关于上海外滩房价多少一平我想说OMG！上海外环内，滨江三轨交，30分钟到外滩，房价才2万+/㎡？

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前面沙滩对面的顶点，现在就像“朝鲜”！

昨天我们谈了《横盘三年的上海，前滩房价竟翻了个倍？！》。(单击即可阅读。）

今天，我们来看一下前滩的大正角、黄浦江下游、还是黄浦江东岸、吴淞区(黄浦江和长江的“两江”交汇处)东部、外环线内的凌桥板块。

如果把浦江上游，黄浦江与川杨河交汇口的滩，叫做“前滩”，浦江中游，黄浦江与苏州河交汇口的滩，叫做“外滩”、“里滩”（暨陆家嘴），那么，浦江下游，黄浦江与长江交汇口（暨吴淞口）东岸的这片江滩半岛，暂且把它叫做“尾滩”吧！

这个“尾滩”半岛的顶端，是黄浦江下游最后一个渡口三岔港，它正对着的是浦西宝山区吴淞城市副中心的上海港吴淞客运中心（今日上海的水上门户，有去往崇明三岛和普陀山的客轮）。

三岔港，论地理位置，简直就是第二个“陆家嘴”（全上海也找不出第三个“陆家嘴”），但是，除了有一所上海公安学院（“警校”）外，还保持着“解放前”的原生态。如果你坐在浦江渡轮上，一头看着浦西吴淞，另一头看着浦东三岔港，绝对有一种浦西是“丹东”，浦东是“北朝鲜”的既视感！

这个“尾滩”半岛的上方，濒临长江的一边，一次是上海滨江森林公园、中石化输油站、上海自贸区外高桥物流园区和外高桥集装箱码头。其中，位于吴淞口东侧的上海滨江森林公园，左临黄浦江，右濒长江，在这里，我们能看黄浦江、长江与东海交汇处，黄褐色的浦江水向黄绿色的长江水与蓝绿色的东海水过渡的“三夹水”景观。它的对面是吴淞炮台湾湿地公园，再远处是吴淞口国际邮轮港。

这个“尾滩”半岛的下方，濒临黄浦江的一边，从三岔港到高桥港，连绵7.6公里的浦江岸线，俗称“江心沙”，也是一片原生态、未开发的江滩，而它的江对面，是房价已经8-9万元/㎡的新江湾城豪宅区了。

纵观浦江、长江“两江”交汇的整个“尾滩”半岛，位于浦东新区的最北端，面积20.77平方公里（与23平方公里的陆家嘴金融贸易区或是23平方公里的重庆渝中半岛面积相仿），但，人口只有2万，这块“半岛”，1938年始设凌桥乡，1995年撤乡设镇，2000年并入高桥镇，2004年以后偶有少量商品房开发，但是相比年轻、广袤和现代化的“美利坚”大浦东而言，这里已然像“北朝鲜”，半岛上最大的集镇凌桥镇，像“新义州”，半岛后方有着300年建镇史，30年保税区开放史，享6、10号线双轨交和完善城市配套的高桥镇，则像“平壤”！

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“三轨三隧”四通八达

石化集卡“芒刺在背”

这片“尾滩”半岛交通非常发达，有郊环、外环、长江路3条隧道连接浦西（未来还规划有1条闸殷路隧道直通五角场），轨交6号线连接外高桥、金桥、陆家嘴、前滩等浦东滨江各功能区，今年年底10号线二期开通，从凌桥（双江路站）出发，7分钟可达新江湾城，15分钟到五角场、30分钟到南京东路外滩，45分钟到徐家汇，1小时到虹桥机场、火车站，“十四五”期间还规划了21号线，北起吴淞口国际邮轮港，经凌桥（凌高路）、高桥新城、金桥、张江到迪士尼、上海东站及浦东机场T3航站楼。此外，沿海铁路大动脉沪通铁路二期（2024年与上海东站同步开通）也在高桥设站。

