徐家汇商圈 徐家汇打响商圈“保卫战” 规划新项目盘点

编者按:看过90年代老电影《股票疯癫》的人，一定会对上海味浓厚的老街商业印象深刻，但众所周知，影片中华山路徐镇喧闹的老街，曾经是上海徐汇区最禁足的区域。那么，商业的出现和地位在徐汇区的发展史上是如何演变的呢？

徐家汇崛起

徐汇区以花园洋房和交大闻名，但直到1993年徐汇商圈一期工程东方商厦、六百和太平洋百货建成，徐汇的商业才算成为徐汇的强项。

1994年，借助地铁1号线徐家汇站的开通和沿线闵行大型住宅区的建设，原本只是上海西南郊区的徐家汇，一跃成为上海乃至全国第一个环形商业区。说到徐家汇商圈的繁荣，徐家汇商城这个接手徐家汇商圈规划、用地、开发的前所未有的商业公司就无从谈起了。徐家汇商圈正是在其类似的“造城运动”中迅速崛起的。徐家汇购物中心获得徐汇区独家青睐，享有规划优势。到1997年，时隔五年，徐家汇东方商城和太平洋百货拥有上海乃至华东地区最好的品牌组合，商圈一路成长，成为与南京路、淮海路平起平坐的上海第三大商业中心。

2000年，徐家汇商圈二期工程中，美罗城和港辉广场两大商场先后迎宾，错位竞争充分满足了各阶层消费，引领上海商圈。相对于以外国游客为主的南京东路、以典雅高档著称的南京西路、淮海路，集商住、错位竞争、全兼容于一体的徐家汇，成为百货商场最密集的商圈。2011年，徐家汇商圈整体销量攀上历史巅峰，成为上海首个市民商圈

徐家汇商圈来源:徐汇商委

通过探索徐家汇的商业轨迹，我们可以发现，在徐家汇崛起之前，上海商业中心只有四条商业街。到徐家汇崛起的时候，上海已经规划了八个城市级商业中心，四条街道，四个城市，现在将迎来更大的变化。根据上海商业网点布局规划，到2020年，上海计划形成15个市级商业中心、19个区域性商业中心和37个区域性商业中心。随着业务的扩大，商业区之间的竞争越来越激烈。

中年危机

1.消费增长率处于低水平

商业发展的历史是一部硝烟弥漫的战争史。近年来，徐家汇的发展虽然达到了顶峰，但面临着空之前的挑战。因为大部分商场都是20年前建的，规模小，物业老化，徐家汇社会零售额连续5年下降超过10亿，是从上海商圈第一梯队的领先地位下滑。

首先，IT曾经占徐家汇营业额的5+5+2，分别是东方、太平洋、六百、汇金、汇联百货、太平洋数码2、百脑汇2、百思买5个数码商城，加上新城的两个商城，港汇广场。现在业绩持续下滑，IT数字消费不再被电商拦截。我引以为傲的百货公司远不如陆家嘴八佰伴、南京东路新世界城、南京西路九广这三大超级巨头。百货公司的双引擎只有香港和都会开。徐家汇不仅能在奢侈品消费上与南京西路、陆家嘴一较高下，在大众消费乃至中高端消费上也能被五角场等后起之秀所捆绑。

数据的对比更直观。据《徐汇区国民经济和社会发展统计公报》统计，2010年徐家汇商圈主要零售企业营业额为76亿元，占全区社会零售额总额的21.6%。但近几年来，徐家汇商圈相对于市内其他主要商圈的平均销售增长低于南京东路、南京西路、陆家嘴、五角场。2015年徐汇区统计公报进一步显示，徐汇区消费增速运行在较低水平，社会福利总额599.85亿元，小幅增长4%。但徐家汇商圈进一步下滑，实现社会零售额69.13亿元，同比下降2.4%。其在城市地区社会总零中的比例持续下降，在全区社会总零中的比例从2006年的28%下降到12%，而在全市的比例也有所下降。

