16年第一套房贷款利率为什么上浮

最近很多朋友都十分关注LPR转换话题，本人把这个相关话题拆解为三个问题，进行讨论。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制希望对看到的部分朋友能有一些借鉴价值。

第一个问题，lpr是什么，为什么要把基准利率转化为lpr利率。

利率之所以是金融市场最重要的影响因素，是因为所有金融产品定价的重要依据就是利率水平。金融产品的定价机制里，其中有一个叫做中性定价原理的规则，核心的原则就是资金的使用成本需要在资金的使用时间、市场风险、资金收益几个互相影响的因素里进行定价上的调整（简单说就是经过市场机制的调整）。而这个调整的结果，就是金融产品定价用的无风险利率。以美国为例，一般使用的是一年期的美国国债的利率水平，或者是银行间拆借利率水平。在中国，我们使用的是基准利率。基准利率是由央行根据经验和对市场的判断所定的利率水平。

而理想的利率是由市场上存在的借贷双方，包括金融市场里的银行间市场，也就是市场的参与者，他们之间自由约定，综合各方的具体情况算出来的一个综合利率。

过去，中国的金融市场相对保守，没有进行完全自由化的尝试，但是后来随着市场化程度越来越高，用基准利率不能更好地反映市场真实的资金使用成本。所以，央行1013年开始启动利率改革。导向是去综合市场上的参与者，自由报价而呈现的利率，这样，更能够反映市场的真实利率水平。

所以，LPR报价方式由原来的参考贷款基准利率进行报价，改为按照公开市场操作利率加点形成。公开市场操作利率主要指中期借贷便利利率（MLF），中期借贷便利期限以1年期为主，反映了银行平均的边际资金成本，加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。这些加减点完全取决于市场，而且，参与报价的银行也会逐渐增加，这大大提高了LPR的市场化程度。这样一方面是建立了比较顺畅的传导机制，另一方面未来如果政策利率下降，贷款利率也会跟着下降，有助于降低企业的融资成本。

对于每个购房者关心的房贷利率：房贷利率=LPR+上下浮动点数，而LPR=央行MLF利率+上下浮动点数。如果一定要究根结底，简单的结论，房贷利率最终的锚就是央行MLF利率。

第二：关于走势。

关于，LPR的走势明显成为影响我们生活，至少是房贷支出成本的一个关键。

走势方面有三个考虑因素：

第一是从数据上来看，不管是LPR还是MLF，近三年来利率都是趋势下调，下调就意味着经济基本面的压力巨大，低利率能够刺激借贷，最终达到刺激经济的效果。这是市场对低利率的一种渴求。

我们现在的情形，加上疫情的影响，近年的经济环境也承压力巨大：大到与美国之间的贸易摩擦，导致进出口波动显著；受猪瘟影响，导致物价上升，通胀明显。楼市降温，各种投资减弱；可以看出，无论是出口，还是投资，还是消费三驾马车压力与日俱增。

也正是出于这种市场环境，企业的融资成本有降低的内在需求。

所以，不管是LPR还是MLF的走势，其背后都受着宏大的经济基本面影响，当经济有一定的下行压力，利率的向下是一种很合乎市场的可能性走势。

第二个考虑因素：利率的走势取决于货币的充裕程度，利率伴随货币宽松持续下行。短期来说，经过本次疫情之后，必然会出现宽松的货币政策刺激经济，长远来看，以过去中国十年的经验作为对标，大概率也会适当增加宽松力度。由此得来的预期符合利率向下。

第三个考虑因素是：全球基本面包括美、欧、日央行制造的全球流动性变化，对利率走势的影响。当前全球利率的走势大体趋同。欧美发达经济体在过去的三十年间，利率呈现的走势是基本向下，这种走势对我们有一定的参考。长期利率走低是世界性趋势，前些时候周小川也说，中国有能力延缓进入负利率时代。也就是说，周小川认为未来负利率是必然的，只是中国有能力延缓而已。

第三个问题，我们如何选择，是选择固定还是接受浮动？

有小伙伴已经计算过，采取央行公布的5年期以上LPR来计算，浮动利率之后的还贷金额和原来固定的利率相比，每100万的月供会少30-50元贷款支出。虽然看上去杯水车薪，但是还是要乐观看待，毕竟我们看的是趋势，如果选择LPR作为还贷利率，看中的一定是未来的下行空间，长期看来，购房者的总体还贷支出还是有望下降的。

但是话说回来，在经济过热的情况下，国家不排除会加息提高利率的方式进行流动性过剩的遏止，所以lpr在这种情况下有可能会上升的可能。

对于购房者来说，哪些人的房贷要变？

在2019年10月之前签订房贷合同的，目前还在还房贷的，都需要改变；已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

用两个不同的还贷方案，大家可以自行看看对比变化。

案例一：此前房贷利率上浮10%的

目前的利率：4.9%×（1+10%）=5.39%

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么：

加点：5.39%-4.8%=0.59%

未来利率：LPR+0.59%

案例二：此前房贷利率打9折的

目前的利率：4.9%×0.9=4.41%

加点：4.41%-4.8%=-0.39%

未来利率：LPR-0.39%

总结：如果目前是享受利率折扣的，包括公积金贷款的购房者，可以再慎重比较一下。但是对于本身利率就是上浮的购房者，实行浮动LPR对于总的还贷压力大概率还是有缓解作用。

特别要提醒大家的是，最近几天大家一定要仔细看看自家银行对于转LPR的政策和执行方式，每家银行在具体的操作上都会有一些细微的差异。有些银行会统一把所有符合条件的存量房贷全部转为和LPR挂钩，如果您不想选这种方式，那么就要主动去联系银行方面进行沟通转换利率事宜。