广州房屋出租信息 广州楼市 | 个人出租房屋减税了！

记者25日从国家税务总局广州市税务局确认，广州市个人出租房屋税收实行包容性减免税政策，出租房屋综合税率下调。个人出租房屋月租金低于2000元的，综合税率由4%下调至2%，降幅50%。

月租不到2000元，税负减半

广州市税务局相关负责人表示，根据《财政部、国家税务总局关于实施小微企业包容性减税政策的通知》(财税[2019]13号)和《广东省财政厅、国家税务总局关于在我省实施小微企业包容性减税政策的通知》(粤财税[2019]6号)，自2019年1月1日起，广州市个人租赁住房税收适用包容性。

个人租赁住房税涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、个人所得税、土地使用税(免住宅租金)、印花税(免住宅租金)等六税两费。为便于征收管理，广州市税务部门对增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、个人所得税等四税两费结合进行了按综合征收率按月计征。根据前述包容性减免税政策，城市维护建设税、房产税、教育费附加、地方教育费附加等税费减免50%，惠及个人租赁住房的税收负担。

税务部门表示，全纳减免税政策实施后，广州市个人租赁住房综合征税率确实带来了减税效果。其中，个人出租房屋月租金低于2000元的，综合征收率由4%降至2%，税收负担减半；个人出租房屋月租金在2000元以上(含2000元)、3万元以下(含3万元)的，综合征收率从6%降至4%；个人租赁住房月租金在3万元以上10万元以下(含10万元)的，综合征收率由7.9%降至4.295%；个人出租房屋月租金在10万元以上的，综合征收率从8%降至5.91%。个人租用的非住宅月租金在3万元以上10万元以下(含10万元)的，综合征收率由13.7%降至8.35%。

比如个人租的房子租金3000元，月租税从3000×6% = 180元减少到3000×4% = 120元，减少60元。但如果个人出租非住宅建筑(如商铺)，税收会减免更多。比如一个出租店租金4万元，可以减税4万×(13.7%-8.35%)= 2140元。

房屋交易的增值税附加费也有折扣

房屋交易税费也优惠。据悉，全纳减免税政策实施后，增值税减半征收，即城市建设税由7%减半征收3.5%，教育费附加3%减半征收1.5%，地方教育费附加2%减半征收1%。印花税减半，即产权过户文件印花税减半，从0.5‰减半至0.25‰，权证印花税减半，从5元减半至2.5元。

值得注意的是，这里所说的包容性减免税政策是针对增值税附加税，而不是增值税本身。也就是说，增值税附加费减半后，房地产交易增值税及附加费税率由5.6%下调至5.3%。减半的是增值税的附加税，即“5.6%”的0.6%。但由于房产证满2年以上的普通住宅交易免征增值税，该优惠只对房产证满2年以下的普通住宅交易和非普通住宅交易有利。

其实广州并不是2019年第一个对楼市减税的大城市。从1月1日起，北京和上海都进行了减税，上海仍然是“双物资减税”。

北京

《通知》称，从2019年1月1日起，北京市公民租赁普通住房的租金收入税率进行了调整。月租金收入(不含税)不足10万元的，按2.5%的综合征收率征收；月租金收入(不含税)10万元以上的，按照4%的综合征收率征收。

上海

据公开报道，今年1月，上海个人租房税收政策进行了调整。月租金收入(不含税)在10万元以下的，税率为3.5%；月租金收入(不含税)10万元以上的，按5%的税率征税。以前的规定是，月租金收入(不含税)在3万元以下的，按3.5%的税率征税；月租金收入(不含税)3万元以上的，按5%的税率征税。

除了降低“个人租赁住房税率”，上海还降低了房产税的实际税率。这里所说的房产税不是即将出台的“房产税”，而是一种旧税，主要针对企业持有的房产征收，不涉及个人。征收依据1986年9月国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。征收方式为一次性扣除房产原值的10%至30%后计算缴纳残值。上海之前是扣除20%后支付，2019年宣布扣除30%后支付。这相当于对持有房地产的企业减税。

深圳

据《证券时报》等媒体报道，深圳个人租赁住房税率尚未调整。具体来说，每月租金收入(不含税)在3万元以下的，按4.5%的综合税率征收；月租金收入(不含税)在3-10万元之间的，按照6.105%的综合征收率征收；每月租金收入(不含税)超过10万元的，按6.18%的综合税率征收。

对于绝大多数一线城市的“房东”来说，租房月收入基本在4000元以上，10万元以下。由此，我们可以列出北上广深四大城市租赁住房的主要适用税率:

1、月租金3万元以下（4000元以上）：深圳4.5%、广州4%、上海3.5%、北京2.5%；2、月租金3万元到10万元：深圳6.105%、广州4.295%、上海3.5%、北京2.5%。

可见北京税率最低，深圳税率最高。在税率阶梯上，北京和上海最容易，深圳和广州最复杂。广州其实有2000元以下的阶梯，估计符合这个要求的房东不多。

所以深圳未来减税的机会会更大，而广州依然有空的税率下调幅度。

北上广传达了哪些关于“个人租赁住房”减税的信息？以后会有什么影响？

第一，对“个人租赁住房”减税，不仅减轻了租房者和房东的负担，也减轻了小微企业和私营企业的负担。

对于小微企业、中小民营企业来说，写字楼、员工宿舍、高级管理楼的成本占总成本的比重相对较大。很多小微企业的写字楼其实都是租来的房子。如果要计入企业成本，享受抵扣，需要交税开票。税收一般不是房东的负担，而是需要开票的企业的负担。因此，“个人租赁住房”的减税将惠及大量中小企业。

还有一类个人租房需要开发票，就是想获得学位的租客。他们通常是税收负担的实际承担者。现在减税了，这些人的压力就可以减轻了。当然，地主也可以间接受益。

其次，从广州新的税率可以看出，个人租赁住房和非住宅住房的税率是不同的，值得我们关注。

广州规定个人出租房屋月租金在3万元以上10万元以下(含10万元)的，综合征收率由7.9%降至4.295%；个人租用的非住宅月租金在3万元以上10万元以下(含10万元)的，综合征收率由13.7%降至8.35%。

可见，租金大的时候，非住宅税率可以达到住宅的近两倍。换句话说，非住宅建筑(公寓、写字楼、商铺)受到歧视。这方面再次告诉我们，住宅投资的价值高于非住宅，这也可能给我们一个提示:未来开征房产税时，住宅和非住宅的税率会有所不同，非住宅可能更高。

第三，北上广对“个人出租屋”不断减税，对楼市有利，有风向标意义。

自2016年9月30日重启楼市调控以来，整个市场一直在增税。减税现在意味着监管方向已经改变。这对稳定楼市具有重要的指标意义。

但说实话，“个人租赁住房”的税负并不是“刚性税负”，因为大部分租赁交易是不交税的，国家也不强求。当地政府的态度是——如果你需要发票来抵消成本或者证明租赁活动的存货，你可以开发票交税，否则，你可以无视。因此，这次减税将减轻“非刚性税收负担”。

近两年左右的加税，一般都是刚性税负，比如契税的增加，二手房“三价合一”导致的税负增加。这些税是刚性的，不交就不能办理房产证，也不能完成买房的交易。

展望未来，楼市“刚性税负”的减轻也是可以预期的，2019年一定会有多个城市减轻“刚性税负”。至于实际房贷利率，会逐渐降低和松动。