2.商业圈的地位动摇了

其次，该地区占主导地位的商业圈格局将结束。长期以来，徐汇区一直以徐家汇商圈为主。目前徐汇区年营业额超过7亿的商场有7家，除了淮海中路的IAPM和广汽市是近年新开的，其余5家都集中在徐家汇。

但现在，龙华和徐汇滨江西岸正在蓄势待发:徐汇在建的大中型商业项目多达10个，总商业面积超过100万平方米。包括徐家汇中心、东方梦工厂、南站徐汇万科中心、滨江城市发展中心、华东民航服务中心、龙华旅游城市改造、曹豹路徐汇月光、保利时代艺术主题生活中心、漕河泾开发区商业中心、华景广场二期等，这些项目将带动龙华、徐汇滨江、南站、曹豹路、漕河泾、华景等区级商业中心和社区商业中心的成长，这些新的商业中心有望迎来

提示:

电影院票房是商场客流和业绩的晴雨表，票房数据也是最透明、最客观的。联商。com & Soupu。com通过2016年徐汇区票房的变化来观察徐汇近几年业务变化的缩影。2010年之前，徐家汇几乎占据了徐汇区80%的票房。但随着近几年社区购物中心的建设，徐家汇的票房只占全区的39%，优势减半。此外，2016年整体电影质量差导致徐家汇票房跌幅远超其他商圈。

3.内忧外患的困境

内部担忧:徐汇区其他商业区也在不断发展壮大，郑达乐城、广汽市、绿地欢乐城、凌云一号小区等社区型商场相继加入。淮海中路徐汇段IAPM开业后，徐家汇游客也被分流。距离徐家汇仅两公里的虹桥站，也凭借红场建设了K2石榴中心和乔蓉中心这两个艺术、文化和商业综合体，也将对徐家汇的客流产生影响。

外部困扰:一方面，南京西路、陆家嘴、五角场等后起之秀在弯道上先后超车；南京东路和淮海中路这两条老商业街，先后进行了大规模的改造，吸引了大批时尚旗舰店入驻；徐家汇周边的中山公园、静安寺、虹桥等市级商业区进行了大幅升级和扩建，以分流游客。另一方面，徐家汇重要的旅游腹地闵行区、松江区和林三地区的一大批区域性一站式购物中心已经建成。单在闵行区，就增加了七宝万科和宝龙城、莘庄中生和凯德、虹桥天地和虹桥天街。2017年，万象城、爱琴海、vivocity、中更南等众多大型商场将陆续开业。商业总量是徐家汇的五倍以上。这些项目，

必须升级

内忧外患，客户追截频繁，加上电商的冲击，老商圈徐家汇的困境焦虑与日俱增，转型调整迫在眉睫。

徐汇区意识到了情况的严重性。为保护徐家汇商圈地位，一方面大力推进徐家汇商圈整体转型发展，加快重大载体项目建设。2016年，新城、东方商厦、金钟百脑汇先后完成升级改造；恒隆港汇、汇金、程凯惠民、江山大厦百思买也将启动优化改造项目；在建的32万平方米的新鸿基徐家汇中心，原大千美食城三期，诚品书店使徐家汇的商业量翻了一番；第六家建筑五金较差的百货商场，预计2018年拆迁重建，与毗邻徐家汇商城的汇金百货合并。

另一方面，以徐汇商务高端智慧、时尚体验、线上线下融合，推动“商旅风”深度融合，打造现代商贸新地标；对接新徐家汇走廊，推动徐家汇商圈整体结构调整和能源水平提升。推动体验式商场、品牌综合店、特色主题店、概念店、定制店等体验式新业态发展，打造国际高端品牌消费圈。

如果转型升级成功，徐家汇有望重回上海商圈第一梯队，否则只会拉大与陆家嘴和南京西路的差距。幸运的是，徐家汇已经从原来的四大城市副中心升级为核心区的中心活动区，艺术、文化和体育元素正在大力添加。诚品书店、新剧场、体育公园都在规划中，力求形成独特的核心竞争力。

注:本文是《2017年上海主要区域商圈研究报告》系列的第二期

第一期:“上海Pro 空虹桥第五大街正逐渐成为长宁六大商圈”