记者25日从国家税务总局广州市税务局确认,广州市个人出租房屋税收实行包容性减免税政策,出租房屋综合税率下调。个人出租房屋月租金低于2000元的,综合税率由4%下调至2%,降幅50%。
月租不到2000元,税负减半
广州市税务局相关负责人表示,根据《财政部、国家税务总局关于实施小微企业包容性减税政策的通知》(财税[2019]13号)和《广东省财政厅、国家税务总局关于在我省实施小微企业包容性减税政策的通知》(粤财税[2019]6号),自2019年1月1日起,广州市个人租赁住房税收适用包容性。
个人租赁住房税涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、个人所得税、土地使用税(免住宅租金)、印花税(免住宅租金)等六税两费。为便于征收管理,广州市税务部门对增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、个人所得税等四税两费结合进行了按综合征收率按月计征。根据前述包容性减免税政策,城市维护建设税、房产税、教育费附加、地方教育费附加等税费减免50%,惠及个人租赁住房的税收负担。
税务部门表示,全纳减免税政策实施后,广州市个人租赁住房综合征税率确实带来了减税效果。其中,个人出租房屋月租金低于2000元的,综合征收率由4%降至2%,税收负担减半;个人出租房屋月租金在2000元以上(含2000元)、3万元以下(含3万元)的,综合征收率从6%降至4%;个人租赁住房月租金在3万元以上10万元以下(含10万元)的,综合征收率由7.9%降至4.295%;个人出租房屋月租金在10万元以上的,综合征收率从8%降至5.91%。个人租用的非住宅月租金在3万元以上10万元以下(含10万元)的,综合征收率由13.7%降至8.35%。
比如个人租的房子租金3000元,月租税从3000×6% = 180元减少到3000×4% = 120元,减少60元。但如果个人出租非住宅建筑(如商铺),税收会减免更多。比如一个出租店租金4万元,可以减税4万×(13.7%-8.35%)= 2140元。
房屋交易的增值税附加费也有折扣
房屋交易税费也优惠。据悉,全纳减免税政策实施后,增值税减半征收,即城市建设税由7%减半征收3.5%,教育费附加3%减半征收1.5%,地方教育费附加2%减半征收1%。印花税减半,即产权过户文件印花税减半,从0.5‰减半至0.25‰,权证印花税减半,从5元减半至2.5元。
值得注意的是,这里所说的包容性减免税政策是针对增值税附加税,而不是增值税本身。也就是说,增值税附加费减半后,房地产交易增值税及附加费税率由5.6%下调至5.3%。减半的是增值税的附加税,即“5.6%”的0.6%。但由于房产证满2年以上的普通住宅交易免征增值税,该优惠只对房产证满2年以下的普通住宅交易和非普通住宅交易有利。
其实广州并不是2019年第一个对楼市减税的大城市。从1月1日起,北京和上海都进行了减税,上海仍然是“双物资减税”。
北京
《通知》称,从2019年1月1日起,北京市公民租赁普通住房的租金收入税率进行了调整。月租金收入(不含税)不足10万元的,按2.5%的综合征收率征收;月租金收入(不含税)10万元以上的,按照4%的综合征收率征收。
上海
据公开报道,今年1月,上海个人租房税收政策进行了调整。月租金收入(不含税)在10万元以下的,税率为3.5%;月租金收入(不含税)10万元以上的,按5%的税率征税。以前的规定是,月租金收入(不含税)在3万元以下的,按3.5%的税率征税;月租金收入(不含税)3万元以上的,按5%的税率征税。
除了降低“个人租赁住房税率”,上海还降低了房产税的实际税率。这里所说的房产税不是即将出台的“房产税”,而是一种旧税,主要针对企业持有的房产征收,不涉及个人。征收依据1986年9月国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。征收方式为一次性扣除房产原值的10%至30%后计算缴纳残值。上海之前是扣除20%后支付,2019年宣布扣除30%后支付。这相当于对持有房地产的企业减税。
深圳
据《证券时报》等媒体报道,深圳个人租赁住房税率尚未调整。具体来说,每月租金收入(不含税)在3万元以下的,按4.5%的综合税率征收;月租金收入(不含税)在3-10万元之间的,按照6.105%的综合征收率征收;每月租金收入(不含税)超过10万元的,按6.18%的综合税率征收。
对于绝大多数一线城市的“房东”来说,租房月收入基本在4000元以上,10万元以下。由此,我们可以列出北上广深四大城市租赁住房的主要适用税率:
1、月租金3万元以下(4000元以上):深圳4.5%、广州4%、上海3.5%、北京2.5%;2、月租金3万元到10万元:深圳6.105%、广州4.295%、上海3.5%、北京2.5%。可见北京税率最低,深圳税率最高。在税率阶梯上,北京和上海最容易,深圳和广州最复杂。广州其实有2000元以下的阶梯,估计符合这个要求的房东不多。
所以深圳未来减税的机会会更大,而广州依然有空的税率下调幅度。
北上广传达了哪些关于“个人租赁住房”减税的信息?以后会有什么影响?
第一,对“个人租赁住房”减税,不仅减轻了租房者和房东的负担,也减轻了小微企业和私营企业的负担。
对于小微企业、中小民营企业来说,写字楼、员工宿舍、高级管理楼的成本占总成本的比重相对较大。很多小微企业的写字楼其实都是租来的房子。如果要计入企业成本,享受抵扣,需要交税开票。税收一般不是房东的负担,而是需要开票的企业的负担。因此,“个人租赁住房”的减税将惠及大量中小企业。
还有一类个人租房需要开发票,就是想获得学位的租客。他们通常是税收负担的实际承担者。现在减税了,这些人的压力就可以减轻了。当然,地主也可以间接受益。
其次,从广州新的税率可以看出,个人租赁住房和非住宅住房的税率是不同的,值得我们关注。
广州规定个人出租房屋月租金在3万元以上10万元以下(含10万元)的,综合征收率由7.9%降至4.295%;个人租用的非住宅月租金在3万元以上10万元以下(含10万元)的,综合征收率由13.7%降至8.35%。
可见,租金大的时候,非住宅税率可以达到住宅的近两倍。换句话说,非住宅建筑(公寓、写字楼、商铺)受到歧视。这方面再次告诉我们,住宅投资的价值高于非住宅,这也可能给我们一个提示:未来开征房产税时,住宅和非住宅的税率会有所不同,非住宅可能更高。
第三,北上广对“个人出租屋”不断减税,对楼市有利,有风向标意义。
自2016年9月30日重启楼市调控以来,整个市场一直在增税。减税现在意味着监管方向已经改变。这对稳定楼市具有重要的指标意义。
但说实话,“个人租赁住房”的税负并不是“刚性税负”,因为大部分租赁交易是不交税的,国家也不强求。当地政府的态度是——如果你需要发票来抵消成本或者证明租赁活动的存货,你可以开发票交税,否则,你可以无视。因此,这次减税将减轻“非刚性税收负担”。
近两年左右的加税,一般都是刚性税负,比如契税的增加,二手房“三价合一”导致的税负增加。这些税是刚性的,不交就不能办理房产证,也不能完成买房的交易。
展望未来,楼市“刚性税负”的减轻也是可以预期的,2019年一定会有多个城市减轻“刚性税负”。至于实际房贷利率,会逐渐降低和松动。
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