北京小产权 北京业主拒绝小产权房转正：转正变国家的 最多住70年

宋庄鲍晓村在建小产权房照片/法制晚报记者黑克

法制晚报:“383新政促进了买房热潮。准既有公寓抢占投资制高点，六层精装电梯艺术公寓也可以直接入住”。这是通州宋庄新开的一个小产权项目的广告组发来的短信。

“告诉我哪里有小产权？”很多投资者认为小产权应该在政策出来后放开，现在是买入的好时机，所以准备“赌一把”。也有小产权房开发商，想借机涨价，到处聚拢人气。然而，在市场调查过程中，《法制晚报》记者发现，小产权房并没有从新政策理论中“受益”，各方面的许多声音都不看好这个市场。

同时，对于小产权房问题，作为村民的业主和作为公民的业主有着完全相反的想法。身为公民的业主想做套利，身为村民的业主不想做正的，因为产权是正的才70年，不变成正的村民永远拥有。

中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文日前在接受采访时表示，小产权房违法的根源在于，农村集体土地在规划中没有用于建设商品房，小产权房不符合土地规划和利用，违反了土地用途管制。

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小型房地产确实在价格上涨方面表现不佳

日前，记者收到一条小产权广告促销短信，内容为“383新政推动抢购公寓，准现有公寓抢占投资制高点，六层精装电梯艺术公寓也可直接入住”。

早在10月份，国务院发展研究中心就提交了一份改革方案，其中包括“三位一体改革思路、八大重点改革领域和三个相关改革组合”，被称为“383改革方案”。

这个方案最有意思的一个内容就是如何妥善解决小产权房问题，打着“383”旗号的小产权房广告很多。经电话确认，《法制晚报》记者如约在通州宋庄鲍晓村找到了一个名为“赏石园”的小产权项目。

记者在现场没有发现任何关于待售房地产的典型迹象。路牌和横幅上没有出现“赏石园”字样，也没有“开业”、“优惠”等醒目的宣传标语。

“听说计划，老板打电话让我们提价，每升一级200块。”业务员小霍告诉记者，整个项目有170多套房子，现在有150套，其中一套是精装修公寓，一套是普通住宅，均价8000多。

记者看到售楼处坐了不到10个人，但在记者连续几个小时的走访中，没有顾客看房子，也没有新的管家进入。

记者搜索了今年5月29日发布的帖子，声称有150套房子。由此可以推断，该项目近几个月的销量为零，包括小产权房“优惠”政策的出台。

“他们卖是正常的！”从事通州小产权房和政策性房销售多年的经纪人姚女士透露，宋庄的小产权房几乎处于停顿状态。政府把关严密，客户不了解政策，开发商不敢推广。即使有一两套“交易”，也是开发商或销售公司的“自己人”。

“他们真的敢卖！其他项目不敢动。”姚女士指的是通州宋庄的另外两个知名项目。房子卖了一半，政府出面干预，即将封顶的高楼上挂着横幅，提醒公众注意违法建设的风险。这两个项目，一个在“赏石园”的南侧，一个在北侧，相距只有几百米。现在，人都去楼了空，建设和销售完全停止了。

分析

这个“小产权”不是另一个小产权

在购房者和投资者的心目中，对小产权房都有自己的理解，就是不发“产权证”的叫小产权，或者是建在农村集体土地上的叫“小产权”。但是，这个小产权的“含金量”可以大不相同。

薛经理是通州区专门开发小产权房的前期经理。经营土地和签订合同是他的事。在与记者谈及宋庄小产权房时，他断然否认:“那不叫小产权”。

他认为，真正的“小产权房”是指购买者与村委会或基层政府签订的“购买合同”或使用权协议，称为“土地出让”。然而，宋庄的那些项目不是。开发商与该村签订了《土地租赁协议》。在上述盖楼，无论土地使用性质如何，换句话说，都没有规划。无规划建筑是违章建筑。“说不定什么时候你就被拆了！”薛经理说。

