国农村宅基地的改革和管理。”

(二十三)第六十三条修改为:“在土地利用总体规划和城乡规划中确定为工商业用地并依法登记的集体经营建设用地，土地所有者可以通过出让或者租赁方式移交给单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地边界、面积、建设期限、使用期限、土地用途、规划条件以及双方的其他权利和义务。

“前款规定的集体经营建设用地的出让和租赁，应当经集体经济组织成员三分之二以上的村民会议成员或者三分之二以上的村民代表同意。

“以出让方式取得的集体经营建设用地使用权可以转让、交换、投资、捐赠或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有者与土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

“集体建设用地的租赁、集体建设用地使用权的转让及其最长期限、转让、交换、出资、赠与、抵押等。，类似用途的国有建设用地参照执行。具体办法由国务院制定。”

(二十四)增加一条，作为第六十四条:“集体建设用地使用者应当严格按照土地利用总体规划和城乡规划确定的用途使用土地。”

(二十五)第六十五条改为第六十六条，增加一款作为第三款:“集体建设用地使用权的收回，按照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。”

(二十六)第六十六条改为第六十七条，增加一款，作为第二款:“县级以上人民政府农业、农村主管部门对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查的，适用本法关于自然资源主管部门监督检查的规定。”

(二十七)将第七十条改为第七十一条，修改为:“县级以上人民政府自然资源主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为，应当依法处罚的，应当依法处理；无权处理的，应当依法移送监察机关或者有关机关。”

(二十八)第七十四条改为第七十五条，其中“土地行政主管部门”修改为“自然资源部门、农业和农村部门按照职责分工”。

(二十九)第七十七条改为第七十八条，其中“土地行政主管部门”修改为“农业和农村部门”。

(三十)将第八十一条改为第八十二条，修改为:“违反本法规定，以出让、转让使用权或者出租等方式将农民集体所有的土地用于非农业建设的，或者将集体所有的建设用地以出让、出租等方式供单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”

(31)删除第八十二条。

(三十二)第八十四条中的“土地行政主管部门”修改为“自然资源主管部门和农业农村主管部门”。

(33)第八十五条修改为:“本法适用于使用土地的外商投资企业；法律另有规定的，从其规定。”

(三十四)增加一条，作为第八十六条:“在依照本法第十八条的规定编制国家土地空规划前，依法批准的土地利用总体规划和城乡规划应当继续实施。”

(35)将有关条款中的“土地管理部门”修改为“自然资源部门”，将“基本农田”修改为“永久性基本农田”，将“行政处分”修改为“处分”。

二、修改《中华人民共和国城市房地产管理法》

第九条修改为:“城市规划区内国有土地使用权经依法征用、转为国有土地后，可以有偿转让，但法律另有规定的除外。”

三是修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》，确保农村土地征收、集体建设用地入市、宅基地管理制度在全国范围内依法实施，意义重大。国务院及其有关部门以及各省、自治区、直辖市要坚持土地公有制性质不变、耕地红线不断、农民利益不受损，加强组织领导，做好法制宣传，制定和完善配套法律法规，确保法制正确有效实施。

本决定自2020年1月1日起施行。

《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。

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文章来源:新华网