广州死亡电梯 物业能否以“部分业主欠费”为由关停电梯？维修费用又该谁来出

广州某小区电梯停运导致老人爬楼猝死，将电梯安全问题推到了焦点。事实上，随着第一批商品住宅“年限”的增加，越来越多的住宅小区已经结束了保修期，电梯的日常维护成为业主最关心的事情，由此产生的纠纷也不断。物业公司可以以部分业主拖欠为由关闭电梯吗？记者采访了律师、物业专家、法律专家，他们都表示，物业公司擅自关闭电梯的行为是站不住脚的。

广州小区电梯关停惹争议

争议事件发生在广东省杨春市。12月9日下午，杨春新世界花园小区物业管理公司以部分业主未缴纳物业费为由，停止电梯运行。当天晚上，住在12楼的老人在回家的路上突然身体不适，晕倒在9楼。邻居们随后拨打了120。由于电梯仍然无法使用，医生不得不爬楼梯救人。最后老人不幸去世。

后来老人的孩子声称他们一家五口在小区住了很多年，从来没有拖欠过物业费。现在因为电梯停运，错过了老人最好的抢救时间，物业公司要承担相应的责任。

事件一出，很快就引起了热烈的讨论。有网友建议，物业公司不能因为部分业主欠钱而关闭电梯，这对交物业费的业主是不公平的。

有网友站在物业公司这边，认为电梯维护的费用全部来自物业费。如果大部分业主不交费，物业公司真的无法维持电梯正常运行，停工也不是完全不合理。“电梯每年的维护检查费可不是个小数目。物业公司不生产和销售产品，所有费用必须从物业费中支付。”新浪微博网友“黄小琼12”评论说，是业主拖欠物业费，损害了已交费业主的权益。

北京也面临电梯“老龄化”

目前，中国最早的一批商品住宅已经进入30岁的“建筑时代”。算上商品房改革前的夫家，住宅小区的载人电梯老化问题日益突出，电梯维修引发的纠纷和纠纷也越来越多。

居住在西城区某小区的业主，近年来一直面临电梯故障的困扰。“感觉修电梯好几年了，一直没修过。”该小区业主郑飞告诉记者，几年前两层楼发生了“电梯被困人”事件，业主最终签字并动用专项维修资金对电梯进行大修。今年，9号楼和3号楼的电梯也频繁罢工。" 9号楼电梯每层显示的数字都不正确."郑飞无奈地说，此外，电梯门经常不关，业主已经养成了进电梯前稳定的习惯。

记者查询到，2018年9月，北京质监局相关负责人表示，北京的电梯数量接近23万台，其中一半以上已经使用了十多年，而且这个数字还会随着时间的推移而增加。从统计数据来看，使用不到十年的电梯故障率和事故率相对较低，处于相对较低的风险水平。而使用了十几年的电梯，由于零部件的磨损和长期负载，故障率相对较高。

专家说法欠费不能成为停运电梯的理由

一个负责电梯维修的物业公司可以以少数业主欠费为由停电梯吗？

北京盛庭律师事务所首席律师毕指出，根据《物业管理条例》的有关规定，物业公司的这种做法存在问题。

根据《物业管理条约》，所谓物业管理，是指业主通过聘请物业服务企业，对房屋、配套设施、设备及相关场地进行修缮、维护和管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。

“不管物业公司和小区签订的物业服务合同是合同制还是薪酬制，关闭电梯都不符合规定。”毕指出，如果采用合同制，根据双方约定，如果业主欠下物业费，物业公司可以向业主追缴欠款，但不应擅自停止电梯运行，这样会损害已交纳物业费的业主的权益。如果采用酬金制，且小区物业服务费用不足以支持电梯运营，则应及时向全体业主公布相关信息，而不是以欠费为由停止运营。

另外，急诊医护人员到达小区时，物业公司仍未打开电梯，造成医护人员错过最佳治疗时间，这至少违反了基本抢救原则，物业公司应对此承担民事责任。

欠费侵害的是全体业主权益

物业行业专家、中国物资联合会总经理黄传伟也表示，物业公司以部分业主欠钱为由停电梯是站不住脚的。根据黄传伟对记者的分析，物业公司按照《物业服务合同》履行的是合同责任，电梯没有维修保养到有效保护范围，属于违约。因此，其他第三人灭失或者毁损的，应当依法承担违约责任。业主不缴纳物业费属于业主违反《物业服务合同》缴纳费用的责任，侵犯的是全体业主的共同权益，而不是物业公司的权益。

“这是两种不同的违约责任。只要小区的《物业服务合同》没有按照法定程序解除，物业公司的履约责任依然存在。一些业主不可能因为拖欠物业费而不履行自己的物业费。合同责任。”黄传伟表示，根据《物业管理条例》的相关规定，业主欠交物业费时，物业公司可以根据《物业服务合同》的约定提起诉讼，要求欠费业主支付物业费及相应的滞纳金，而不是以此为由停电梯。

电梯大修应动用专项维修资金

与社区公共绿地不同，电梯一直被列为特种设备，其日常维护必须由有资质的安装、改造、维修单位或电梯制造单位进行。

根据《电梯使用管理与维护规则》，电梯维护分为半月、季度、半年度、年度四种类型，每种维护的基本项目和要求是不同的。

至于谁来支付电梯维护费用，业主和物业公司之间经常发生纠纷。有的业主觉得既然交了物业费，就不应该承担电梯维护费。有物业公司提出，电梯维修是一个涉及所有业主的事情，不包括在物业费的范围内。

“钱是谁的？看是小修还是大修。”黄传伟告诉记者，检查减速机蜗轮的啮合和磨损情况，调整刹车间隙，清理电器元件上的灰尘等，都属于小修，属于物业公司的履约责任，属于物业费用范围。比如更换汽车、车门、减速器蜗轮等。被专业机构认定为大修的，应当用专项维修资金进行维修。没有专项维修基金的，电梯维修费用由各业主按比例支付。