热度大跳水！西安楼市一夜入秋

8月末西安房地产市场发生了两件大事。

①上个周末，住建局宣布收回各区的商品住房价格公示职能，再次回到了住建局统筹公示的时代；

②830新政空降，限购范围、年限齐加码。西咸能金区、沣西高桥，马王街道并入限购区；落户三年/E类人才社保一年，方能买二套/首套。

前者让有所好转的西安楼市供应量和似乎放松的限价成疑，后者提高限购门槛，削减楼市需求量，第二批二手房指导价已在路上......

那在迎接传统金九的时候，我们有必要再次聚焦8月楼市。

壹丨供应量好转 抢房热度再降

8月，西安商品住宅供应继续好转，全月供应高达114万方，环比大涨27%，也比去年同期高出近20%！肉眼可见的供应好转，整个8月，登记平台中楼盘轮番上线。

趋势很明显，从去年11月开始，西安新房供应量暴跌，这也为今年上半年楼市的火热埋下引线，不过在价格审批下放到各区后，6月、7月、8月连续三个月楼市供应量逐月抬高，扭转了供不应求的局面。

尤其是8月，高达114万方的供应量创下九个月以来的新高。

销量方面，由于是供应开闸放量的初期，置业热情依旧高涨，8月成交约102万方，较上月增长约20%，但好消息是，目前已连续三个月供应量大于销量，能够保持现在的供应节奏，西安新房供需关系有望好转，市场会进一步回稳。

其实从登记平台人房比也能看出市场的缓和。6月，登记平台共上线6743套房源，核验家庭99194组，对应近15组家庭去抢一套房；7月，登记平台上线8210套房源，核验家庭78142组，对应9组家庭去抢一套房。

到了8月，登记平台上线14264套房源，核验家庭66197组，对应不到5组家庭去抢一套房，跟前两月相比，热度腰斩。

在热点个案上，6月出现了四个万人摇楼盘，7月有一个，但到了8月，一个万人摇的楼盘都未出现，超级红盘金地玖峯汇、中粮奥体壹号、紫薇华发CID也应港务区、高新三期的集中供应，造成了需求上的分流，最终核验数停留在千人总量。

在摇号楼盘数量上，8月共上线48次楼盘，其中摇号楼盘数26次，占比刚刚过半，是今年以来摇号楼盘占比最低的一个月。

房源数增多、摇号盘、核验家庭变少，大家买入的机会无疑更大了。真心想上车的，这一轮都有楼盘可以选择。

贰丨去化率跳水 降温向主城区蔓延

8月，全市监测到29个开盘项目，推出8028套房源，开盘当天售出5174套，去化率跌至64%！

对比6月、7月90%以上的高去化率，8月开盘去化率出现了暴跌！

7月，我们还停留在“主城区不愁卖、外围市场明显分化”的印象中，但降温来的太快，这股寒流已然涌进主城区！

先看外围非限购区，在过往的明显分化之上，出现了大范围的普降！

上半年首开火热的雅居乐北城雅郡再次加推，260套房源开盘当天仅销售69套，去化率不足30%；沣东科统区红盘沣华熙城，推出154套房源，开盘当天售出54套，去化率仅为35%；

遇冷的还有西咸能金区的中梁鎏金雲玺，加推去化率不足40%；就连万科都遭遇了滑铁卢，沣西新盘——沣华锦鸣首开去化率不到四成！

反观主城区，依旧坚挺，能够保持90%以上开盘去化率的，只有融创时代奥城、龙湖天曜、上河雲璟、中海寰宇天下等9个楼盘，此时畅销的，要么品牌口碑好，要么价格实惠、总价亲民。

主城区有些楼盘，比外围非限购区域还要艰难！君合天玺加推124套，开盘售出25套，均价13980元/㎡，去化率仅为20%；隆源国际城加推228套，均价13800元/㎡，开盘去化率26%！

尽管均价明显低于市场，但前期积攒的劣势口碑，再加上产品毫无亮点，终归还是被购房者抛弃了。现在品牌房企都容易暴雷，大家明显把口碑交付兑现看得更重了。

叁丨市场还会继续降温

8月登记、开盘呈现的特点，完全印证了我们此前的观点：当供应量回稳，外围非限购区需求回流，主城区质素较差的项目开始遇冷，依然畅销的，都是主城区的强限价楼盘，选择这类楼盘更为保险。

无量则无价，当下市场已经出现了打折走量的营销策略，要么启动新房中介，要么首开优惠，再者拿出转介费。在市场好的时候，我们可见不到这些以价换量的营销动作。

就市场环境而言，830新政方才出台，政策本身其实并不严厉，无论是新纳入限购区的能金区、沣西两街道，其本身的新房供应量并不充裕，对限购门槛的提升，杀伤面不大。

但在调控轨迹上，西安已经和深圳、杭州等严打城市同频，从去年的1130开始，中间经历了330，再到如今的830。九个月的时间，如果算上二手房指导价的落地，已有四个大楼市调控政策出台，高层打压西安楼市的意图与决心都太明显了。

在830新政出台前，西安楼市其实已有降温意向。理想情况下，价格公示由住建局统筹后，若供应节奏和总量还能和6月、7月一致，西安楼市继续下探已成定局。

二手房指导价的作用已经显现，从一线中介得到的反馈是，促成二手房成交时越来越难了，就算有诚心挂牌的卖家，买家也会参考第一批二手房指导价给出的本小区价格或周边小区价格，观望情绪比新房重很多。

二手房市场受政策的冲击远比新房来的更为直观，影响更深。现在深圳又开始了二手房学区的新一轮整顿，以往认知中价格、价值最为坚挺的二手优质学区房，也绷不住了！西安第二轮二手房指导价小区，也正在路上......

西安价格高的房源，恰恰也是这类带学校资源的房源，如果下手再狠一点，学区房迎来一波暴雷，房价想不回调都难。

市场调整期，做好长线持有的准备，拥抱主城区，珍惜手里有限的房票和资金，“房住不炒、住有所居”的大框架，还将长期与楼市共存。