深圳楼市成交量腰斩 事件的真相是什么？

来源:证券时报网随着深圳“7·15楼市新政”的实施和逐步深入，调控效应已经开始显现。深圳房地产中介协会数据显示，新政后，深圳网上签约二手房数量呈悬崖状下滑。16-22日期间，深圳网上签约二手房日均222套，明显低于6月份日均450套。

房地产经纪人的活动可以说是房地产市场温暖和温暖的“晴雨表”。新政后，很多房产中介陷入了等待客户上门，甚至主动上门招揽客户的当下时刻。据记者调查，目前深圳几乎所有的房产中介都在推公寓，中介销售人员的结构分化在市场寒冷下会逐渐拉大:有的开始被动“放长假”，有的还是单身。新政下，房产中介在争夺生存能力。

房产中介开始推全民公寓

“现在公寓要网上选房，认五万。”深圳房产中介小刘(音译)告诉记者，由于深圳楼市新政的影响，很多购房者中途被叫停，丧失了房票，还有一些客户搬到了公寓。此外，小刘还告诉记者，除了一些急需资金降价出售的业主外，很多业主都不愿意出售，所以目前房子不多，房产中介不得不转向出售公寓。

目前公寓销售有多火？"深圳北部附近的一个公寓项目在一天半的时间里确定了700套."小刘说。此外，有媒体报道称，单价高达97600元/㎡的前海嘉里商务中心，在开盘当天就将264套注册商务公寓全部售罄。在另一个公寓项目中，客户一次购买了10套公寓。

据记者了解，限购政策出台后，深圳很多公寓项目都取得了预售许可证。据统计，2020年下半年，深圳有17个公寓项目可供出售，但上半年公寓成交率不足10%。一位中介告诉记者，如果是CBD核心区的公寓，由于租金需求大，租金回报一般都比较可观，这也是它受投资者欢迎的原因。然而，购买公寓的高额首付和较短的贷款期限将许多新需求的客户拒之门外。因此，真正的新需求客户很难从这波公寓热中受益。

记者在几个房产中介的朋友圈看到，新政之前，中介天天推房子，但新政之后，朋友圈几乎全是公寓项目和林深项目，还有一些总价在750万以下的房子。但是，并不是所有中介都适合推公寓。“我的客户群不买公寓，所以我不推公寓。”中介小罗告诉记者，一些老中介有稳定的客户渠道和来源，即使住宅市场冷，也能有客户。“这个政策最大的打击是，原本想买750万以上144平米以下的买家，对750万以下的买家和144平米以上的奢侈品买家影响不大。我这里有几个。我想买套豪宅。”小罗说。

7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和城乡建设局联合发布《关于停止商业公寓审批的通知》，停止全市新建商业公寓审批，鼓励已批准的商业公寓项目转为可售人才房。深圳市规划和自然资源局表示，将继续增加住宅用地供应，以保护人民的住房需求。

监管挑战房地产经纪人的生存能力

从目前来看，新政对深圳二手房交易产生了立竿见影的效果。据深圳市房产中介协会数据显示，7月15日新政后，深圳网上签约二手房数量呈悬崖状下滑。16-22日期间，深圳网上签约二手房日均222套，明显低于6月份日均450套。

此外，通过深圳房协部分会员机构反映的交易数据对比，政策前后机构成交量下降61%。几大领先机构日均成交量由政策前的463套下降到政策后的180套。除了交易量的急剧下降，房地产中介的数量也经历了急剧下降。据机构反馈，7·15新政实施前后，房地产中介数量平均下降50%左右。

记者在新政前调查深圳楼市时了解到，在楼市火爆的情况下，很多中介异常忙碌，甚至在晚上12点签账单，晚上还要排队在线签约。然而，新政后，画风发生了很大变化。现在这些忙得没时间吃饭的中介开始“放长假”。他们有的开始主动频繁联系客户，有的甚至主动给客户发红包，让客户介绍需要买房的朋友。

"在新政下，一些中介将失去一批客户."小刘说。当市场开始降温时，他们也开始改变客户结构。“我们将调整不同客户的不同购买力和客户的需求，进行更有针对性的营销。”小刘说，有的中介做电话营销，有的做社区销售，在主干道上吸引客户，有的做圈子营销，了解哪些群体有购买力，有能力买什么样的房子。现在看来，圈子营销更适合目前的楼市，但无疑对中介的客户筛选、分析、整理和营销能力提出了更大的挑战。“新政后的两周内，我们的销售业绩是10万。”小刘认为，即使市场冷清，有能力的销售人员也能开账单。

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