太古地产 专访彭国邦：太古地产迎来内地市场的“好时光”

摄影师瞄准了mainland China太古地产首席执行官彭国邦。

第一次见面的时候，他穿着一件蓝色的格子衬衫，很符合他的想象:金发碧眼，长眉鹰鼻，白皙的皮肤，突出的红润脸色，流利的英国英语，典型的英国绅士。

会议地点在北京三里屯太古里的御舍酒店，我们在那里采访了太古地产CEO白德利先生。

在华154年的英资企业太古(Swire)面向全球，业务多元化，为其商业地产团队带来了强大的投资和运营支撑。

再加上与当地政府的多次成功合作，太古在mainland China有了更多的选择，无论是开放、低密度、弄堂式的太古里，还是太古汇的高端大型城市综合体，还是区域副中心综合体，还是以家庭为导向的靛蓝。

秋分过去了，北京的秋天越来越浓，是一年中最好的黄金季节。太古地产在过去十年也迎来了内地市场的“好时机”。

无法学习的古代基因

受新型冠状病毒疫情影响，mainland China 5个项目太古地产零售入住率仍高达94%-99%，尽管零售量下降，租赁支持时间延长。

位于广州太古汇的爱马仕商店创下了中国单日销售最高记录，其会员计划同比增长54%。

截至2020年6月30日，太古地产写字楼及零售物业租金总收入减少4%，至61.01亿港元，酒店业务由盈利转为亏损365万港元。新加坡住宅项目的营销费用及美国住宅单位的相关损失导致物业销售亏损47万港元。

在这方面，太古地产表示，在手表、珠宝和其他奢侈品牌销售的推动下，零售销售预计将在今年剩余时间继续改善。

太古地产通过不断整合和升级项目，努力抓住各个年龄段消费者的雄心，为业务发展做好准备。

“我们每天都会问自己两个问题——未来的办公楼会是什么样子？传统购物中心能起到什么作用？”彭国邦左手握笔，在纸上来回滑动。

在近2个小时的采访中，他两次提到千禧一代，也就是那些逐渐成为一个独立的消费群体，拥有独特审美和消费偏好的年轻人。

太古作为老牌英资企业的代表，历史悠久，态度严谨，似乎与年轻时尚格格不入。

而正是这样一家太古地产，用了5-10年的时间，在网络名人中打造时尚打卡，如三里屯太古力、INDIGO、广州太古汇、成都远洋太古力、上海兴业太古汇等。，并一直保持着繁荣昌盛的生活。

“我们希望为千禧一代提供良好的综合体验。餐饮、生活方式、时尚好的品牌可以平衡，不仅仅是专注奢侈品。”与此同时，太古地产的项目也在不断更新，或者叫“升级”。

了解不同的需求和市场，然后用心去打造。无论是太古力、太古汇还是靛蓝，太古地产对自己的项目都有明确的市场需求定位。

产品线也可以组织起来:目前两个太古里是开放式低密度零售+酒店，太古汇是封闭式城市综合体，INDIGO专注于家居消费场景，定位为区域中心项目。

每当踏入商场，总能看到新的，比如新品牌的到来，“精选”和“精选”店铺的出现，比如原店在现场的搬迁，比如公共区域的无声消失，新艺术品的装饰。无论什么年龄的顾客走进商场，从儿童乐园、家庭食品到公益市场，再到医疗保健，总能找到需要的、合适的产品。

在广州太古汇文化餐饮品牌“超级文和友”的营业现场，我们参与排队，被告知需要“4小时”。更有甚者，很多游客直接入住相邻的文华东方酒店，只需索要一个入场费号牌——这让文华东方酒店达到了97%的入住率。

曾经有一个房地产开发商对视点地产的新媒体感慨，说广州太古汇真大胆——左边是高端时尚零售商城，右边是最传统的家庭作坊式宽体店，比如Apo牛腩粉，做成全封闭空房间，玻璃窗户又宽又亮，却实现了人流涌动。

在北京三里屯太古里的纽约汉堡品牌Shake Shack的第一家店，一个普通工作日的早晨，店开门迎来了排队的顾客；苹果在亚洲的旗舰店经历了“大动作”，推出了更好的透明玻璃窗照明。桌椅展台的极简设计和特意留白的窄楼梯，不经意间成为网络名人中的打卡场所，新增会议室为大客户提供更好的服务。