这片“尾滩”半岛也十分有“刺”，沿黄浦江的高桥化工厂和沿长江的中石化高桥输油站，数不清的“白顶”油气罐，像埋伏在“半岛”的“炸药包”一样刺眼。浦江两岸的外高桥、张华浜、军工路集装箱货柜码头，连绵十数里，经常让外环隧道出现“肠梗阻”！而凌桥地区的江东路、港城路等连接浦东、浦西两岸的疏港主干道道，也是加长型集卡必经的交通要道，事故多发，小心驾驶！

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7分钟时差，新江湾买1套，凌桥买3套！

巨大剪刀差，让这片“朝天门”充满想象！

聊到这里，你不难看出，为什么上海外环内，滨江三轨交，第二陆家嘴，房价会那么便宜了！

凌桥地区，集镇中心位置（规划21号线凌高路站旁），1997年竣工的凌桥一村（多层无电梯），目前均价29621元/㎡；距离今年年底开通的10号线双江路站最近的（步行1公里）是2016年的次新房浦凌佳苑（小高层有电梯），目前均价33086元/㎡。

在凌桥买一套90-100㎡的小三房，妥妥的不超总价310万元以内的“上海外环以内普通住宅标准线”，首付、契税、营业税都享受优惠政策！

一江之隔，比凌桥近5分钟，同样是今年年底开通的国帆路站旁，杨浦区新江湾城板块的合生江湾国际公寓，目前均价81000元/㎡，这1站路5分钟的距离，如果同样是买100㎡的房子，价差超过500万！

国帆路站的另一侧，军工路淞军路口，隶属宝山区淞南镇，今年有一个在售新盘，上港星江湾，均价72000元/㎡，与凌桥镇一样，开窗即见集卡、“油气罐”和集装箱货柜码头，门口还多了一条货运铁路，唯一区别是与杨浦新江湾城豪宅区之间不再隔着一条江，而是仅隔着一条宝山、杨浦交界处的原江湾机场围场河，到10号线国帆路站要绕路，步程1.6公里。

从凌桥（双江路站）出发，10号线往市中心方向乘2站路，就到了新江湾城核心区了，这里有复旦大学江湾校区，新江湾城滑板公园，房价陡升至8.6-9万元/㎡了。

7分钟时差，新江湾城买1套，在凌桥可以买3套！巨大的剪刀差，让这片浦东最大半岛的未来充满了想象！

“十四五”规划，上海将实施“中环北抬”工程，由原来经五角场、大宁、大华的翔殷路—邯郸路—汶水（东）路一线，北抬至军工路—长江（西）路—沪太路—真北路一线，沿着北中环的桃浦、南大、大场机场、吴淞、高化等工业区，都将面临转型发展，高桥化工厂将逐步关停并转至金山漕泾的上海化学工业区和南通的通州湾新区。

尽管上海2035年总体规划中，仍将江心沙—高化滨江区域列为“战略留白区”，但是：2002-2010年，我们看到了上海内环边最后一块城市伤疤——江南造船厂和浦东钢铁厂，整体搬迁至长兴岛和宝山罗泾，原址成了“城市，让生活更美好”的上海世博会址；

2011-2020年，我们看到了浦东南中环2.83平方公里的“处女地”前滩，成了“陆家嘴2.0”，成了自贸区，成了中央活动区CAZ，成了12-13万元/㎡房价，还“5人摇号1套房”的香饽饽豪宅区；

2020-2030年，我们看到了与凌桥等同地段的吴淞工业区，正在变身上海新的城市副中心——吴淞创新城，3、18、19、21、22、24号线六条轨道在此集聚；

那么，2030年以后，外环线内，黄浦江畔，这最后且最大的一块半岛处女地，大概率会成为本世纪中叶，上海的第二个陆家嘴，或者是长江口的“渝中半岛”，到时候，会不会有国际重大赛事（会议），会不会有国际组织总部相中这里呢？如果有，凌桥可不就成了第二个“世纪大道”、“解放碑”，三岔港可不就成了第二个“小陆家嘴”、“朝天门”了么？

今天你看不上眼的“北朝鲜”“凌桥九品”，有朝一日会变成“鳗哈屯”“汤臣一品半”么？让我们期待着下一个“活久见”吧！

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