温州老板跑路清单 江南皮革厂老板跑路背后 温州房地产崩溃全回顾

本文的部分内容和数据引自海通证券的研究报告《房地产业的历史作为一面镜子，认识发展》系列之二:温州房地产泡沫，作者涂；以及国泰君安的研究报告《温州危机对商业银行业的启示:苏醒在等待“资本掠夺者”，作者邱、王建。

“浙江温州！浙江温州最大的皮具厂江南皮具厂破产。一个王八蛋的老板黄鹤，吃喝赌博欠了3.5亿，跟嫂子跑了！我们别无选择，只能拿钱包发工资！原价一百多，钱包二百三。现在只卖二十块，而且只有二十块！黄鹤王八蛋，你不是人！我们为你辛苦了半年，你不付出，你还我血汗钱，还我血汗钱！”

你一定很熟悉这部街头神曲，但它的背后，并不是一个真实而冷酷的故事，一个从这个故事开始的产业突然崩溃，房价暴跌。

据媒体核实报道，2012年10月，一家名为于小龙的唱片店老板接手了一项业务，他的顾客邋遢不堪，满身酒气，似乎是附近一家工厂关闭后绝望的员工。那人拿出一张皱巴巴的纸，上面写着对黄鹤的投诉，让店主给他记录下来。

不久之后，这个哭喊的声音就被迅速转发，在朋友圈传播开来。在怨声载道的背后，是企业的普遍倒闭和温州老板的跑潮。那一年，光报纸上破产的大企业就不下50家，其中最有名的就是江南皮具厂。

江南皮具厂经营一直不错。2010年收入3.4亿元，利润3425万元。同时，他们还新建了一个工厂，预计投产后产值将达到5亿元。在温州的皮革行业，江南皮具厂有点名气。

可惜一年后，风云变色。2011年4月，清明节假期归来的江南皮具厂员工突然发现，狗娘养的黄鹤已经去得无影无踪，再也找不到了。

黄鹤不故地，白云千年空悠悠。江南皮具厂为什么突然倒闭？这段历史，让我们从头开始。

Conte de printemps

1979年，是一个春天，一个老人在南海画了一个圈，这就是深圳的故事；

1990年，老人在浦东画了另一个圈，是去上海的故事。

温州既不靠近上海，也不靠近香港，缺乏一切似乎孕育资本增长的沃土。然而，令人惊讶的是，他悄悄地崛起成为东南沿海的民间经济中心。

温州和德和能？

其实温州的崛起不在于他有什么，而在于他一无所有。到了80年代，全国各地的公有制仍然极其强大，“子行社”这个姓氏是一个巨大的问号。在公有制比较强的地方，乡镇政府对私营企业是极其警惕的。很多民营企业担心的不是能否获得银行贷款，而是会不会被乡镇干部破门而入，抓起来批评，断水断电。

这种恶劣的生存环境迫使很多地方的私营企业偷偷摸摸的去做，或者戴在一个集体企业的帽子下。所以，只有在公有制较少的东南沿海，民营企业才有相对宽松的发展空。在温州，公有制单位大概是最少的地方，以至于乡镇干部的亲属只能去家庭作坊就业，这就使得民营企业和政府形成了命运共同体，不知不觉就把它培育成了民营经济的沃土。

