商场物业管理必看！购物中心物业管理全案参考

购物中心(商厦/商场)的物业管理一般分为前期介入、接管验收管理、租户入住管理、安全管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等。在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项实施。

早期干预工作方案

在物业管理的前期介入阶段，从物业管理的角度出发，从物业规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理的意见和建议，以满足物业管理的要求和租户的需求，最大限度地减少遗漏，避免遗憾，保证质量，尽可能节约成本。根据某广场工程的进度，制定如下方案:

1.工作内容:省略

2.管理措施

(1)熟悉和掌握物业管理法律、政策，做到有法可依、有章可循；

(2)制定早期干预计划，积极稳妥地开展工作；

(3)参加相关项目联席会议，协调各方面关系；

接管验收管理计划

为确保建筑物的环境、建筑、设施和设备符合相关法律法规、政策和规划设计的要求，维护承租人的合法权益，方便日后物业管理，特制定本建筑物接管验收方案。

租户管理计划

在办理入住手续时为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象起着重要的作用。制定了以下计划:

1、管理内容:

(1)在租客拿到房子之前准备好所有材料。

(2)精心安排租客入住地点，为租客办理入住手续提供一站式服务。

(3)交付材料应根据承租人持有的入住通知和所有必要的证明进行分发。

(4)按规定收回租户填写的各种表格，收取租户应缴纳的费用。

(5)陪同租客看房，办理收房手续。在房屋检查过程中，发现房屋质量问题，经住户确认后，填写《住户验收交接表》。

(6)约见租客，解决验房交接过程中发现的房屋质量问题。

2.管理措施:

(1)制定承租人的房屋购买程序；

(2)规划承租人占用场地的平面布置图；

(3)根据租户的房屋购置程序安排工作流程；

(4)热情接待，提问不厌，虚心听取租客意见；

(5)按规定办理租户入住手续。

安全管理计划

在楼宇管理中，要利用现有的科技手段和管理手段，依靠各种先进的设备、工具和人的主观能动性来维护楼宇物业和租户的安全。这是一项非常重要的工作，也是广大租客最关心的。为此，特制定常规预防与技术预防相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容:

(1)日常防范:采取警卫职责和巡逻职责相结合的方式，协助公安机关维护建筑物的公共秩序，预防和制止任何危及或影响物业和住户安全的行为。

门柱的任务:

A.礼仪服务(针对租客的举手仪式或抢眼仪式)；

B.维护出入口交通秩序；

C.验证和更换外国车辆和人员；

D.防止不明身份者和衣冠不整者进入大楼；

E.严禁携带危险品进入建筑物；

F.如有外来人员将大件物品带出大厦，请与业主核实并登记。

G.为房客提供方便的服务。

巡逻岗位的任务:

A.按规定路线巡视检查，不留死角；

B.检查车辆停放情况，保持道路畅通，做好安全防范措施；

C.检查并防范楼内可疑人员；

D.建筑安全检查；

E.装修户的安全检查；

F.预防和处理各类治安案件；

G.防止和制止各种违反建筑管理制度的行为。

(2)技术防范:应用安全报警监控系统和电子巡更系统，24小时监控大楼内的安全情况，确保大楼安全。

对可疑或不安全的标志应采取后续监控和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

值班保安接到治安报警后，迅速赶到现场酌情处理，并将情况反馈给监控中心，由监控员做详细记录，留存备查。

2.管理措施:

(1)实行半军事化管理，制定各项安全管理制度和奖惩措施，并严格执行，增强安全人员的责任感。

(2)加强安保人员内部管理，开展系统的军事素质培训，提高安保人员的思想素质和专业技能，每年组织不少于4次会议。

(3)加强保安人员行为规范教育，要求着装统一、持证上岗、言语文明、举止得体。

(4)严格执行安全巡查点制度，确保巡查质量。

(5)每天对监控中心的设备进行检查和维护，并及时清除监控系统沿线影响监控效果的杂物。

消防管理方案

广场是高层建筑，消防管理是物业管理的重中之重。根据消防法规要求，结合某广场实际，切实做好消防安全工作，确保住户生命财产安全。

1、管理内容:

(1)做好消防监控中心的管理工作；

(2)做好消防设施设备的管理工作；

(3)保持消防通道畅通；

(4)加强建筑装修期间的消防安全管理；

(5)严禁携带和存放易燃易爆物品；

(6)防止电气短路、漏煤等引发火灾的因素。

2.管理措施:

(1)制定并实施消防管理制度和消防安全责任制，落实责任、设备和检查；

(2)制定火灾事故处理方案，防患于未然；

(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季度组织一次消防演习；

(4)定期进行防火检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

(5)做好消防设备和器材的检查和维护工作，使其始终处于良好状态；

(六)制止违反消防安全的行为；

(7)积极开展消防安全宣传教育，定期向住户传授消防知识；

(8)发生火灾时，及时组织补救，并迅速向有关部门报告。

清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的亮点，是建筑不可缺少的一部分，关系到整个建筑的形象，是衡量环境质量的重要指标。因此，制定以下管理计划:

1、管理内容:

