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上海房价一平看这里!量价齐跌!上海楼市真的变了

上海房地产市场气温下降,肉眼可见。

最新数据显示,7月全市二手房成交还不到2.4万套。

翻开近一年成交数据,这是今年除了2月外最差的单月成交量了,同比去年7月下跌16%,如果对比1月份4.5万套的成交,几近腰斩!

图源:一房一万

成交差,从带看的降温就能看到苗头。中介6月带看减少,到了7月份带看量又进一步下滑,环比下降了16%。

虽然7-9月是成交的传统淡季,但这个成交量还是让业内大跌眼镜了。

一般来说,成交量大跌,价格也不可避免会松动。

市场的反应也确实如此。有中介透露上海7月挂牌价格环比下降8%。我看到有购房者说7月份买完房,不久后上海发布了二手房核验价,小区里的同户型挂牌价立马应声下跌30万。

而在这之前的1月份,市场到达高潮,二手房业主跳价、反价全看心情,看到最夸张的是一次跳涨285万,玩得很大!

这才半年时间过去,高潮迭起后倒是痿得厉害。

还有媒体报道,目前上海火车站附近的降价幅度已经在5%-10%。静安区成交的几套房子,有业主把价格下调了近10%,大部分成交价是业主让步了5%。

在4月份我们去浦东调研的时候,浦东房价已经回调了5%左右,那时候浦西还没降,现在降价情况已经蔓延到浦西了。

上海楼市从年初到达顶点,再到如今非常冷淡,究竟经历了什么?

这要提到上海频繁的调控:

1月12日,“沪十条“落地,打击假离婚炒房,增值税减免期限2年改5年;

1月25日,法拍房纳入限购;

2月6日,正式实施上海新房认购积分摇号制度;

3月3日,“新沪七条”出炉,明确提出5年限售;

......

7月9日,推出二手房源价格核验制度;

7月24日,上海限购政策再打补丁,赠予房产被纳入限购范围;房贷利率上升,首套利率从4.65%上升到5%,二套利率上升到5.7%;

8月6日,银行房贷改为以“三价就低”原则审核贷款金额,选最低价审批贷款额度。

从年初开始,上海的调控一个接一个,对假离婚、限售等打上补丁。

其中真正对市场影响比较大,造成7月份数据那么惨淡的,主要是二手房源价格核验,以及房贷利率上调。

先看二手房源价格核验,主要是调控预期。二手房价格在挂牌核验后才可以对外发布,价格虚高的房子纷纷被下架。

之前有网友说这是上海版的二手房指导价,但放在当时看其实也算不上。

一是核验价是参考具体小区最近的成交量和成交价格做出来的,和实际价格差距并不算大,在9折左右,对比深圳的二手房指导价普遍打5-8折,称得上是温柔一刀;

二是价格虚高的不让挂牌,但如果有人愿意以高于核验最高价买房,还是可以正常成交。所以核验价的整体杀伤力相对有限,更侧重对预期的打击。

结果就是,我看链家上现在挂牌约1.8万套,相比之前下架了1万多套。

有中介说,价格核验之后,内网房源也明显少了大概20%。如果之前一个小区有10套房子出售,现在差不多就5、6套。

之前大热的板块,像杨思前滩,过去成交火热的楼盘top10里,如今挂牌量都在个位数,其中万科新里程、恒大华城东林苑等楼盘是一套在售房源都没有。

挂牌量大大减少,中介找客户的难度加大,加上如果卖价高于核验价,买房人可能会有心理抵触,所以很难成交。

而真正对市场成交有大影响的,是房贷利率的上浮。政策指出7月24日起,上海地区首套房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%,二套房由5.25%上浮至5.7%。

这也没办法,上半年市场太火热了,全市新房成交套数同比增长59%,二手房贷额度再增加的话,哪怕上海作为全国的金融中心,银行资金充足,也要被掏空了,所以得涨点利息,对贷款资质的审核也更严格。

而首套房房贷利率涨到5%,虽然放全国来看算低的,但上海的房贷利率已经有两年多没涨这么高了。

刚需对买房成本是很敏感的,成交量肯定会有影响。

另一方面,就是贷款审批周期和交易周期延长。政策出来前基本是1-2个月银行就可以放款,现在银行也没那么多钱了,什么时候放款不确定,一般都要拖到4-5个月,房子买卖的周期也被拉长了。

可以参考房贷利率高的2017、2018年,二手成交就很萎靡。到后面利率下调,成交才慢慢好转。

7月份数据惨淡,现在是抄底买进的好时机吗?接下来市场行情又会怎么样呢?

我的结论是:别着急,上海楼市肯定还没到底!

8月初才出台了价格指导的第二步——“三价就低”,这是影响成交的另外一个重要因素。

它要求二手房申请银行贷款,银行房贷金额要参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三个数据,选择其中最低的金额来放贷。

这是直接从信贷上打击,强行降低杠杆。过去银行评估价会比较高,一般直接按合同价格贷款就可以。“三价就低”出来后,直观结果就是贷款的额度会降低,首付成本提高。

说白了,作用有点类似深圳的二手房指导价,效果不错,毕竟对真正的刚需来说,贷款额度减少的话,要多掏的钱真不是随随便便就掏得出的。

深圳楼市从2月份出台指导价后,楼市就奄奄一息到现在,市场信心都被打得七零八落。

接下来,上海执行“三价就低”,资金预算不充足的刚需会被挡住。加上之前市场太热了,现在市场冷却过滤出真正的买房需求,导致二手成交量下滑,然后二手房的价格继续下挫,这是毫无疑问的。想要上车的朋友可以再等等。

至于上海什么时候到底?等有信号了,我会给大家提示的。



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