为什么公寓不好卖专题之“公寓之殇”

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对于公寓大家或许并不陌生，因为无论是问亲朋好友还是自己在网上浏览相关的信息，大多数都是劝你能买住宅不要去买公寓，能不碰个尽量不要碰。

但是任何事务存在即合理，公寓也不例外，不然市面上怎么还是会有人去购买呢，这或许是很多人心中的疑问，公寓到底适合什么样的人购买？购买公寓又要注意哪些点？

今天就为大家来揭秘公寓的真相。

漂泊他乡在一二线城市打拼的普通人，都能深切地感受到“繁华并不属于所有人”，吃不完的沙县，交不完的房租，望而生畏的房价，很难让人有归属感，而很多人又不甘心想在工作生活的城市安个家，但发现住宅高攀不起。

有条件大家肯定愿意选好的，但是没条件只能退而求其次，公寓恰恰就是在这样一种背景下产生，合了这类消费者的需求，毕竟好赖也是自己的房子。

这就不得不说公寓的一些特点，与同地段住宅相比公寓的单价很低，并且面积段比较小，所以总价也低很多。

就凭价格低这一点就对于预算有限的人极具吸引力，此外公寓面积段虽然小，但是“麻雀虽小五脏俱全”，厨房、卫生间、卧室应有尽有，完全能满足居住的需求。

此外公寓一般所处的位置，都是城市的核心商圈，周边的生活配套比较齐全，而对于白领来说工作恰恰基本上都在城市核心商圈的写字楼内，而公寓不但满足了自住需求还是方便了上班通勤，同时也利于出租。

总结一下公寓的优点就是：总价低、小而美、地段好，这就回答了我们文章开头的第一个问题，为什么这么多人劝大家不要买公寓，但是依旧有人去买。

但是再多的优点也无法弥补公寓的自身不足，和普通住宅相比，公寓的产权只有40或50年，这和土地性质有关，如果商业用地就是40年，如果商住混合用地就是50年，但是普通住宅就是70年产权。

从上面这张图我们能看到，除了产权方面，公寓一般没有办法落户以及入学，功能相对来说比较单一，只有居住的属性。

说到居住由于公寓是商水商电，所以居住成本比较高，此外公寓的流通成本也比较高，其中土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30％—60％的税费。

此外，公寓房交易时还需按物业交易总价征收5.5％的营业税，各项税费加起来，通常达到交易总价的10％至14％，因此如果要买公寓，一定要慎重，要把这些点都考虑进去。

看完了这些，我们再回到第二个问题，到底什么样的人适合买公寓，我将其分为以下两类人群。

1.投资

如果你的房票和贷票已满，手上还有一些闲钱没地可投，可以考虑投资一套公寓，公寓总价低的优势使得其租金收益率比较高。

但同样因为公寓不具备房产落户、就学的属性以及产权年限的因素，使得其房价涨幅远低于住宅，所以投资也要看个人所追求的到底是房产溢价带来的收益还是稳定的租金收益。

2.办公

公寓比较适合开设小工作室和一些经营类目的，比如自媒体、设计、美容美发、摄影等，以及小微公司办公，比起写字楼来说更私密便宜，得房率更高。

看到这里，相信大家会说你是不是漏了个自住，是的，因为我不建议大家买公寓用来自住，居住成本高后期还不易脱手，除非你是不婚主义者。

如果非要买公寓，我们还需要注意避开公寓最常遇见的坑：“返祖”。

这是很多开发商的花式玩法，相信大家都听过，开发商会帮助你代租出去，每年保证你8-10%个点收益，很多人会想比存银行实惠多了，十来年我就白得到一个公寓，想想就合不拢嘴。

要知道天掉馅儿饼的好事轮不到咱们，事实上，“返租”的房子要么是销售情况不好必须靠返租加码，要么就是为了卖比实际价值更贵的价格。

否则开发商为何要多此一举给，返租的本质就是个抬价游戏，房子本身可能只值50万，且不好卖，怎么办？开发商就想出了返租酒店这事儿，把售价提高，多出来的钱用来建酒店基础设施和做返租补贴，开发商和消费者皆大欢喜，这就是羊毛出在羊身上。

如果酒店运营不下去怎么办？酒店运营者可以堂而皇之地拍屁股走人，因为本身就没有对于酒店投入多少钱，而最终受害的还是我们购房者。

所以我们买公寓作为投资，一定要擦亮双眼，调查好周边公寓租金，考察地段人流，然后再做最终决策。

以上就是我对于公寓的一些看法，希望对于你有所帮助。

作者：蝉鸣悉夏，专注苏州楼市研究，关注并私信回复数字“01”，赠送免费咨询服务。