“长远”“卓越”“品质”“诚信”“谦虚”是彭国邦在太古集团26年后对公司和团队的总结，是太古的基因。

“房地产是一项长期业务。”他强调，随着行业的快速发展，颠覆性技术越来越多，客户的消费习惯也在实时变化，比如在家办公、网上消费等。，这就要求太古城保持“方便”的精神。

“我们一直在学习、提高自己，并专注于客户的需求。我们总是在通往最好的路上，所以我们一直脚踏实地。”

每一个员工都是太古DNA的个体呈现，彭国邦为太古的管理培训生项目感到骄傲。一是集团和公司招聘应届大学毕业生，在香港和内地的项目中培训轮岗，然后送到不同的项目和部门做运营管理，租赁，或者投资开发；第二，单个项目直接招聘技术培训生，比如北京三里屯太古里招聘的技术人才，让他们在这方面成长。

"人们总是愿意为有价值的事情做出贡献。"

亚洲市场的进退

过去10年，太古地产在mainland China取得了良好的投资回报。

中国仍然是太古地产青睐的核心地区。至少未来10年，mainland China GDP增速和业务发展将保持平稳增长，而庞大的中国市场有足够的消费者和消费需求，完全可以实现良性竞争。

「太古集团自154年前开始在内地投资。虽然太古家族来自英国，但mainland China也是我们的家。因为我们的大多数员工都在这里，我们将继续发展我们的业务。”

彭国邦的立场很坚定。他认为，复杂多变的国际政治局势和至今尚未治愈的全球疫情都不会影响太古在mainland China的投资。同时，太古集团和太古地产都已经能够适应中国的市场和经济周期。

具体到这次疫情中考验最大的酒店业务，他笑了:虽然有人会说我们酒店没有达到我们预期的ROI目标，但我们认为酒店是综合开发项目中非常重要的一环。太古地产以精品酒店+公寓品牌House和商务酒店品牌东隅为支点，想要挑起更大的市场，现已进入五个城市。

2008年，太古地产新成立太古酒店，负责管理香港和mainland China一系列都市时尚酒店；2013年，太古餐厅被增加，以发展和管理其独立餐厅的运营。

本次采访太古地产选择的接待餐厅是米其林一星级的新自持餐厅“京亚堂”。从榆社酒店乘红色电梯下来后，特意保留的钢筋混凝土工业风被短暂跳过，改造成低调优雅的现代家居，交织着北京胡同的灰墙灰瓦特色——在传统中创新，这也是太古城在参与城市升级改造时特别擅长的。

在这里点一只北京烤鸭，厨师会在半开放式无烟壁炉里一只一只的翻过来。当它从烤箱里出来时，服务员会在每张桌子前小心翼翼地将鸭子切成薄片，并提供薄面团、黄瓜片和调味汁。

太古地产的工作人员告诉视点地产新媒体“米其林餐厅的评分是来自他们自己，我们完全没有概念。”鸭皮酥而不腻，肉质鲜美，配上一盘酸梅汤，传统的京菜达到了新的口味。我们暗暗猜测，可能是米其林员工路过一次，悄悄加了一个成员到名单上。

这也激发了太古对于酒店业务发展的想象力。就像太古城提倡的“酒不怕巷子深”，或者“花开得正香，清风自来”。设立标签后，更多的投资和合作将随之而来。

与此同时，太古地产在亚洲市场上的努力也越来越快。香港、Mainland China、新加坡、印尼、越南……除了新加坡办事处，我希望明年在曼谷设立一个新的办事处。

在mainland China，太古地产在深圳设立了办事处，与广州办事处一起探索大湾区市场和海南市场的发展机遇，而上海办事处则负责协调长三角地区的市场调研和项目调研。

彭国邦说太古对三亚很感兴趣。自从海南自由贸易岛政策一吹，海南再次成为投资热点。至于公开发售的房地产投资信托基金，由于太古地产在内地的商业物业全部由政府持有，资金来自海外，并从内地银行取得贷款，因此房地产投资信托基金并不包括在太古地产的计划内。

