北京太古 从北京到成都从未失手 太古上海商场为何开发15年？

不久前的一个雨天，我来到了上海的南京西路，一个叫“兴业太古汇”的地方。

几栋低矮的建筑轮廓和颜色都很优雅。人行道还在施工，有的店铺已经贴了LOGO。这是一个综合体，包括一个购物中心，两个甲级写字楼，三个酒店。

在上海，尤其是在房地产圈，很多双眼睛都在静静地看着这个综合体，因为它是2017年上海最重要的两个新商场之一，另一个是上海第二大莱佛士城。

工业太古汇有很多噱头，比如开发商是香港工业国际和太古地产。

太古地产因为同样的太古糖业和太古可口可乐，早就有了公众基础；在房地产圈，因为三里屯太古里和成都元阳太古里的发展，有了明星光环。

据说太古地产很少出手，但“每一枪必中”，从不失手。

兴业太古汇上海会火吗？

上海南京西路是奢侈品的核心街区。但经常走在附近的人都知道，这条路的核心是恒隆广场，兴业太古汇在恒隆以东几百米，所以人气不太旺。

太古也以慢著称。该地块于2002年出售，但开放时间被推迟。

2017年2月底，五大银行之一的仲量联行上海办事处从恒隆广场迁入兴业太古汇办公楼。最新消息是，一些商场可能在5月初投入试营业。

兴业太古汇会成为上海新的奢侈品地标吗？

现场，Kenzo、Nike、Adidas都贴出了自己的LOGO，此外还有戴森、浪琴、特斯拉等手表品牌。

太古地产开发的商业项目，有的叫太古里，比较开放，低密度；还有太古汇，是室内封闭综合体。太古是一个非核心商务区的分中心项目，包括北京和INDIGO。

“太古城整体档次定位难做，不高不低。距离恒隆广场核心有一段距离，不容易吸引客流。”上海多宾商务咨询首席顾问肖长明说。

他相信，上海这个繁华的太古汇，会更像太古里、三里屯、北京，不会盲目追求“硬奢”和大牌。与几百米外的恒隆广场不同，它将专注于时尚品牌和高端时尚品牌。同时，为了聚集人气，还会推出更多的餐厅。

太古地产本身在财报中对上海市场进行了分析，称在门店需求方面，奢侈品牌相对较弱，时尚、生活方式、餐饮相对稳定。

即将到来的兴业太古汇有250个零售品牌，餐饮比例达到30%。还有几个提前放出来做营销的租客，比如星巴克烘焙坊，这是星巴克美国以外的第一家，也会有新加坡的书店PageOne Yeyitang。

这些生意利润不大，但是年轻艺人特别喜欢。太古有很多小资粉丝。太古城不太会讲故事，因为他们天生就有好故事卖得好。

以兴业太古汇为例。上海南京西路地块在民国时期被称为“李大忠”，由颜料商人Xi·赫年于1925年创建。

据说“大众”这个名字的产生是因为上海的英国人自称“大不列颠”，日本人自称“大日本”。直到本世纪初，上海最完整、最大的石库门巷还留在这里。

2002年，香港工业国际集团以13.06亿港元购买了李大忠地块的土地使用权。几年后，太古买了50%。在施工开始之前，该地块上的李玟中学旧楼甚至被整体翻译和保护。

太古真的太老了。一家小型贸易公司起源于工业革命时期的利物浦，去年庆祝了它的200周年纪念，并且已经传播到了家族的第六代。

太古城1866年来到上海，后来在香港写了一个冒险故事。

香港前行政长官董建华回忆说，太古在上世纪80年代初开业时是香港最大的雇主之一。太古在糖厂、码头为员工建了大量宿舍。

悠久的历史和浓厚的英伦文化使这家公司具有绅士气质，从容不迫，从容不迫，内涵丰富。喜欢英文小说和英伦时尚的人，也很有机会成为太古的粉丝。

进入内地十几年，太古地产只有五个楼盘项目，兴业太古汇是第五个，经历了漫长的等待。这块土地从2002年被收购到现在已经15年了。

对此，太古地产CEO白德利在每次采访中都表示，太古有长远眼光，做事是马拉松心态，不想争速度。

而且他曾经很有意思的明确表示，以后如果他拿了地，就再也不拿需要重新安置的地了。

慢，精致，设计感，文艺...这种风格完全不同于万达广场的疯狂扩张。

太古的慢业务在商业上成功吗？

翻看财报，太古地产规模不大，但去年有小幅增长。太古几个成熟的购物中心入住率接近100%。

内地房地产公司的主要收入往往是靠卖居民楼和写字楼获得的，而太古则喜欢“持有”商场、写字楼和酒店，很大一部分收入来自于收租。

这意味着更高的经营水平和更稳定的现金流。潘石屹曾表示，希望自己的公司转型为“公租房”。

在北京和上海，太古力并没有领先，但在中国第三大奢侈品城市成都，与远洋地产合作的远洋太古力成为当地的奢侈品地标。

成都春熙路和大慈寺旁，海洋太古里是一座大型的深灰色中式砖房，其建筑设计与当地环境融为一体。街边庭院得到了很大程度的保留，成为了一个城市景观，是成都人会推荐你去参观的地方。

品牌的选择和安排都是煞费苦心的。比如大慈寺周围，面向马路的奢侈品排成一排，爱马仕，古驰，卡地亚。当进入这个建筑群时，他们是书店、独立设计师和生活方式品牌。

高端、中端、低价品牌并行组合，格调高，但不会给人遥不可及的距离感。据《好奇日报》报道，其中，MUJI全球最大的旗舰店由该品牌和海洋太古力设计和安排。

北京三里屯的太古里，也是潮人聚集，可以消磨一整天的地方。有了这些成功的先例，太古在上海的第一个项目——兴业太古汇自然会受到关注和讨论。

压力最大的评论来自这片土地。

兴业2002年拿下项目的时候，花了13.06亿港币，但是2006年太古加盟项目的时候，花了13亿人民币左右买下了50%-4年，但是还没有开工建设，土地价值翻了一倍多。

因为搬迁，消耗更多成本，耽误更多时间。15年过去了，这片土地的升值更加惊人。

这个DIA地段的地价暴涨，自然会推高这个复杂项目的估值。不过兴业和太古城都没有卖出去，但是账面价值暴涨。真正的收入还是靠房租，只能说是很牢了。

太古一直保持着尊重规则的名声。肖长明说，国内很多商场比较刁钻，运营不规范，而太古城一般都是循规蹈矩。太古城好像对炒地囤地不感兴趣。

今天看来，世界各地的公司，不管是什么行业，都在拼命的生产新产品，加快速度。这种氛围越来越让人焦虑和反感，人们对那些“慢热”的公司更感兴趣。

就像SKII，很少生产新产品，一直卖神仙水，就像太古城，一年让同行开几个购物中心，进入大陆十几年才做五个项目。

上海的奢侈品地标早就被恒隆、新鸿基拿走了，兴业太古汇只能差异化而不是顶级奢侈品——但无论做什么都会“很古老”。

我们向太古地产询问了兴业太古汇的进展情况，该公司向我们介绍了一些基本情况，但没有正式披露开业信息。

你认为从未失败过的太古地产在上海会成功吗？