(1)绿化养护:绿化工作者要做好日常管理和科学养护。

根据气候，给花草树木适当浇水。

根据花木生长情况，适当给花木施肥，适当疏松土壤；

及时清除杂草和枯枝，春秋季定期修剪花木，及时拉直、修复或补种受损花木；

制定防治病虫害的措施；

做好恶劣天气下的花木保护工作；定期(每年8月和11月)修剪草坪，使其茂盛、平整、美观。

(2)建筑室内公共区域的绿化布置；

(3)清洁度:通过日常清洁工作，建筑公共环境和公共部位整洁，公共设施清洁，无异味和损坏。

绿化区:每天清扫并拾取绿化带内的杂物一次，清扫建筑物的所有设施(包括各种标志)，随时清除各种污渍，清理积水，每周对垃圾桶进行清洁消毒；每月擦拭照明设施，定期清洁外墙。

地下车库:每天清扫地面，轻擦各种标志，随时处理大面积油渍和积水；每周冲洗地板，清除下水道口杂物；每月清除墙上的污渍和灰尘；每季度清洁并擦拭照明系统，清除天花板和管道外的灰尘。

垃圾房:每天收集一次每层的垃圾，运至垃圾房，清扫垃圾房内外墙面和地面；垃圾房每月消毒两次。

大堂:每天保持入口台阶和地面清洁，定期用打蜡修补机械打磨地面，每天擦拭墙面和各种标志；每天擦拭清洁花槽、烟囱和垃圾箱、消防栓、消防箱、门和脚坑；每季度清洁一次吊顶照明灯具及配件，刷掉吊顶灰尘。

楼层:大楼各楼层过道每天清扫一次，仪表箱、楼梯扶手、栏杆、台阶(包括踢脚线)的盖板每天清扫一次，楼梯灯开关、走廊应急灯灯罩每周清扫两次。

电梯厅:每天清扫地板、墙面和各种标志，清扫垃圾桶、烟灰缸；擦拭消防栓和灭火器；每季度清洁一次天花板和照明部件。

电梯:擦拭不锈钢表面、玻璃及玻璃面板、按钮、显示板、扶手等。每天，每天清洁汽车地板；每周擦拭灯具和金属部件，进行涂油和抛光；每月清洁电梯门槽。

消防楼梯:每天擦拭楼梯、休息平台、消防设施；每周清洁墙面；每月清洁。

各功能室:拖地清洗水泵房、锅炉房、中央空调度室、电梯室、消防中心、供配电室、设备维修室等楼层。(日常清洁由各功能室工作人员负责)。

卫生间:擦墙、擦地板、擦踢脚线、擦门、擦门框、擦卫生间隔断、擦蹲坑、擦小便池、擦镜子、擦洗手盆等。每天清理干净垃圾箱，点燃卫生香，在便池内放置卫生球；每月擦拭清洁照明和通风口，彻底清洁和消毒浴室设施，刷掉天花板上的灰尘。

外墙:定期清洁。

2.管理措施:

(1)建立绿化保洁制度，并狠抓落实；

(2)按照操作规程规范操作；

(3)加强绿色清洁人员的思想教育和专业培训，提高员工素质，增强专业技能；

(4)以“三检”形式对绿化保洁工作进行定期监督检查(“三检”指:保洁公司保洁监督检查、管理员检查、管理部门经理抽查)；

(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求着装统一、标识齐全、言行文明。

房屋、设施、设备管理方案

房屋的管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到建筑物的形象，租户的使用效果，物业的使用寿命，其重要性不言而喻。因此，制定以下管理计划:

1、管理内容:

(1)建筑物公共部位的维护管理:根据交付时间表，可将建筑物内的建筑物分为已被租户接管的和已关闭的空。

房客已经拿走了房子:

A.办公楼:房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施和设备。根据租户装修进度，对走廊的墙面、地面、扶手、电梯大堂等采取保护措施，确保房屋的质量和美观，并督促租户和装修团队在装修过程中保护好智能系统的预埋管线和各类公共管线设施。装饰垃圾应统一时间、地点、地点装袋、收集、运输，严禁高空空抛掷物品。装修后，应注意房屋公共部位的维护和维修。

b、商场:在装修期间，按照商场装修管理规定进行操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理、隐蔽管线的施工。商场开业后，我们将重点管理公共部位的墙壁、地板和立面，发现损坏及时修复。

C.空房屋关闭:空房屋关闭(包括承租方委托的房屋)移交后，管理部门每月应对房屋及设施进行一次通风、清洁，并进行全面检查(包括墙面、管道、门窗、电线、电表)，发现问题尽快处理，或及时向开发商报告，督促解决。

(2)设备设施维护:

电梯改造过程中的保护管理；

建筑内公共水电设备设施应经常检查，发现损坏及时修复，并根据不同类型产品的维护要求进行日常维护；

公共卫生设施每天检查一次；

水泵房、中央空调度室和锅炉房每天检查两次；

电梯机房设备每周维护一次(按规定进行半年维护和一年维护)；

消火栓系统、喷淋及烟雾报警系统、消防设备等消防设施和设备应按相关维护计划进行检查和维护；

供配电室设备每天检查一次，每周检查一次；

根据相关维护计划检查和维护监控系统的设备；

电话室、综合布线柜、电话接线盒每天检查一次；