三言两语，彭国邦提到太古地产在内地还有其他意向项目，但他没有透露，因为还在洽谈中。根据我们过去的报道，Xi安可能是其中之一。2019年10月，Xi市曲江新区党委副书记、管委会主任姚立军透露，Xi小雁塔太古里项目已落户。

除了商业地产，住宅也是太古地产的开发业务之一，已经登陆香港和新加坡。在mainland China，太古地产也在寻找机会发挥其作为城市综合体一部分的作用，同时更好地回收资金和投资新项目。

与恒隆、新鸿基等港资房地产企业不同，合作是太古地产在内地的重要战略。无论广保集团、远洋集团、陆家嘴集团，都有央企国有资产背景，对项目地方政府建设的需求有足够的把握。彭国邦笑着说:“我们随和，可以和任何人合作。”

时代的缩影也映射到彭国邦本人身上。二十六年前，彭国邦来港加入太古集团，历经航海/[/k0/】、贸易、航运等多个行业，五年前进入房地产行业，三年前来到北京。

他个人很享受全球化带来的多元文化差异，仍然期待继续在北京工作和生活。在空闲的周末，他还会带家人去爬长城。

至于太古地产的下一步，彭国邦在镜头前很淡定:我们的任务是全力以赴，“明天就是明天。”

以下为观点地产新媒体专访太古地产CEO彭国邦:

观点地产新媒体:疫情对香港市场有一定影响，对内地没有影响。你能预测今年内地商业和零售市场的趋势吗？太古为写字楼和商铺提供租金减免和其他支持措施。会持续多久？

彭国邦:上半年给整个商业和零售业带来了巨大的挑战。从零售行业来看，我们的租金比去年同期低8%左右；写字楼行业相对稳定，但对新租户的需求确实有所下降；因为旅游禁令，最难的是酒店业务。但是这几个月不能出国旅游，让国内酒店受益匪浅。我们在广州、上海、成都的酒店入住率都不错。

我看好下半年。最近几个月，客流量和销售额稳步上升。

自复工投产以来，广州、上海的零售业绩一直很令人鼓舞，但北京肯定会因为6月份新疫情的影响而慢慢恢复，希望国庆后能恢复的更好。

至于减租，我们更喜欢形容为向租户提供政策支持，主要针对商场的零售租户。农历新年过后，我们的首要任务是让商场正常营业，满足消费者需求。疫情爆发后的前三个月，是零售租户最艰难的时期。在此期间，我们与租户密切合作，为他们提供支持；未来三个月，我们会为租户提供不同的租金支持，我们会详细了解不同类型的租户，如影剧院、餐厅、酒吧或教育类租户，在复业方面有很大困难的实际困难，然后尝试为他们提供不同的支持。

观点地产新媒体:太古办公室有没有联合办公的相关措施？如何让几栋写字楼的入住率还在90%以上？

彭国邦:我们确实对办公业务进行持续投资。例如，我们持续投资于北京INDIGO和上海兴业太古汇的写字楼，如新门禁系统、空气体净化系统、客户导航系统等。

但事实上，太古在内地的项目是综合性的发展项目，有很棒的酒店、商场、写字楼，租户会觉得我们更有价值，可以享受。我们不仅仅是在开发一个单一的办公楼或购物中心，实际上是一个完整综合体的一部分，比如良好的交通和位置，这可以增强需求。

从租赁的角度来说，一定要尽力提供最好的租户组合，好的设计，才能带来好的体验。从运营、管理等综合因素来看，可以达到较好的入住率，让我们在疫情的困难中有一定的灵活性。

至于联合办事处，没有引入更多联合办事处的具体计划/[/k0/】。幸运的是，我们的写字楼入住率仍然很高，因此我们将在未来继续投资、优化和升级，以满足租户的需求。

观点地产新媒体:彭先生在太古20多年。在你眼里，有哪些你永远学不会的太古城10%基因？

彭国邦:这个问题问得好。我是1994年加入太古集团的，现在已经从事了26年的很多不同行业。五年前加入太古地产。太古集团还拥有航空空和飞机维修、国际贸易、航运、船舶等业务，这些业务都有着共同的理念、价值观和文化。

