杨琦 凯德城镇开发副总杨琦：做别人不敢想的事

回忆起在成都的这八年，杨琦还记得一个场景，“一个老太太让我们给她家的房子做水泥，但是保修期已经过了。我说我做不到，说对不起我必须离开，她最后说‘你出去用你的车撞了你！’"

说到这里，作为成都圣泉房地产有限公司和成都李胜基房地产开发有限公司的总经理，他笑了起来，点了一支烟，深吸了一口气，摇了摇头。“其实首先在做之前，你要真的考虑周全。”

谈论个人

来成都八年，“我怕以后会多考虑职业。”

埃尔金偶尔会说几句成都话，有丰富的人生阅历支撑。这种经历有多丰富，他竖起手指算了算:“我现在的国籍是新加坡，大概22年前去的。我祖籍江苏，母亲是天津人。我出生在新疆，在Xi长大，在北京上学，在新加坡工作，所以说我在哪里真的很乱。可能现在是成都人吧。"

“成都人”曾经在和成都人打交道时遇到过问题。杨琪想，“我做事是按规矩来的。我从公司利益出发。有什么问题吗？”但这八年来，杨琦的认识发生了变化，可能是用“以刚为纲”到“刚柔相济”的简单变化来解释的。总之，杨琦强调会先站在对方的立场考虑事情。

“关于和他们打交道的故事有很多，但很多都一点也不有趣。”说到这里，杨琦愣了一下。“你不能经常笑。新加坡企业来成都，第一个问题是能不能服务水土。你的设计，你选择的合作伙伴和单位，如何与政府打交道，如何与业主打交道，都是我们应该学习的。几年前，一位老太太说:“杨总，我们的外墙什么时候能修好？“我说外墙是很多年前交付的，我们其实没有责任，保修期已经过了。水泥有一个特点，它的裂缝就像人呼吸一样，不可避免。叫干缩，时间长了就出来了。表面看起来很漂亮，过几年就会掉下来，这是一个普遍的道理。他说你什么时候做。我说没人说要做。我做不到。我说对不起，我要走了。她最后说，“你出去开车撞了你。”"

2006年初，杨琦来到成都后，与业主的冲突令人印象深刻。事情很小，但却让他有很多想法:“一旦出现问题，试着站在对方的立场，想想如果我是他该怎么办。我觉得作为一个开发者，如果能做到这一点，很多细节都是可以解决和改变的。”

这样的事情很多，杨琪很想家。“我家在国外，孩子和家人都在国外。我有时候会纠结下一步怎么办。我觉得公司和这个团队已经给了这个责任。还有这些工作了这么多年的朋友和同事。我不能说我遇到了困难或者遇到了什么。我必须撤退或下去，并意识到一个责任。当然，我认为这是最主要的。我怕我现在还是会更考虑自己的事业。”

谈谈金卓万代

“袍哥精神”产生，做别人不敢想的事

目前成都凯德镇发展有三个住宅项目，分别是卓锦程、卓金万代、凯德时尚。杨琦主管的两个“金卓”，孕育了他的职业哲学。他希望充分展示金卓“花园城市”的风貌，解决和改变成都住宅市场严重同质化的格局。杨琦认为，这是一条从“红海”游到“蓝海”的有效途径，他相信，这样真诚的细节变化，是可以打动买家的。

“金卓，这个名字很有趣。”埃尔金说:“主要来源是新加坡有一种国花，叫金卓万黛兰，是兰花的一种。这个金卓没有新加坡的概念吗？叫一个城市，正好符合大面积的概念，所以比较合适。除此之外，它还带来了一个副产品，就是卓意卓越，金意锦城，成都，金冠城。所以卓锦程的另一个意思很好，优于成都。

在成都建一个热带花园，正是杨琦现在在做的事情。当成都被雾霾困扰的时候，老年人很难做早操，很多年轻人出门都带着口罩，在杨琦看来，金卓万代的价值会进一步放大:它已经有了一个好名字，它也有了一张好脸。

