这几天最火的话题肯定是“租售同权”被打,吐槽主要集中在几个地方:
1.租客不能进小区,只有有房书的可以。
2.一些长期出租公寓利用火灾和抢劫,为业主降低租金和提高租户价格找借口。
3.政策要求暂停租赁业务,严格检查异地租赁。
当年最夸张的砖家说,租售同权相当于98年房改!
伟哥看过很多文章,很多也是在2017-2018年宣传过这个概念。幸运的是,伟哥不是:
现在看,伟哥写的几篇文章都很靠谱!
请不要写“租购同权”!
离真正的“租售权”还有多远?太简单,太天真!
在疫情期间推广房地产项目肯定是令人反感的,但“有同等租售权”的童话确实教会了很多年轻人认识到现实。90后不买房,00后不买房,或者父母有房,租房也改变不了安稳的生活。
在这场疫情下,最大的问题基本上出现在:“长租公寓”
事实上,住房和城乡建设部已经明确表示,这种租赁行为是高风险租赁
住房和城乡建设部明确出台政策:这类企业不是“长期租赁公寓”,而是加强对采用“低成本AG”、“长期支付、短期支付”等经营模式的高风险住房租赁企业的监管!这是历史上第一次!
文件第四条明确:第四,防范房屋租赁的财务风险。明确房屋租赁贷款业务的贷款期限和贷款金额要求。加强对采用“AG中低产出”、“长收益短支付”经营模式的高风险房屋租赁企业的监管。
首先:从趋势来看,短期租金肯定会大幅下降!
在疫情的影响下,大部分社会群体收入减少。这种情况下房租不能涨,只能降!
1.在经济稳定、需求稳定的情况下,近几年房租价格涨幅明显开始放缓,甚至大部分地区房租都有所下调。这对二房东类型的出租公寓影响很大,因为转租房屋的租金价格是锁定的,在未来租金稳定的预期下很难盈利。
2.对于目前的公寓租赁市场来说,竞争激烈,进入的企业数量非常大,除了行业规模之外,没有其他竞争壁垒。在这种情况下,上市是为了融资扩大规模,形成规模优势,降低运营成本。
3.租赁市场的竞争不仅仅是二房东型公寓的竞争,还有政府提供的廉价出租屋、集体土地建设出租屋等公寓逐渐由土地变为住房,这将影响租赁市场未来的预期。
4.从上市来看,长租公寓企业遭遇当前资金寒冬,中小长租企业雷电交加,国内融资难度加大。在这种情况下,上市是最好的选择。在北京、上海等城市,拥有长期租赁公寓的企业已经占据了超过20%的市场份额。如果按第二房东等同样的交易模式计算,60%的出租屋很难看到业主在当前市场交易。在这种情况下,租赁市场,尤其是长期租赁公寓市场,需要得到加强。
长期出租公寓模式,其实对于中介企业来说,就是把原来简单的中介费+差价模式变成投资人。
第二!租房不会成为主流消费模式?
这几年地方政策都在努力鼓励租房,包括很多企业都在提倡租房有益健康,但不可否认的现实是,提倡租房的人都住自己的房子。
从全球来看,任何一个通货膨胀国家的租赁行为都不会很稳定,因为长期租赁越来越难以承受。
1.因为租售比悬殊,租金收入不高,长期租房比例也不高。而且相对于售价的大幅波动,租金反映的是房子的居住价值。相比买房,可以选择信贷等杠杆,租房者很难承担房租上涨。因此,在市场交易中,拥有转租权的房主或中介在定价和签订交易合同方面处于强势地位。买卖市场的波动会影响租赁交易的稳定性。
2.租赁交易能稳定吗?长期签约可以在一定程度上保护目前市场上一些买不起房的租客。然而,在房价上涨的过程中,租户往往处于选择买房的等待过程中。因此,从全球来看,除非出现通货紧缩的国家,如德国,租赁行为很难长期稳定。
3.租赁备案的比例,从国内来看,因为租赁行为是一种时间行为,不需要过户,所以为了避税,除了北京等核心城市,其他城市基本不备案。在这种情况下,很难获得该国有多少租赁交易和租户的市场数据。目前市场上的数据都来自中介,中介的数据可能会误导政策和市场。
4.企业与其他二房东之间的交易问题
在一线市场交易中,一些企业在大规模租房过程中收取代理费和租金差价。利用对市场的了解,囤积房屋,提高租金。而且,住在客厅的人是否顺从,政策上是完全明确的。目前市场上的主要违规行为,如N+1、N+2等都是合规的,无论是转租企业还是个人,都受到差价的约束。这些都没有明确涉及。这些只是影响当前租赁市场的一些主要问题。
最后,简单的建议:
对于购房者来说,疫情期间要保护好自己,多锻炼,保护好自己的工作。
如果没事,也可以想想自己的积蓄够不够首付。如果你够了,看看最近很多项目的网上售楼处。如果疫情稳定,有能力就别租房。
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文章来源:大伟看楼市
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