就价值观而言，很难说哪个最重要。但我想说的是，我们之间真正的区别在于，从长远来看，总是试图从长远来考虑，以便在未来很长一段时间内做出正确的决定。我们始终追求卓越，注重质量，注重努力，保持诚信和忠诚。我认为正是以上价值观的结合，使得太古集团的业务如此与众不同，而这些价值观对于房地产来说恰恰是正确的组合，因为房地产是一项长期的业务。

说到房地产，我们要有谦虚的精神和不断学习的意愿，因为这个行业日新月异，颠覆性的技术创新层出不穷，客户的消费习惯也在不断改变，比如在家远程办公，网上消费等等。我们不断学习和改进，专注于客户的需求。我们总是谦虚踏实，总是在往最好的方向前进，挑战自己做得更好。

观点房地产新媒体:因为疫情不能出国，大家只能在国内消费。海南市场很热。太古会安排海南吗？碰巧的是，自由贸易区政策已经出台。太古会抓住这个机会吗？

彭国邦:这几个月三亚的消费场景很惊艳。如此强劲的国内消费需求非常令人鼓舞。我们将密切观察和关注内地对自贸区的政策，包括海南自由贸易港的政策发展。现在海南正在成为奢侈品牌的重要市场。

与此同时，我们正在关注许多新的潜在市场，海南就是其中之一。未来可以布局太古汇或者太古里这样的项目，但是我们的选择标准也很严格，不仅需要好的地段，好的合作伙伴，还需要合适的时间。我们不仅关心销量，也期待为客户创造真正高品质的购物体验，因为随着客户越来越成熟，他们不仅想购买，而且希望在太古汇或太古获得最好的体验。

这就是为什么我们每一个项目都是从一张白纸开始，从不复制粘贴，在做每一个决定之前，都要仔细深入的了解当地市场。

观点地产新媒体:上海前滩太古里项目原计划今年竣工。现在进展如何？

彭国邦:前滩的太古力是我们在mainland China的第六个项目，也将是第三代太古力项目。

目前，该项目进展顺利，我们预计将于今年年底完成。尽管新冠肺炎面临肺炎的挑战，但该项目的投资进展仍然很好。预计该项目将从明年4月开始分阶段开放，明年第三季度开始试运行。

观点地产新媒体:从最初对互联网电商的恐惧与抗拒，到主动拥抱与融合，线上线下结合更加紧密，疫情催生了“带货直播”等。直播和新零售对太古有贡献吗？

彭国邦:这半年多来，受新冠肺炎肺炎疫情的影响，网上消费的确比以往任何时候都重要，活产也是其中重要的一环。

我们在内地的项目如INDIGO、兴业太古汇等都推出了网上商城，教会了我们很多如何提供高品质网上消费体验的宝贵经验。三里屯太古力、INDIGO、兴业太古汇也有直播，我们酒店也和携程合作过几次直播。

我们知道未来是高度数字化的，所以我们需要快速学习，不断尝试新的数字技术，将高质量的线下体验延伸到线上，并将二者很好地融合。

观点房地产新媒体:中国经济需要做国内流通和国际流通，会影响外资在中国投资吗？太古官网报道，国内面积已达90多万平方米，接近香港的2/3。接下来，太古是如何考虑内地和香港的比例的？

彭国邦:太古集团154年前开始在大陆投资。虽然家庭来自英国，但中国大陆也是我们的家。我们的大多数员工都在这里，所以我们将继续在这里发展业务。

至于在内地的投资计划，其实我们确实有很多投资计划，我们希望在今年和明年确认和公布一些新项目。

事实上，我们会选择特定的优先投资领域，在香港和内地会有不同的侧重点。例如，在香港，我们可能以住宅和写字楼为主，而在内地，则是以零售为主的发展项目，这是我们积累了经验，成功发展了3个品牌的地区。我们有信心，并将尽最大努力寻找新的投资机会。