“嗯，我改变不了大环境。但是在金卓万代，我有两个大中庭和立体花园。在小区里，我有一座景观桥，可以在上面跑步、聊天、打太极拳，还可以谈恋爱。这是别人没有的。我有一个游泳池和水景，错落有致，但不是在大面积周围。我还有一个空中等的花园。至少你有一个美好的环境。当别人问你住在哪个区的时候，我指的是金卓万代，那个看起来像是从外面种在楼上的人。挖出两层空的房间，对着街道，挖出五栋楼，牺牲了销售面积，做出了热带花园的效果。这是新加坡常见的概念，我们想在这里实现。这样一个局促的地块，一百多亩，长方形的地块，我能做到这一点，而且我已经尽了最大的规划，被别人模仿了。”说到这里，埃尔金把眼镜推到了头顶。身边的工作人员说，每当他说情绪高涨的时候，这个动作自然就会出现。

“站在对方的立场上”杨琦现在经常说起这句话，金卓万代项目本身也是如此。“你知道，在我们的社区，我希望30%和40%的人实现花园覆盖率。这个没问题。在现有规划条件下，根据政府的条件，建筑密度不能超过25%和30%。你什么意思？就是这些建筑的投影。如果你把这些建筑的表面积加起来，除以整个地块的面积，这就叫建筑密度。如果我们都这样做，没有创新我们也会一样。不过新加坡有一些想法。如果我们想引进它们，我们需要地方政府的合作。”

杨琦把他的“袍哥精神”，一个大胆无畏的概念，送给了金卓万代的停车场。对于具体的设计，其他项目可能不敢想。但是，杨琪认为，这绝对是一个天才的计划。虽然有些障碍，但是如果能被客户认可，为什么不呢？“我举个例子，如果换个思路，怎么做？”让我们做一个停车场。地下完全被覆盖。有这样一个问题。你成本高，对开发者不好。同时，清理你的土壤也对环境有影响。政府应该在哪里处理？还有一个，你的地下室有通风问题，排水问题，还有一些隐患。不管你有多完美，都有它的问题。新加坡有房地产项目做这个，整个地面都成了停车场。它是多层的，你是什么意思？比如两层三层，这么大的面积就够了。所有的车都不是停在地下，而是停在地上。我解决了通风采光问题，为国家节约了能源，节约了建材。也节省了土方的开挖，节省了人工成本，对大家都有利。降低成本最大的好处就是，因为你的成本降低了，车主的负担也减轻了。"

一个有趣的现象是，如果你从空俯视金卓万代，你会发现这座建筑构成了一个阿拉伯数字“8”。对于中国人来说，这是一个非常幸运的数字。然而，就像“金卓”这个名字一样，“8”的整体建设并不是刻意的。杨琦认为，它是客户利益的副产品。

杨琦解释说:“有几个因素。首先不得不说，一个‘8’是副产品。看我剧情的形状。你应该怎么做才能保证建筑物之间的最大距离？这是你能做的最好的事吗？数学中有一些概念，如果一个正方形比一个圆长。毫无疑问，直径是长的，不是说在一个圆里，你把它变成一个边长或者直径更长的正方形。至于这个八字，我觉得既符合中华民族的习惯心理，又实现了平面造型的美。没那么死板，更方便规划我的花园，更灵活美观。”

凯德镇的发展在成都取得了很大的成就，但与其他房地产企业一样，也面临着市场竞争激烈、急需住房饱和、未来如何发展等诸多问题。这些问题也是杨琦作为决策者所面临的。杨琦看起来很放松，因为他认为金卓万代是解决问题的平台和关键，也将是未来成都凯德镇发展的新起点。

