20万左右的宋朝官民专题之潘金莲住的二层小楼，在北宋是个什么价位？

一千多年的宋朝，房地产的疯狂超乎我们的想象。

宋朝可以说是中国历史上房地产市场最火热的时代，火到什么程度？看三个例子就知道了。

第一，宋朝满大街都是职业房地产中介人——庄宅牙人,又称“房牙”。

第二，据中国人民大学历史学院包伟民教授估计，北宋后期的汴京（今开封市）的人口密度在12000-13000人/每平方公里，要知道，2016年北京的人口密度也才1145人/平方公里，大名鼎鼎的北京朝阳区的人口密度也才8618人/平方公里。

第三，宋朝高官都买不起京师的房子，只能租房子，比如欧阳修（知谏院兼判登闻鼓院）和苏辙（御史中丞）。

一、人口流动 自由开放

宋朝的房地产能如此发达、活跃，一大原因源自于宋朝自由的户籍制度。在宋朝，政府取缔了唐朝的“良民”（编户）和“贱民”（非编户）制度，以“坊郭户”与“乡村户”代之，也就是如今的城乡分治。

除此之外，唐朝因为人口大量流动，“主户”（一直在原居住地的人口）和“客户”（离开原居住地的人口）的管理有巨大困难，到了宋朝，政府采取“户无主客，以见居为簿”的做法，也就是说不分本地人和外来人口，只要在当地有财产，就有当地的户籍，这一做法也承认了迁移至他乡生活的人口的身份合法性。

宋朝的自由流动不仅体现在户籍制度上，还体现在政府对于流动人口的宽容度。

众所周知，宋朝的商业极其发达，就连世界上最早的纸币——“交子”都生于宋朝。中国古时候，农业乃是立国之本，商业不是那么受人重视，但是在宋朝，因为城市化和商业经济发展迅速，来自商业的税收和征榷收入远远超过了农业税，传统的农耕经济已经被打破了。

正是商业的高度繁荣使得大量流动人口都往大城市聚集，甚至宋代很多城市的流动人口（没有户籍）的人数还要远高于当地户籍人口。

宋朝政府对这些流动人口也十分宽容，对于那些生活比较困难的城市流动人口，政府首先会劝其返回农村地区，如果不愿返乡，政府会给予基本的衣食救济，确保流民的基本生活，并就地安置。

正是因为商业发达、人口都往大城市聚集，宋朝的房地产市场中，二手房没过几年就会易手。宋朝《朱子语类》中有记载：“盖人家田产，只五六年间，便自不同。”二手房市场的活跃也就使得宋朝许多城市满大街都是房地产中介，不仅如此，因为房市火热，宋朝的放贷机构，包括官营放贷机构交子务等和私营放贷机构交子铺等，他们都很欢迎不动产抵押贷款。对于贷款机构来说，田契、地契是最好的抵押品，因为手上有房子就不愁卖不出去。

二、宋代超级大都市——汴京

前文提到北宋都城汴京（今开封）的人口密度甚至都高过今日的北京朝阳区，人潮涌动的汴京城堪称是当时的世界超级大都市。人离不开衣食住行，其中住房是立身之本，人多了，房子供不应求，宋朝的汴京当时就是典型的卖方市场。

在北宋初年，汴京一套豪宅需要至少上万贯，一户普通住宅要价1300贯；到了北宋末年，汴京的豪宅价格翻了好几倍，价格变为数十万贯。北宋末年的数十万贯是什么概念？一两银子=2000个铜钱，1000个铜钱=一贯，一两银子大概相当于如今的1000元人民币。数十万贯也就相当于现在的几千万至几亿元不等。

堪称天价的房子，也引得宋人感慨：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地。”

房价如此之高，导致政府也没有足够的钱给官员们安排官邸，结果就有很多高官都买不起房子，只能租房。

租房族中还有很多有名的人物，比如北宋著名诗人欧阳修，做官做到了“知谏院兼判登闻鼓院”，相当于如今的最高立法机关第一负责人兼国家最高法院院长。欧阳修的官职也能算是国家重臣了，却也依然只能租房度日，而且从他写的诗看来，他的出租屋条件还甚是简陋，下大雨的时候还会浸水。

嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。 邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。墙壁豁四达，幸家无贮储。——《 答梅圣俞大雨见寄》欧阳修

除了欧阳修，北宋才子苏辙（苏东坡的兄弟），曾当过御史中丞，相当于现在的中央纪委书记，也是租房大军中的一员。为此，苏辙甚至写过不只一首诗来抱怨。比如，“我老未有宅，诸子以为言”。甚至当苏辙写诗回应其好友乔迁之喜时，他也写道：“我年七十无住宅，斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年，宅成可作十年客”。由此可见，苏辙对于房子的执念极深。

因此，到苏辙晚年时，虽然他在汴京依然买不起房，但他终于在许州（今河南许昌市）盖了三间新房。苏辙非常高兴，于是又写了一首诗：“平生未有三间屋，今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅，不辞暑月卧斜阳。”

三、官民齐入 房地产百花齐放

虽然房价高涨，但是宋朝城市的人口数一直保持在很高的水平，因此租房、买房的需求极其高。也就是说，如果在宋朝的大城市中有一套不错的房产，光靠租金，这一生就足以衣食无忧。宋朝名人司马光就做过简单的估算：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”

而且，就算是“足供日用”的15贯租金都不算多。到了南宋，建康府（今南京）就有房子日租金都能有二三十贯，也就是今天的上万元人民币。因此，又有宋人说收房租是收“痴钱”：“僦屋出钱，号曰‘痴钱’”，每月就收个房租就轻轻松松月入几十万，白痴都会赚钱。

于是乎，在宋朝，有钱人都喜欢投资房地产，是不是跟今天还挺像的？

除了民间的房地产投资者外，连宋朝官府也积极投身房地产。政府在都城与各州都设“店宅务”，简单点，就是官营房地产公司，专门经营公有官地和公屋租赁。

不过，政府设“店宅务”的目的不仅仅为了赚钱、增加财政收入。还为了经营价格便宜的公租屋作为公益项目，给城市中收入不高的人群提供一个基本的住房。

到了宋真宗在位的天禧元年（公元1017年），汴京店宅务经营了23300间公租屋。而在宋仁宗在位的天圣三年（1025年），京师的公租屋数目增长至26100间。

虽然房地产市场如此疯狂，引得官民都往这里面钻，但是政府却还是为人民利益切身考虑，力求保障每个居民能有所住。

但是正如上文所述，买到房子就不愁卖，买到房子就不愁出租，有钱的人有多套房产，穷人却难求一安定居所。政府自然是不能不管，因此，宋仁宗天圣七年时，政府出台了“限购”政策：“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋”。也就是说，在任高管除了自己的官邸之外，不能在京师买第二套房。