不管“小产权可以有条件转正”这句话能不能落实，违章建筑都不能买，因为和开发商签了协议之后，“家庭的主人”——村委会根本找不到。合同里没有盖村委会的红章，保护你的购房权。村里想出让土地，增值归村民和开发商，购房者拿不到土地收益。根据合同，人家“不认识你”。

这一点得到了北京市国土资源局通州分局记者的证实。执法大队陈队长告诉法制晚报记者，“这真的连个小产权都算不上”，开发商用租赁的土地建房。这种用地行为是违法的，完全没有规划。国土部门已经和当地政府处理过多次了。宋庄的两个项目，已经停工停产处理，现在“没收”交给乡政府处理。

现状

有村委会公章的客户比较多

在通州区西马庄，京通高速和童眼高速的交界处，有一个小产权项目，标有明显的标志:永顺家园。

销售办公室的工作人员比其他项目的销售人员更加自信和坦率。一位男经理介绍，该项目有合法规划，是通州新城建设村民楼上项目的一部分。规划许可证文件编号可在互联网上找到。记者要求看合同范本的条款，经理很配合的拿了一份标准合同。签订合同的甲方确实是村委会，并加盖了公章。

销售经理告诉记者，之所以会有房子出售，是因为解决了村民上楼的问题后，剩余部分被带到了外地户，小区里村民和非村民的比例大约是2:1。

这个社区的游客明显比宋庄项目多。记者参观房子前后，顾客不断光顾。

声音

不是每个老板都想“转正”

徐东花园是朝阳区著名的小产权项目，位于京哈高速和京通高速之间。徐东花园的主要单元是独栋别墅和联排别墅。一部分居民是黑庄户乡的村民，另一部分是来自城市的“购房者”，其中不乏演艺圈的名人。

至于小产权转正的问题，村民业主和公民业主的想法完全相反。

韩先生是朝阳区居民。15年前他在这里买了栋联排别墅，后来改成了独栋。韩先生说，正规化的目的是合法增加别墅的产权。但是这么多别墅，隔三差五办手续是不现实的，整个项目都需要测量确认。这个项目太复杂了。“我要转正，他们不想转，我一个人转不了！”

韩先生所说的“他们”，是指户籍在村里的村民。在村口，记者与回家的村民王先生聊天。

“我不转了？不知道要付出多少才能转正。如果我不转正，我可以活一辈子，我的孩子还可以活，我也交了钱换了个国家。我最多能活70年。谁会不算这个账！”

新闻扩展

村长:“谁再卖地，就是对不起村民。”

通州区村委会主任杨表示:“现在，不仅买家谨慎，就连村子里的人也很谨慎。”。

杨主任介绍，一致同意确保农民在转让土地时获得更大的利益。以前卖小产权房因为资金问题很无奈，只好卖一部分来集资，但是这部分没被村民占用的土地，签合同的时候写的是“永久”“长期”。

这个问题在土地快速增值的时候会引起矛盾。村民们不愿意自己的土地长期被别人占用。他们必须找到村干部。作为本届村主任，卖小产权房会尴尬；作为后来的村主任，如果你能想办法清理占用的土地，你会得到村民的支持。

“这只是撕毁合同。当收回土地的收益远大于出售小产权房的收益时，以承认违约的方式赶走非村民是可行的”。杨主任举了通州农民起诉画师的例子。虽然当时打官司农民赔钱了，但是要求画师把房子和宅基地还给自己，以后土地的长远利益还是自己的。

“谁再卖地就是对不起村民，谁能想办法收回地就是造福子孙”，杨主任表达了村民对村干部的期望。

尽管有禁令、所有权不完全和许多政策和交易风险，小产权房因其价格较低、程序较简单和不受限制的准入等优势，满足了许多人的需求。小产权这个话题由来已久，各种解决方案都在尝试。从目前的政策走势来看，绝不是放开交易转正的时候。在配套法律不完善的前提下，过度投机只会误导投资者，给未来管理带来无限隐患。

文字/特写记者姜菊