物业合同 最高院：物业服务合同纠纷案件19条裁判规则

1.物业服务企业未及时消除小区共用部分安全隐患的，应当承担违约责任——陈书豪诉南京武宁房地产开发有限公司、南京清河物业管理有限公司

本案要旨:物业服务企业有维护和保养小区共用部分的义务，应当及时消除可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患；否则，物业服务企业应当承担违约责任，赔偿造成业主财产损失后的业主损失。即使安全隐患是第三方造成的，也不能免除物业服务企业的违约责任。小区共有部分因第三人侵权造成业主财产损失的，可以因物业服务企业已履行维修义务而免除物业服务企业的责任，第三人侵权是不可预见和不可避免的。价值很大的财产受到损害后，相对于原物可能在客观价值和人的心理价值上有所降低，这叫价值贬损。根据违约责任理论，承担违约责任的第一种方式是恢复原状，恢复原状肯定需要对财产的价值贬损进行赔偿。房地产开发企业作为商品房的销售者，在出售房屋、转移房屋所有权、关闭商品房住宅区后，对住宅区的业主履行了义务，前提是出售的房屋及其共用部位没有质量缺陷，不需要承担任何责任。

2.在没有约定的情况下，物业服务企业在物业管理期间产生的收入共有部分归全体业主所有，物业服务企业享有一定比例的收入——无锡春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案。

本案要旨:根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利和承担义务。物业服务企业在物业管理(包括前期物业管理)过程中产生的收入，在没有专项协议的情况下，共有部分归全体业主所有，主要用于补充社区专项维修资金。物业服务企业管理共用部位，可以享受一定比例的收益。

3.虽然业主因不可抗力遭受财产损失，但物业公司未能履行预防和提醒义务的，仍应承担相应的赔偿责任——厦门百仕达物业管理有限公司诉杜小明物业服务合同纠纷案

本案要点:物业公司对住宅物业管理区域的安全有一定的防范和风险提醒义务，应及时消除或提醒可能对业主造成财产损失的安全隐患和风险；否则，当业主因不可抗力遭受财产损失时，物业公司应承担相应的赔偿责任。但要结合物业管理缺陷程度和权利义务平等原则，物业补偿标准不易过高。

案件号。:(2015)夏敏中字第22号

4.未签订物业服务合同，但形成事实上的物业服务关系的，物业管理企业可以要求业主支付相应的物业费——重庆悦来物业管理有限公司诉何鸿物业服务合同纠纷案

本案要旨:因不可归责于物业服务企业的原因，物业服务企业向业主提供物业服务无合同依据，业主享有服务。物业服务企业以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的，应当予以支持，并参照政府规定的收费标准或者类似物业服务项目的收费标准确定业主应当支付的物业服务费。

案件号。:(2012)渝北发民子楚15547号

5.业主委员会与业主大会依法选定的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力-杭州钱塘物业管理有限公司诉王物业服务合同纠纷案

本案要旨:业主委员会与业主大会依法选定的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象是小区内全体业主，个别业主对物业服务合同履行的异议不能代表全体业主的意见，不足以成为个别业主不缴纳物业服务费的合理理由。

案件号。:(2015)浙航钟敏字第1704号

6.业主委员会在具有法定程序和授权的前提下，对具体事项具有原告资格和诉讼地位——北京市昌平区回龙观金达苑小区业主委员会诉北京华特物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨:在具备法定程序和授权的前提下，业主委员会具有原告资格。业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼的，人民法院应当准许。业主委员会要求公开、无障碍的，人民法院应当允许其公开涉及业主公共利益的信息。

案件号。:(2013)14415号。

7.工业园区内享有建筑物独立产权的企业仍受工业园区物业管理法规的约束——厦门火炬集团物业管理有限公司诉厦门兴信电子工业有限公司案

本案主旨:在一个相对封闭、独立的建筑集群中，如工业园区，虽然每个企业都可以自建或委托建造一定规模的建筑，并取得独立的产权，但与区域内配套的公共设施和公共服务密不可分，因此企业与建筑集群的物业服务公司的法律关系应受工业园区物业管理法规的约束。

案件号。:(2014)夏敏中字第1735号

8.业委会有权通过司法途径与物业管理公司解除合同，业委会对物业管理公司的解聘应以业主表决结果为准——鉴真嘉定区第六居委会诉上海嘉盛物业管理有限公司

本案要点:原告物业管理委员会和被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍提供物业服务，原告未提出异议。现原告依据业主大会表决结果请求解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府征询小区业主的真实意思，认定原告主张依法解除物业服务合同并作出判决，二审法院予以支持。

案件号。:(2014)胡民二(民)中字第222号

9.前期物业管理费的调整必须经过“双过半数业主”——詹某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

本案要点:物业服务收费标准属于“其他涉及共同所有权和经营权的重要事项”，此类事项的决定应当经专有部分占建筑物总面积一半以上、业主总数一半以上的业主同意。

案件号。:(2011)穗钟发吴敏中字第3025号

10.业主拒付物业费应以合法理由为依据，并以物业服务企业不履行合同或其重大缺陷为限——厦门创友物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案

本案要旨:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝支付物业费应当有正当理由。司法判决中对正当理由的认定应严格把握，一般仅限于物业服务企业未履行物业服务合同，或者合同履行存在重大缺陷。

