关于物业费收入率我想说物业费“一费制”被指涨幅过高 物业经理：现行标准仍有利润空间

最近，对于西安市发展改革委发布的《西安市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》，市民对物业费上涨反应强烈，普遍认为涨幅过高。

6月6日，有物业经理表示西安“一费制”涨价幅度过高，现行物业收费标准仍有利润空间。阎良一小区公摊电费每平米每月不到1分钱，和西安各小区差距甚大。

物业经理称物业费涨幅过高现行标准仍有利润空间

6月6日，西安城南一小区物业经理肖先生致电华商报，称“一费制”调价涨幅过高，现行的标准完全有利润空间。

“我既是物业又是业主，只想站在公正的立场上说说这事。”肖先生说，疫情影响经济下滑，老百姓压力本来就大，在这个节骨眼上调价并不合适。“有物业说亏本，这个可能性很低，只能说以前一年能赚辆奔驰，现在可能只能买辆中档轿车。”针对此次调价背景中提到的西安市物业费标准多年未变、物业企业普遍存在通过较高的停车服务费来弥补物业服务费不足的问题，肖先生认为，停车费本身就过高，此次降价属于正常调价。

肖先生管理的小区是一个中档规模的高层小区，执行二级物业收费标准1.2元／㎡·月，公摊电费为0.17元／㎡·月，在现行标准下仍然是盈利的，“小区越大利润越高，较为困难的可能是多层小区。”肖先生说，如果要涨价，他觉得涨价幅度在5％—10％之间比较合适。

“业主们都找到我，希望我也能反映一下，我们都希望这个调价幅度能够降低。”肖先生说，老百姓呼声高就说明不合理，物业也不想因为涨价造成和业主之间的矛盾，调价给了一个月的时间来征集意见，大家都抱着希望还能更改。

疫情影响收入降低此时涨价加重市民负担

家住城北一高层小区业主朱女士是一名美术培训班教师，“疫情影响我们今天才正式开课，已经将近半年没收入了。”朱女士说，家里有房贷、有孩子，收入降低后压力很大，此时提出涨物业费，无疑是雪上加霜。

“物业费的收取多少应该让市场定价，由物业与业主协商来确定，政府应该帮助业委会成立，而非助长涨价。”市民李先生说，目前西安市大多数小区都没有业委会，在没有业委会监督的情况下，很多物业公司一味追逐利润，心思没花在小区的服务和管理上，就想着怎么创收，相关部门的监管缺失让他们肆无忌惮，业主和物业的矛盾一直难以协调。

“盲目提高物业费的管理模式欠思考，并不能因此解决物业和业主之间的矛盾。”李先生说，由业委会来协调解决小区收费、服务、管理的问题是最能减少矛盾的方式，也更能体现市场的公平，政府目前要做的就是促成业委会成立。

阎良这个有业委会的小区公摊电费每月每平米不到一分钱

《办法》中规定，实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益归属全体业主所有，优先用于抵扣物业服务费或者专项维修资金。

西安市阎良区就有这样的小区，物业费只有大约0.3元／㎡·月，公摊电费每月每平米不到1分钱。

这个小区是中航工业第一飞机设计研究院家属院，分为润天小区、南苑、北苑三个区域。小区业委会副主任杨先生介绍，小区物业服务以前由单位后勤管理，自从“三供一业”改造后推向了市场，物业公司从2019年初进入小区。

“我们以前不用算账，单位从工资里就扣除了物业费，但自从有了物业我们不得不把账算清楚。”杨先生说，小区一楼有一部分门面房，每年租金数百万，以前单位后勤管理时租金一直是用于抵扣物业费的，加上小区院内停车费收入的补贴，他们小区的物业费一直是0.28元／㎡·月（南苑北苑两个老小区）、0.32元／㎡·月（有人工湖、条件较好的润天小区），物业进驻后也一直执行的这个收费标准。

为了核算清楚公摊电费，杨先生专门前往供电局查询了小区公共部分的电费，核算后据实分摊，两个老小区每月每平米不到1分钱，条件较好的润天小区则是每月每平米一分多。

“小区完全可以实现自治，物业进驻如果不考虑怎么提高服务，就想着挣钱，那就没有必要设立物业。”杨先生说，目前为他们提供服务的物业并非他们聘任的，而是直接进驻的，至今还未和小区业主签订服务合同，所以很多事情很难协商，双方在停车费的收取上还出现过分歧和矛盾。物业要按照以前的收费标准收取，但业主对此并不赞同，“我们以前的停车费全都补贴了物业费，物业要收可以，得重新核算。”杨先生说，他们属于老旧小区，规划时是没有停车位的，后来随着社会生活水平的提高，为了满足业主的停车需求，牺牲了绿化和道路才划定的停车位，这部分产权是所有业主共有的，收益自然要归全体业主所有。物业进入后要收停车费，标准不该和以前相同，应该扣除成本后返还业主，由于无法达成一致，此事目前仍然搁置。此前还出现过物业阻挡未缴费业主进入小区的事件，但业委会多次约物业商谈此事都未成功。

“现在是市场经济，每个小区的情况都不一样，物业费应该由业委会和物业一起协商定价。”杨先生说，从他们小区的情况就可以看出，公共收益抵扣后物业费价格并没有那么高，他们小区属于多层，如果按照调价后的政府指导价就要翻倍，这是非常不合理的。

市民质疑调价程序律师称程序合法

针对此次调价的意见征集，有市民对程序提出质疑。“既然是物业费调价，是否听取了业主的意见，是否应该召开听证会？”市民刘女士说，事关民生，应该充分听取市民的意见，不该草率决定。

陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师认为，目前，西安市发改委发布的仅是《西安市物业服务收费管理办法》（征求意见稿），在征求各方意见，完善方案后按程序才正式出台《西安市物业服务收费管理办法》。如市发改委所述，自2016年以来，先后对济南、成都等城市及我市物业企业收费情况进行考察调研，多次召开物业企业、业主代表等参加的座谈会了解物业服务收费情况，听取相关意见建议，并将《西安市物业服务收费管理办法》下发到市级有关部门和区县发改部门征求意见、组织召开各部门的论证会。现又向社会发布《西安市物业服务收费管理办法》（征求意见稿），此征求意见稿在法律程序上系合法的。