只是通个燃气，深圳公寓市场就High了？

文/大选生

2月23日中午，最近接连遭受重创的深圳房地产市场突然传来了好消息。

深圳住建局在官网发布了一份通知，内容简明扼要，重点只有一个：

深圳的商务公寓、宿舍项目可以通燃气了！

通知一出，深圳地产圈连睡午觉都顾不上了，直接沸腾了。

我翻了一下微博，有“喜提礼包”之说，也有“重磅利好”的点评，还有人惊呼“深圳公寓市场又要火了！”

最近的深圳楼市几乎每天都是负面新闻，好不容易来一个正面消息，大家激动的心情可以理解，但似乎解读得有点过了。

就算所有公寓都通燃气，也不是啥大利好，没什么好大惊小怪的。深圳城中村正在批量加装燃气，怎么没见有人深度“解读”？

实际上，深圳很多正规的商务公寓一直都有配建燃气，有的还是民水民电。

那些还没有通燃气的公寓，要么是附近没有铺设燃气管道，要么是因为不符合消防安全规范，也就是政策第二点第二句提到的“应当满足国家和省市有关技术规范要求。”

大部分单间户型的商务公寓，由于没有独立厨房空间和烟道，如果不进行改造施工，肯定是无法接入燃气的。

因此，这个通知就是一个对既成事实的补丁政策，对商务公寓市场并没有本质性的利好。

与其跟风炒作所谓的“重磅利好”，不如细细品味政策背后的真正意图：

公寓、住宅同权的时代，或许真的要来了。

01

住宅供应量偏少，商务公寓供应量偏多，是过去几年深圳楼市的一个重要特点。

面对住房紧缺、房价上涨的压力，深圳在不扩容的前提下，如何释放更多的居住空间？

存量的商务公寓、宿舍是重要的供应途径。

但是将这些商业、办公属性的房子改造为居住空间的前提是，居住体验和享有的权力，与住宅基本相同，至少不能差得太远。

支持公寓通燃气，就是一个良好的开端。

从另一个角度说，“公寓住宅同权”，其实是“租售同权”的进化版。

今年2月1日，深圳住建局起草了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》，再次强调“租购同权”的问题，优化租赁住房积分入学政策，租房将与购房享同等待遇。

如果连租房都可以享有入学积分的待遇，购买公寓的业主就更不应该受到歧视，其待遇不应该比租房群体更低。

事实上，深圳原特区内的很多区，比如罗湖、南山、福田，都已经允许商务公寓业主申请学位，只是积分偏低而已。

这次深圳从燃气这个维度入手，进一步释放了“公寓住宅同权”的信号，未来更多维度上的“平权”是大概率事件。

但话说回来，如果只是通个燃气，终归还是治标不治本。

想真正实现公寓和住宅的同权，归根结底是要实现入户、教育、税费等实际权利的平等。

想来，没有多少人会因为可以明火做饭了，就去买一套公寓吧？

02

这份文件的另一个重要意义在于，进一步分散住宅市场的压力，将购房者引流至公寓市场。

近期深圳为了打击炒房客，在出炉了指导价之后，还接二连三地从堵住婚票、按指导价贷款和严查经营贷等多个方面下狠手，足见深圳打击炒房的决心之大。

商务公寓和宿舍通燃气，同样是这次深圳房地产连环调控的重要一环。

深圳的住宅严重供不应求，公寓却严重过剩，如果能吸引更多的置业者购买公寓居住，将大大缓解住宅供需紧张的窘迫局面。

你可能要问了，去年7月份深圳宣布停止公寓审批，给出的解释是：

商务公寓出现明显的“类住宅化”倾向。

这次允许公寓通燃气，恰恰是在推动公寓的“住宅化”，这不是自相矛盾吗？

其实不然。

之前停止审批商务公寓用地，是为了增加居住用地。

现在强化现有商务公寓的居住属性，也是为了变相增加住房供应，缓解居住需求的压力。

两个政策的重点不同，目标却是一致的。

03

那么，通燃气的“利好”，能拯救低迷的公寓市场吗？

显然不能。

即使出台了喊停令，很多中介也在拼命鼓吹公寓“买一套就少一套”，即使公寓有着不限购不限贷的优势，价格也更便宜，销售却依旧艰难。

数据显示，2020年深圳批售商务公寓24910套，同比上升23.6%；成交11735套，同比微增2.6%；成交均价63349元/㎡，同比微跌0.6%。

也就是说，去年一整年，深圳公寓的实际成交量还不到供应量的一半，价格还不涨反跌。

我统计了一下，目前深圳在售公寓项目共有94个，2021年潜在计划入市的公寓项目也有38个。

未来一两年，深圳公寓市场依然严重供大于求，没有学位、持有交易成本高等固有缺陷，也并没有得到任何改变。

大家记住这个结论就行了：

除非真正实现和住宅同权，否则深圳大部分商务公寓，别说通燃气了，就是通仙气都别碰。