案件号。(2011)夏敏中字第656号

11.业主在不损害其他业主公共利益的前提下使用建筑物专有部分的，物业管理企业无权干涉——北京万通鼎安国际物业服务公司诉李佳怡物业服务合同纠纷案

本案要旨:业主合理使用建筑物专有部分，不损害其他业主公共利益的，受法律保护，物业管理企业不得干涉。至于是否违反市容管理的有关规定，应当由行政机关判断。

案件号。(2009)洪敏楚儿字第981号

12.业委会根据业主大会决定与得票最多但未达到“双过半”的物业经理签订的临时物业管理协议有效——成都永诚物业有限公司诉江华小区业主委员会、第三人成都龙泉江华物业有限公司

本案要旨:根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，物业服务企业或者其他管理人的选聘和解聘，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上、业主总数二分之一以上的业主同意，即必须达到所谓的“二分之一以上”。但当竞得物业管理人达不到“双倍过半数”时，业主委员会与得票最多的竞得物业管理人签订的临时物业管理协议，按照业主大会的决定有效。

案件号。:(2009)成民中字第1161号

13.物业交接是物业服务合同的附随义务——厦门海沧顾大镛大厦业主委员会与厦门海投物业公司物业服务案例

本案要旨:物业交接是物业服务合同终止后物业公司必须承担的义务。这个义务其实就是合同法规定的“附带合同义务”。物业公司为履行该义务给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。物业管理前期，业主委员会成立前，物业公司在物业服务合同终止后仍应履行交接义务。这时候就要把物业管理交给客户，也就是开发商。

案件号。(2009)钟敏字第22号

14.业主委员会有外部代表，其决定对业主具有约束力。业主委员会是否正确执行业主大会的决定不影响其对外代表——宁波镇海鼎天物业管理有限公司诉宁波北仑贝加购物俱乐部物业管理纠纷案

本案要点:建设单位与物业买受人签订的销售合同应包含前期物业服务合同约定的内容，一个物业管理区域应由物业服务企业管理。业主委员会的合法性和代表性决定了业主委员会具有外部代表性。业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力。业主委员会是否正确执行业主大会的决定不影响其对外代表性。

案件号。:(2008)永民三中字第518号

15.物业服务企业依据物业服务合同管理小区业主共有的停车位，当然不会因其管理行为而获得收取停车费的权利——海安天宝物业有限公司诉徐培树、袁莉莉物业服务合同纠纷案

本案要旨:商品房小区的地面停车位，无论是规划停车位还是临时停车位，都是设置在业主共有的小区地面上。开发商与业主之间没有特别约定，不能登记专有产权的，根据《物权法》第七十四条第三款的规定，应当属于小区业主。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是一种合同义务，当然不会因为管理行为而获得收取停车费的权利。收费既不是依据物业服务合同，也不是车位所有者授权的，人民法院以擅自扩大收费范围、非法收费为由，支持业主抗辩。

案件号。:(2018)苏06 1076号

16.未实际占有物业的业主对拒交物业费无权抗辩，但享有收益——江苏夫子庙世界贸易有限公司诉中石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案

本案要点:《物业管理条例》第四十二条第二款规定，未移交给购房者的已竣工物业的物业服务费由建设单位支付。根据“权利义务统一”的原则，通过诉讼成为物业所有人并享有物业使用收益的买受人，因实际享有了业主的权利和收益，不得以物业未交付为由拒绝支付物业服务费。业主与使用人的法律关系不能改变业主作为物业服务法律关系中相对人的地位，业主不能以不被他人自愿使用为由，对拒绝向物业服务企业支付物业服务费行使抗辩权。

案件号。:(2014)苏神圣沈敏字第0687号

17.补充协议变更主合同条款，当专用条款与主合同其他通用条款发生冲突时，专用条款比通用条款更有效——辽宁安泰置业有限公司、辽宁浩宇房地产开发有限公司、王物业服务合同纠纷案

本案要旨:在双方协商签订的补充协议中，变更主合同中某一条款的内容。变更后的特殊条款与主合同其他一般条款发生冲突时，比照适用一般条款的规避原则，确定特殊条款比一般条款更有效。

案件号。(2014)辽沈奕敏审字第598号

18.物业管理相对独立。应支持小区业主申请变更物业费标准——重庆百货大楼有限公司诉重庆贾贵物业管理有限公司

本案要旨:在同一物业管理区域内，如果业主利用自有物业配套设施设备对专有部分和共用部分提供物业服务，并自主维修、维护和管理配套设施设备，业主自行提供物业服务的区域可以视为相对独立的物业管理区域。根据申请，人民法院可以参照物业的性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素，适当调整相对独立区域业主缴纳物业服务费的标准。

案件号。:(2013)渝重耳发钟敏字第00748号

19.无特别约定，物业管理人对业主室内财产损失不承担责任——胡、吴鹏诉山东永达物业管理有限公司案

本案主旨:物业管理是指业主通过选择物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋、配套设施及相关场地进行修缮、维护和管理的相关活动。双方之间存在事实上的物业管理服务关系，但由于双方并未对业主私有财产的保管和保护作出任何特别约定，因此不应承担业主室内财产损失的赔偿责任。

案件号。(2007)姬敏钟艺字第708号