君悦东方 焦点探楼:实探虎门中心区潜力热盘——君悦东方

君悦东方由广东冠丰房地产开发有限公司开发建设，冠丰虽然知名度不高，但在项目开发方面还是有一定经验的。开发项目包括迎丰大厦、榕树别墅、张羽华亭和君悦花园。合作开发项目包括:江泰国际星城、观澜凯旋城、富春山居、卓悦维多利亚港。

东莞目前按行政区划分为六大区，其中沿海地区包括长安、虎门、厚街、沙田四大镇，也是经济实力最强的。东方君悦酒店所在的虎门中心南区也受益匪浅。

东方君悦酒店。作为虎门平均售价仅次于万科运城的房地产，东方君悦进驻虎门中心区域，而不是像万科运城、博悦湾那样拓展虎门周边区域。根据东方君悦的销售介绍，东方君悦的购房者主要是虎门本地客户。

虎门君悦东位于虎门镇南区，在泰沙路和金街路交叉口北侧，东侧毗邻地标广场，西侧和南侧分别毗邻锦州一、二工业区，北侧为锦州地区村。

东方君悦鸟瞰效果图

项目描述:东方君悦酒店总面积约41000m，总建筑面积约21万m，主要由7栋22层以上的高层住宅、一栋商业写字楼和一栋建筑面积约65,000的购物中心组成，根据销售情况，商业写字楼(6 #)3-13层为酒店，目前已确认进驻洲际酒店。13层及以上为写字楼。一期商场地面共三层，在后期负二层空中间走廊与二期商厦相连。还计划以地下商业广场的形式与彩虹购物中心相连。一号楼北面规划了一个幼儿园，是开发商建的，后期政府负责招投标管理。目前具体开学时间不确定。

项目共有909户，1250个停车位。单纯看车位比例，超过1:1，但不能忘记，酒店、写字楼、商家也需要车位。

目前，酒店和写字楼的容量无法确定，但酒店不需要太多停车位是肯定的。办公大楼在工作时间占用车位，企业也在上午10点到晚上10点占用车位，换句话说，车位要充足。

项目流量分析:

在地铁上

根据东莞市虎门镇总体规划资料，预计在东莞市R2地铁线南延工程以东约200米处设置金街路站。具体地点以政府最终公告为准。

R2南延伸线对项目影响较大，但车站具体位置现阶段无法确定，政府也没有公布R2南延伸线的建设时间。牛佬在这里做了一个假设。假设2019年开工，建设期6年，东方君悦的业主最早要等到2025年才能在家里上地铁。

公共交通

项目周边300m范围内有两个公交站:锦州第二工业站(位于项目西北部，泰沙路旁)和彩虹商城站上方(位于项目东南部，联盛中路旁)。

从项目到这两个公交站，步行不到五分钟，锦州第二工业区比较近，路过的公交车也很多。两个公交站共有6辆公交车经过，主要是虎门镇的公交线路。

其实虎门的公交网络普遍不如市区发达。在项目的后期，沿线有一个公交终点站和一个地铁R2站。事实上，公共交通设施相当丰富。

后期在项目二期规划一个公交终点站。依靠公共交通的人自带公交站牌是好事，但是公交车带来的噪音和空空气污染也不容忽视，尤其是早班公交车提前发车会对附近的低层单位造成影响。主要在7号楼和12号楼的低层。

就公寓类型而言:

项目小区园林采用中式风格，绿化率30%。一期和二期将于2019年进行装修和移交。到目前为止，该项目的销售楼主要是4号楼，有99m、100m三室和103m三室出售。共有四个单元(C3、B2、C2和D1)已全部翻新并交付使用。

C3式:3室3厅2卫|建筑面积约99平方米

均价:24000元/㎡

单元类型分析:每空间单元为正方形，后期空间利用率高；动静分离的典型户型是99㎡宽景阳台。客厅空略窄，卧室空比客厅占的多，适合刚需要和三代同住的家庭。

B2类型:3个房间，2个大厅和2个浴室|建筑面积约100平方米

样板房实景:

户型分析:B2和C2都是100平米，都是正方形，有很多不同。B2的入口位于客厅和餐厅之间，而C2的入口与99m2相同。

C2类型:3个房间，2个大厅和2个浴室|建筑面积约100平方米

样板房实景:

户型分析:C2户型和C3户型几乎一样，只是动静分区朝向不同，每一个空户型都是方形，方便室内家具布置；整个空房间通透，采光好，有利于客厅的通风空；浴室门朝向主活动区；。第二间卧室的宽高比不在标准范围内，家具尺度要适当缩放，使空房间看起来更宽；

单位D1: 3室2厅2卫|建筑面积约103㎡。

单元类型分析:103㎡单元类型保证每空单元类型为正方形，后期利用率高空；整个空房间通透，采光好，有利于客厅的通风空；整个空房间布局合理，能保证静动态分离和客厅通风，使用方便；卧室厨房卫生间等各功能区面积合理，居住体验方便，整体舒适度高；

值得注意的是，虽然东方君悦交付了带装修的建筑，但销售透露，三室需要额外支付35万的装修费用，四室需要额外支付15万的装修费用，应与首付一并支付。加上改造费用，项目实际均价将达到25000-26000/m。