因为温州远离中原、上海、香港，势力也远，外资更是无人问津，所以在资金上更自然的依靠宗族关系的相互扶持。慢慢地，一个独特的地下私人金融体系繁荣起来。

夏天的故事

2002年，中国加入世贸组织，出口加工业进入黄金时代。

那年夏天，江南控股集团阀门公司的老板黄作兴也画了一个圈。他们建了一个江南皮具厂，法定代表人是他的侄子黄鹤。和其他温州人一样，坐在风口上，连猪都能飞上天。

2000年，温州工业产值只有626亿元。8年后，这个数字增加到3600亿元，复合年增长率保持在20%以上，最高的一年甚至达到44%。深圳的速度就这样。

但是，在那几年里，表面繁华的温州，危机若隐若现，却没有得到足够的重视。

第一，传统行业竞争门槛低，靠的是劳动力成本红利。2005年人民币开始升值的时候，利润率是一步步被吃掉的。

第二，传统的企业家族管理封闭排外，不利于对人才的激励。融资和科研创新明显受限，温州企业难以做大。

第三，政府“看得见的手”缺位。公共基础设施投入不足，城市像农村。当移民涌入时，缺乏足够的住房来满足他们，这导致房价飙升，这接近一线城市。

2010年，温州房价为每平方米1.4万元，仅次于贝尚、深圳、三亚、杭州三大金融中心，位居全国第六。这个房价已经离谱了。没想到第二年又暴涨50%，2011年11月涨到每平米2.1万，比省会杭州贵四分之一。

房价的上涨

快速的工业化带来了广泛的就业机会，涌入温州找工作的年轻人肩负着重任。2008年温州常住人口800万。两年后，2010年，常住人口猛增到914万。

两年内增加了100多万人，但温州还没有做好基础设施的准备。

我们来看看浙江三大城市的对比。2010年杭州人口密度为415人/km2，宁波为585人/km2，温州为668人/km2，明显高于前两者。

看城市建设面积，杭州374平方公里，宁波307平方公里，温州149平方公里，不到前两者的一半。

人口最密集，建筑面积最少，未来可用面积也有限。2010年，杭州市释放国有建设用地6200公顷，宁波5600公顷，温州1100公顷，仅为前两者的五分之一。

本来房子不够住。然而，未来可供出售的房屋非常少。看涨的市场预期一路放大。

秋天的故事

炎热的夏天没有持续多久，秋天越来越冷。

2009年金融危机来袭，4万亿救援计划出台。为了达到贷款目标，银行必须大幅降低信贷门槛。原本适用于农业的“互保联保”也同样适用于中小企业贷款，很多高风险贷款项目一路绿灯。

资本进入了私营部门，但没有进入实体经济。小企业主很清楚，在成本年年上涨的背景下，拿钱建厂出口，损失只会更多。还不如把钱投入房地产市场，甚至两三年就能把收益带回来。

当第一批投资房地产市场的资金迅速带回利润时，追随者像雪球一样增长，甚至通过民间借贷和高杠杆融资来满足投机需求。温州中心支行2011年第二季度调查显示，民间借贷参与规模首次超过房地产、股票、基金等投资方式。温州89%的家庭和59.67%的企业参与了民间借贷。

一方面，年复一年飙升的房价诱人暴利；另一方面，疲软的出口需求和日益困难的制造业生存了下来。从2005年到2011年，人民币汇率升值近30%，即使是温州最好的企业也勉强能顶住，更别说一大批小企业了。无法维持的小企业纷纷放弃自己的行业，转移到房地产投机市场，成为温州房地产投机者的一员。

首都在几年时间里被大幅迁走，危机一步步逼近。

冬天的故事

温州炒房团的故事全国各地都有，但因为温州房价涨幅最大，吸引的资金最多，杠杆发挥到了极致；还有就是因为房价上涨导致的成本暴涨是最严重的，所以温州的产业危机比其他地区严重的多。

祸不单行。

2011年，4万亿计划告一段落，银行信贷供给减少。这成了整个故事的转折点。

在其他分析文章中，我们说“加息和紧缩货币政策”通常是金融危机和房地产危机的导火索。根据调查数据，2011年，超过90%的受访中小企业表示无法从银行获得贷款。今年浙江民间借贷利率升至25%，最高甚至达到180%。

2009年本该死掉的中小企业，多亏了文师傅的眼睛，延续了两年的生命，终于累得倒在地上。2011年4月，江南皮具厂混蛋老板黄鹤跑路了。然后，模仿者越来越多。每个月都有十几个老板跑新闻。9月，温州光学行业龙头新泰集团倒闭。老板胡福林失踪了。仅9月22日，温州就有9个老板跑路，一份“温州老板跑单”开始在网上流传...

