上海外滩房价多少一平，干货看这篇!轮回与重生，上海北外滩板块的房价上限有多高？

2020年2月20日，香港土地以310亿价格超越了徐汇滨江西安金融港地块，一举刷新了上海地王的总价格记录。

这件事儿也证明了，即便在最困难的情况下，上海的滨江沿线依然是最容易吸收资本的地方。

而且和后起之秀的徐汇滨江相比，黄埔江边还有一位更有底蕴的老大哥，同样吸收了无数资本，同样立志成为上海的新名片。

它就是虹口的北外滩。

这个板块西至河南北路与闸北相邻，东到大连路与杨浦区相接，南界苏州河与黄浦相交，北临周家嘴路海宁路，交通便利，4、10、12号线包围着整个板块，可以说是上海中心城区里最核心的地段之一。

上一期聊到的东外滩，论地段和它比就是个弟弟，论文化底蕴也只有黄埔和老静安能和它掰手腕。

走在北外滩的路上，无论在哪里你都能感受到时间的浓度和空间的厚重，似乎每一栋建筑背后都有属于它自己的故事。

但就是这样一个有故事的地方，它的楼市却是另外一种事故，2019年一整年，北外滩一手房成交挂零。

因为整个板块压根没有新房项目，目前在售的也只有定位豪宅的白金湾府邸和外滩豪景苑。

在跑量的二手房市场，去年一整年成交套数也只有338套，排在上海所有板块的下游水平，主要原因是北外滩大量小区房龄都集中在70-90年代。

时间终归是一把双刃剑，它能雕刻出文化的脉络，更是街景破败的催化剂。

这是提篮桥和虹口港的城市界面，有成片的旧房、有监狱遗址，如果是你，你愿意把房票花在这里么？

所以从务实的居住属性来看，愿意选北外滩的人很少。

可如果时间是一个环，你会发现在环的另一面，北外滩其实早就站过了c位

在20世纪初期。

北外滩正在经历自己的人生巅峰，这里是公共租界的核心地区，德国、美国、俄国以及日本的领事馆都坐落在这里。

租借的扩张与发展为北外滩带来了繁荣发展，独特的地理优势也让北外滩成为上海航运业的发祥地，人气和物流最终转化成了商业活力。

以至于上海滩一度流传着这样一句话，黄老大、虹老二，意思是说，黄浦区商业第一，那虹口就排第二。

但是随着中日战争爆发，不仅仅是北外滩，甚至整个虹口的命运，都因此改变。

日本在上海虹口建立驻军基地，也给这块土地留下了难以磨灭的创伤，这里原有的繁华最后还是荡然无存。

就算到了改革开放后，我们看到了徐汇、黄浦等地段的迅速发展，也等来了浦东新区的世纪大开发以及陆家嘴的快速崛起。

但是北外滩乃至虹口，却因为很多历史遗留问题，错过了这一波发展红利。

它的商业就是一个缩影，先看最有代表性的乍浦路，90年代中后期，这里可是热闹非凡，甚至还能看到香港的影子。

这条全长大约只有1公里的路，早在1989年就已经有13家左右的餐饮店，到了1993年这里开始飞速发展，酒楼以及各式餐厅达到了76家，到了晚上这条路可谓是灯红酒绿。

当年的美食街可谓是养出了一大批富人，后来由于消防等方面的严管被迫转型，曾经美食街的累累硕果，到今天只留下最为市井的一面。

当然，其中最吸引我的永远是五块管饱的酱香饼。

再看大家都熟知的四川北路，曾今这里是和南京路步行街齐名的商业街，同样也是在90年代开始脱离上海一线商圈。

第一个原因是它自身的定位问题。

像南京路步行街已经成为了一个旅游景点，到上海来旅游的人必定会去逛一逛南京路，但是四川北路在名气上显然比不过南京路，要论东西的档次又比不过淮海路商圈，再论性价比它又拼不过电商平台，以至于到了现在变得非常衰落。

第二个原因是大宁、五角场等商圈的崛起也对四川北路商圈造成了很多压力。

不过说到底，还是整个虹口的发展过于缓慢，大量棚户区的翻新需要投入庞大的资金和决心，但城区过于破旧且缺少基础设施，又导致资本对这块土地缺乏信心，城市开发一度陷入恶性循环。