观点地产新媒体:我们看到太古在香港出售了很多非核心资产。是否应该考虑分险不孤注一掷？

彭国邦:也许有一点，但我们一直对在东南亚投资感兴趣。

该公司于2011年在新加坡开设了一个办事处，那里有一个开发项目，EDEN，这是一个与赫斯维克工作室合作的住宅项目，目前正在向外界出售。

在香港出售非核心资产是收回资金的一部分，这使我们能够继续投资新项目，希望大部分投资能够用于mainland China。

观点地产新媒体:据说凯德置地是国内商业地产的黄埔军校，在国内大量输出人才，但太古的人才也比较稳定。彭总能告诉我们什么是人才？

彭国邦:刚才提到，商业项目的运营管理其实很重要。我们国内的项目都是投资项目，不卖不换资产。我们设计它，进行长期的运营管理，这恰恰需要好的人才，所以我们有责任去招聘和培养人才。

例如，本集团为大学毕业生提供管理培训生计划。招收大学毕业生后，允许他们在香港和内地的各种项目中轮换，在物业管理、物业运营、投资开发等不同部门学习。

还有技术培训生项目。例如，在三里屯的太古里，我们有一个非常成功的技术培训生项目。公司在北京招聘技术管理实习生，成为技术专业人员。

我们会把管培生送到不同的部门轮岗，给他们不同的经历，接受不同的挑战，每隔几年换一份工作，让他们继续接受新的挑战，积累不同的经验，不断升职，这也增加了我们留住人才的机会。

我不认为每个人都会仅仅因为薪酬这一个单一的原因而长期留在一个企业，还需要受到挑战和尊重。我们有一个年轻的团队，这使得每个人都能够在职业生涯的早期被赋予责任并做出真正的贡献。人们希望做出有价值的贡献，我们为我们拥有大量有抱负的人才而自豪。

观点地产新媒体:很多外资公司在商业地产上做的并不好。真正做得好的是九仓、恒隆、太古、新鸿基和嘉德。国内还有华润，欢乐城，万科商业，宝龙，红星。以后会和国内开发商形成一定的竞争关系吗？面对各种新人的竞争，太古在这方面有什么教训或痛点吗？

彭国邦:我觉得不会是直接竞争。中国是一个大市场，每个家庭都有不同的策略和不同的定位。好的市场参与者可以共同努力提高整个行业的质量，尤其是在城市更新领域。提高质量还有很多工作要做。从这个角度来说，大家都是合作伙伴，不管谁做的好，对整个城市和行业都有好处。

当然，从国际的角度来看，随着市场竞争的日益激烈，确实会出现“优胜劣汰”的局面。到时候每个开发者都要尽力做好。如果做不好，没有良好的运营管理，没有为客户创造高质量的体验，就很难成功和生存。

观点地产新媒体:我们进入了广州、成都、北京、上海，深圳、杭州没有。这是我们明年的目标吗？

彭国邦:你刚才提到的两个城市确实在我们的潜在名单上，但是还没有找到真正的投资项目。

我们去年在深圳开设了办事处，当地的投资团队正在大湾区和海南寻找机会，希望找到合适的投资机会，因为我们相信包括深圳在内的大湾区在未来将是一个非常重要的市场。

观点地产新媒体:港资或外资公司一直觉得在广州做商业地产很难，因为离香港很近，可以在香港买。不过广州太古汇一直发展的很好，增量也很好。

彭国邦:其实在广州太古汇开业之前，很多奢侈品牌的租房需求都是相当旺盛的。商城前期投资情况很好，开业后不断优化升级。

我觉得这个商场很漂亮，经营管理都很好。团队真正关注客户需求，不断创新。疫情期间，广州太古汇还进行了多项创新，不断刷新和提升客户体验，如大力投资客户关系管理系统，真正了解客户需求；在打造高质量的业态和品牌组合方面，他们也很自律，所以很成功。

观点地产新媒体:说到创新体验，超级文艺和朋友的概念和太古汇非常高端的风格完全不同。为什么能这么受欢迎？

彭国邦:刚才你问我们会不会在疫情影响下多摆奢侈品。我们会这样做，但同时，我们觉得丰富多彩的体验对客户来说更令人兴奋。

比如把超级文和友放在天河CBD给客户一个惊喜，很受欢迎。上个月去广州出差，了解到太古汇文华东方酒店现在入住率很高，因为很多人都想住在那里，为了离超级文和友更近，让家人朋友可以在那里排队，等会发消息马上去。

我们还在广州太古汇引进了一些国际艺术家的新作品和装置。以前有过两次，以后还会有新的。下周，我们将在成都元阳太古里发布一个非常漂亮的互动艺术装置，将放在大慈寺前的广场上。