更有甚者，温州民间借贷盛行“联保联贷”，互相担保。企业破产，上下游的一系列贷款人和担保人都会遭殃。越来越多的债务逃避者开始绝望地跳楼，地下银行由于违约者过多而被迫清算，整个私人金融体系趋于分崩离析。

在几个月后发布的温州经济数据中，2011年温州GDP、人均GDP增速、财政总收入等指标均排在浙江首位。温州只占中国GDP的1%，但当年的破产案件却占了全国的近十分之一。

为了处理这件事，温州不得不成立中国第一家破产法院。

那一年之后，温州银行不良率持续上升，从2011年6月底的0.36%上升到2014年4月底的4%以上。

房价暴跌

真正的行业盈利的话，还是可以维持投机需求的，可惜温州的传统行业已经走到了尽头，不能再成为房价上涨的供水来源。能转出的钱没了。

行业死了，来温州打工的人开始回归。2010年至2013年，温州常住人口保持在910万，不再增长，房地产需求见顶。

让人崩溃的是，在这个关键摊子，地方政府开始扮演猪队友的角色——

政策A:规定第二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。外国居民被限制购买两套房。这是抑制需求。

政策B:土地供应大大放宽。2011年温州土地增加2200公顷，比2009年的290公顷增加650%。这是为了扩大供给。

本来，在房价高企时期，抑制需求扩大供给是必要的，但正确的开放方式应该是循序渐进，循序渐进。由于温州如此“残酷”，所以很奇怪没有发生意外。

市场供求环境完全颠倒！

2012年，温州建成住房面积增长36%。然而，在行业断流、人口外流、政策交易限制和高资本利率的压力下，我们最终找不到接班人。

房价开始暴跌。

2011年11月，房价见顶，每平米21000元，持续了几个月。之后开始雪崩式下跌，2012年下跌20%。随着房价的下跌，原本通过“买房-房贷-再买房”进入的杠杆操作模式也失败了，部分投机者被迫变卖房产偿还贷款，进一步增加了住房供应，抑制了房价。

当初如何推高房价这个因素，在供需反转后，反推，把房价推得更低。温州房地产一直下滑到2015年，期间房价跌至每平米12000元，共跌43%。如果不是后来全国房价回升，不知道这次崩盘会持续到什么时候。

通过重温旧材料获得新的见解

风暴过去五年了，温州最艰难的日子也渐渐过去了。

2015年，温州银行不良贷款率为3.82%，较年初下降0.27个百分点。五年来，温州不良贷款率首次下降。

不能生存的企业是死的，能生存的才是产业升级能力最好的。2016年上半年，温州GDP同比增长8.2%，高于浙江7.7%的平均水平。凤凰涅槃。

回顾过去，一个地区房价的涨跌，无非是“人、钱、物”。人是人口的需要，财富是资本的供给，物是土地的供给。三者互为因果，但相对而言，“财富”是最关键的。财富来了，才能吸引人的需求，才能吸引投资和物品的供给。

短期来看，资本的充足和短缺由货币政策决定，导致房价短期波动。但从长远来看，决定性的资本供给是由行业决定的。只要行业健康成长，就能产生源源不断的利润，吸引外资，从而形成人口流入和需求扩张的良性循环。

在工业持续增长的上升周期中，需求不断扩大，短期政策波动难以切断资金链，房价难以发生崩盘。但一旦行业下跌，人走人离，需求消失，那么任何短期政策都会成为危机的导火索，形成一场正在分崩离析的房地产危机。

江南皮具厂的倒闭已经成为一个传奇，黄鹤的背影已经很遥远，但是发生在我们身边的房地产崩盘，依然值得每一个中国人铭记。

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