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西安短租公寓 公寓短租,终于放开了!

笔者从一年对全国16个城市的走访中,调查了公寓创业者的经营业态,发现除了短租和长租之外,长租和短租相结合的模式也在运作,而关于长租和短租,以及长租的定义,众说纷纭。各地陆续开设注册公寓管理公司,已经不是什么新鲜事了。然而,最近Xi安出现了一家酒店管理公司,出现了“公寓短租”,引起了业内的极大关注。政策的阳光照得这么快?

在这个问题上,笔者咨询了一位从事酒店、酒店及公寓法律工作多年的专业律师,以及现任浙江郭盛(上海)律师事务所原华酒店集团法律顾问刘永涛先生。

方东东:你怎么看Xi安的“公寓短租”?

刘永涛:这是我第一次看到这样的业务范围。应该说政策开始松动了。在此之前,工商部门根本不受理企业名称中带有“公寓”字样的工商登记申请,更不要说经营范围中的“公寓短租”,接下来还会开放更多场所。

方冬冬:从法律角度,如何界定长租公寓和短租公寓?

刘永涛:2015年11月19日,国务院办公厅印发《关于加快发展生活服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发[〔2015〕85号,以下简称85号文件),提出“积极发展满足广大人民群众消费需求的短租公寓、长租公寓等细分行业。”

85号文件没有明确界定短租公寓和长租公寓的界限。比如租期小于短租公寓,租期长于长租公寓,给公寓行业的从业人员造成了很大的困惑,地方政府部门对此也没有把握。在此之前,很多地方(如厦门、福州)将短租公寓的经营视为酒店经营,属于非法经营(未取得酒店经营许可证),对公寓投资者予以取缔。

方东东:国外有相关定义吗?

刘永涛:参考了国外的相关规定,一般认为短租公寓的租期不超过一个月(含)。例如,加州和纽约需要政府许可才能经营短租公寓。在中国,许多酒店将租赁期限超过一个月的客人称为长期租户。比如酒店的长期包房,一般都是一个月起租。

因此,我国可以借鉴加州和纽约的规定,将短租公寓的租赁期限界定为一个月以内。我们呼吁国家行业主管部门尽快界定短租公寓和长租公寓的界限,以消除公寓行业的法律和政策风险。

方东东:很多零散的公寓都是精选的房子。可以进行短租吗?

刘永涛:严格来说,这是不允许的。我们必须考虑安全问题,而不是他的租赁财产。住宅小区通常长期被占用或出租,因此短租流动性很大,不仅影响居民,也是住宅小区安全管理的隐患。

方冬冬:集中式公寓,改变房子用途有什么要求?

刘永涛:实际上,集中长期租赁公寓大多是由商业、办公或工厂建筑改造而成,这涉及到土地和房屋实际用途的改变。

众所周知,政府部门多,审批环节多,审批时间长,手续复杂,审批难度大,还可能涉及补缴土地出让金。所以房子的主人和集中公寓的经营者对办理这个手续并不热心。

上海市政府发布了一份关于将一栋厂房改造成员工宿舍的文件。但由于审批程序复杂,审批周期长,公司严格按照上述文件报批的情况很少。

2016年5月,国务院会议允许将闲置的商业建筑改造为租赁住房。住房和城乡建设部副部长陆在2016年5月6日国务院政策吹风会上表示,各地要结合本地实际,制定将商品房改造为租赁住房的操作办法。将来商场可以改造成公寓。

虽然政策允许将商业建筑改造为长期租赁公寓,但地方政府仍需引入具体的操作方法,这也存在一定的不确定性。即使有上述优惠政策,目前擅自将厂房、商住楼、写字楼改造为集中公寓仍违反《土地管理法》及相关规定,仍存在一定的法律风险。然而,总的来说,国家和地方政府对土地和住房使用的控制正在逐步放松。

方冬冬:经营长期租赁公寓的牌照和手续怎么解决?

刘永涛:根据《国民经济行业分类》(GB/T 4754-2011),住宿业是指为旅客提供短期住宿场所的活动。有的单位只提供住宿,有的单位提供住宿、餐饮、商务、娱乐一体化服务。这一类别不包括每月或每年主要出租房屋和住宅的活动。根据上述规定,经营长期租赁公寓属于房屋租赁行业,不属于住宿行业,因此无需办理特殊行业许可证。

如果条件允许,尽可能申请特殊贸易许可。

方东东:集中型公寓可以做短租吗?

刘永涛:就短期租金而言,我们知道租期不到一个月,包括周租金和日租金。在实践中,有一些集中公寓经营短租(包括日租)。这涉及到对住宿服务的理解。根据《国民经济行业分类》(GB/T 4754-2011)对住宿行业的定义,结合上述地方规定,集中公寓做短租,尤其是日租,实际上是经营住宿行业。根据国家规定,住宿行业属于特殊行业,必须取得特殊行业许可证。然而,集中公寓一般不获得特殊的贸易许可证,因此集中公寓做短租是非法的

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