杨琦说:“展示是从两个方面。首先，我在展示我自己的项目。我想告诉你，我的房产不是一个只需要跑完步的人。我留下的是一份负责任的工作。甚至在接下来的几年里，当人们的销售收入水平达到一定高度，我被迫搬出这个区域的时候，我会告诉这位朋友，这个区域其实是好的，而不仅仅是一个过渡。可以在卓金万，但不会这样。”

杨琦具体透露，凯德镇的发展是在争取下一个地块，会有创新元素:“作为一个原则，建筑产品一定要不断创新。我能不能挑战社会，把自己提升到更高的层次，让买不起的人有更好的环境？我觉得围绕这个概念去创新，你的户型，你的立面造型，你的小区的大规划环境，看你能不能在这方面实现创新。”

论成都的发展

房地产开发的所谓黄金时代已经过去，但房价泡沫还得相对看

外界普遍认为中国住宅市场进入瓶颈期，应该向哪里发展？大多看商业地产。埃尔金也在思考，但他认为，与其马上改变，不如随着镜头移动，尤其是在市场整体方向还不明朗的时候。

“商业地产问题，是十八届三中全会以后，最近大家都在谈论的问题。如果能作为独栋生存下来，是否应该与小区的商业设施等充分融合。这个肯定没错，但是现在生意上有这样的问题。如果全部整合，现在成都有多少？按10万平方米以上计算，据国外统计，覆盖人口应该达到周边地区几十万人的水平，比如40万、30万。如果增加20平米，也就是说你得有几百万。如果你有一百个，成都好像有几十个。现在一共几十个人。你能容纳这么多人吗？所以这个问题必然会带来一个企业面对自己的竞争，企业也有自己的考虑。”

很多计划并不是绝对靠自己，比如发展思路和方向。埃尔金强调，除了机会之外，还需要与政府合作。只有在大方向，他的目光才会继续放在东南。“现在有两个概念，天府新区的概念，还有前几天说是卫星城的卫星城。卫星城包括双流，包括龙泉，属于南方，包括东部和东南部。我们谈论几十度的区域。毫无疑问，成都其他地区不会随着城市的发展而留下死胡同，会慢慢覆盖。卓锦程，毫无疑问，按照刚才两国政府想要发展的轻重缓急，我们的目光会更加关注这些，但不排除其他地方。早些年我们也看到过其他的地块，比如武侯区左侧，我也看到过成都地图的左侧部分。当然，这取决于什么？这取决于你的机会和机遇。我们目前关注的重点是符合政府的思路，但不排除其他地区的发展。要看巧合，要看规划和具体情况。”

其实如何发展越来越被人议论，可能意味着风险正在聚集。2014年，新年伊始，“泡沫破裂”、“挤出水来”等词汇迅速成为各种房地产报道中的流行语。但杨琦认为，房价不存在泡沫，房价高还是低是一个动态的认识，不能简单的按比例缩放。

杨琦说:“首先，中国的房价不能一概而论。不同的地区，甚至一个地区不同的地方，不同的产权形式，发展前景都不一样，差别很大。说到今年前景不乐观的问题，我想说其实这种乐观就是你对这个问题的看法。小幅上涨是否乐观？有人说不乐观。这个词太模糊了。如果你说7和8，如果加到7和8，我想说，大家都接受了一个事实，所谓的房地产发展的黄金年代已经过去，不太可能再回来。这是正常的，符合一个国家的发展进程，不可能永远是这样一个缓慢的过程，像混凝土一样。发展强度，你将来会成为微利企业，这应该是大家都接受的心理常态。”

杨琦其实并不担心未来，因为他已经做好了这样的准备。“新加坡经历了这样一个过程，但我们可以在新加坡站稳脚跟。凯德置地在欧洲和美国也有投资，包括日本。它能继续向上发展，说明它必须有自己的方式才能在这个社会生存，在未来生存。这个企业必须财务雄厚，对社会负责，勇于创新，不断调整和改变适应形式。首先，它，不适合形式，短期行为是垂死挣扎吧？”