这样一直拖到2010年左右，北外滩对自己定位依然不明确，游离在高端住宅和商业CBD之间。

而反观曾经难兄难弟的闸北，都已经开始不断出现“地王”，并入静安之后人气和身价更是水涨船高。

反观北外滩，这段时期唯一让人有点念想的，可能只有白玉兰广场的破土动工，让人期待它能为这里带来资本注入活力。

不过也许是因为对比带来的伤害，北外滩的困境不过是被我们放大了而已。

毕竟从北外滩开始开发到现在，这里就一直被拿来和陆家嘴以及外滩做比较，将这三个区域称之为“上海的黄金三角”。

但真正可怕的是，任何一处被发现金子的地方，最先引来的往往不是机遇，而是战争。

2012年，没有硝烟的股权战争降临在了北外滩，上港和金茂两家集团拿下北外滩海门路55号地块，打破了那年上海地王总价的记录，6年过后星港国际中心建设完成，但是随后却是两家集团分道扬镳，不久又整体转给了凯德，变成了来福士。

而且这样的事情也并非是个案，东大名路上的浦江国际金融广场，在2016竣工之后同样因为股权转让，导致了两年的空窗期。

一来二去，北外滩甚至一度成为被转手被资金炒作的代名词。这些企业是赚了一大票，但能留给这块土地的又是什么呢？

别的地方都在吸引资本快速发展，北外滩却因为频繁的转让事件，导致大型的商办中心没有人好好运营。

北外滩的命运，就好像一张纸飘在了黄浦江边。

事情聊到这里，难道北外滩的命运就注定如此了吗？正所谓三十年河东，三十年河西。

这里终归是上海的滨江沿线，该来的机遇一定会来。

2017-2035年的上海规划中，北外滩终于再一次占据了C位，中央活动区的概念被引入，棚户区也进入了新一轮动迁。

2017年，这里也终于等到了白玉兰广场正式竣工，一座地标带来的不仅是名企、时尚IP的入驻，也标志着北外滩的发展终于有了加速的迹象。

而且在今年2月份，虹口区政府对外公示了北外滩整体的规划方案，要将北外滩建设成具有国际竞争力的顶级中央活动区。

整个区域陆地面积3.3平方公里，将海宁路、周家嘴路、河南北路、黄浦江以及苏州河合围起来，建成后这里会成为公共休闲文化中心、办公中心以及商业中心。

虹口港和提篮桥两个街区的历史人文还都会被保留下来，其中虹口港将建造成滨水生态娱乐区，除了原有的里弄色彩，这里还将加入餐饮休闲等配套设施。

提篮桥历史片区则将成为生活体验区域，简单说就是增设公共空间让该区域变得更加宜居。

而作为虹口老牌的四川北路商圈，将建设成海派时尚文化区，四川北路和苏州河沿线的公共空间也会系统性进行改造。

当然这次规划当中最具有看点的，无疑是一座480米的全新地标，它的高度也超越了东方明珠将成为上海的第三高楼。

同时在这次公示的方案中，还会建造一批摩天大厦，最低的也有180米。

这些建筑群再加上已经成熟的白玉兰广场，也让北外滩终于明确了自己的定位——

那就是在陆家嘴对岸的地方，打造一座更加年轻的商务中心。

如果说瑞安的瑞虹新城是拉开了虹口的城市更新序幕，那未来的北外滩无疑将进一步拔高虹口区的城市地位。

纵观上海16个区，虹口是一个很有故事的同学。

虽然很多曾经生活在这里的人在经历拆迁后再也没有回去看过，毕竟在他们的记忆里，这块土地好像怎么也无法和未来两个字划上等号。

但记忆有时候是会骗人的，人们也许都忘了这块土地到底有着怎样的基因。

这里是上海航运业的起源；这里有独一无二的江景资源；中国的第一盏电灯在这里点亮；中国的第一部电话在这里接通；来自西方的半有声露天电影和交谊舞会都是在这里首次和中国人触电。

就算是到了今天，北外滩依然站在时代的尖端。

全球首部5G电话在这里接通，全国首个5G展厅在这里建成，甚至，这里很有可能是继陆家嘴之后下一个国际金融中心。

如果曾经所受的创伤只是为了下一秒尽情的绽放，那我们也有理由相信，经历过苦难的北外滩也许真的能成为虹口乃至上海的新名片。

到那个时候，不管是虹口人引以为傲的底蕴，还是我们满心期盼的未来，都不会在这丢失。