在三里屯的太古里，苹果旗舰店几乎和广州太古汇的超级文和友同时开业，之后不久又在纽约汉堡开了Shake Shack，与苹果的定位和风格截然不同。

可见我们一直在寻找和创造新的、独特的体验，希望为客户创造回忆。我们所有的商店都将继续寻找能让顾客兴奋的新品牌和新体验。

我们经常会问自己两个问题，一个是写字楼未来会是什么样子，另一个是传统购物中心能起到什么作用。我认为只要我们足够创新和大胆，我们的项目可以为不同的人创造许多不同的体验。

观点地产新媒体:太古地产有三条产品线，分别是太古力、太古汇、INDIGO。两者有什么区别？

彭国邦:太古汇主要是以零售为主的综合开发项目。通常有室内购物中心、写字楼、酒店等，直接连接地铁。

太古里也是零售主导的项目，但只能是零售。比如三里屯的太古里由零售商场和酒店组成，前滩的太古里只有零售商场，成都元阳的太古里也是零售商场+酒店。

在太古里，最与众不同的是设计，是一种开放的低密度布局。比如成都远洋太古里，我们有“快力”“慢力”。

Taikooli的设计可以为我们的零售合作伙伴提供更大的零售展示区域，为客户创造一种户外行走的感觉。太古力的设计布局也是专门为大陆量身定做的。比如和北京胡同有很多相似之处。

观点地产新媒体:太古在内地的投资回报总体满意吗？在写字楼、酒店等。，回报达到你的预期了吗？

彭国邦:从过去10年来看，我们对内地项目的整体投资回报还是很令人满意的。

可能有人会说，我们酒店业务的投资回报没有达到我们预期的目标，但我们仍然相信酒店是综合体中非常重要的一部分，对写字楼和零售商场都有很大的价值，所以也很重要。

我们会继续投资内地的酒店业务。目前，我们已经开发了两个不同的品牌，一个是HOS系列，另一个是东久品牌。我们相信酒店的业绩和投资回报在未来会有所改善。

观点房地产新媒体:房地产投资信托(REITs)在金融领域会被认为是下一个进步吗？

彭国邦:前面说了，我们在内地的6个投资项目都是控股项目，目前没有出售或资产交易，不需要再投资或回收资金。

过去研究过REITs，但我们还是认为有很多可供选择的融资渠道，所以没有做REITs的打算。

观点地产新媒体:为什么太古通过合作进入内地很多地方？

彭国邦:说明我们很随和，可以和任何人合作。

陆家嘴是一流的，一流的合作伙伴。他们非常清楚自己的角色，愿意让我们发挥自己的作用。双方的定义都很明确，所以这个项目也是内地发展最快的项目。

三里屯100%归我们所有。我们有独资和合作项目。如果找到合适的合作伙伴，实力和实力的结合可以让双方发挥更大的实力。

观点地产新媒体:太古预计投资回报将保持稳定，小幅上升或可能下降？可能还是赚钱，但是利润会薄。

彭国邦:我们不投机投资回报，但看好整体趋势。国内市场有许多增长潜力和前景。

就写字楼和零售而言，日益富裕的中产阶级确实符合太古汇和太古里项目的定位，所以我们至少在未来10年内仍能保持稳定增长。

我们在中国的所有项目都位于非常好的位置，设施完善。比如在三里屯的太古里，朝阳区政府对三里屯地区的开发投入了大量资金，包括新地铁站和工业建筑的改造，这对整个三里屯地区都是积极的，也让我们有信心继续在这里投资。

浦东前滩也是如此。浦东新区政府对前滩国际商务区进行了大量投资。我们相信，我们在千潭太古里的投资也得益于政府对整个生态系统的支持。

观点房地产新媒体:你会担心中国经济停滞或下滑，进而影响商业地产的投资吗？

彭国邦:我不担心。如前所述，太古集团在mainland China的投资已超过150年，我们非常适应内地市场和经济周期。我们预计，未来中国GDP增长将继续强于世界其他市场。我们期望的不一定是两位数的增长，而是长期的、可持续的增长，这也让我们对继续投资充满信心。