200万买房贷款要多久

“如果抵押突然减少，可以买房子吗？单击

很多人还在辛苦地交定金的时候，雷声已经在路上了！

8月6日，上海市住房管理局召开了业务通报通讯会，宣布从今天起上海银行审查贷款金额为“三价低”原则。

也就是说，银行根据合同网签字价格、涉税评估价格、银行评估价格三个价格中相对最低的价格批准贷款额。

“从上周五就已经开始做了，不过目前整体参数还比较少，我们也在等着多拿些数据再做判断。”某国有大行相关人士表示。

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01

为什么出台三价就低？

三价就低后，贷款真的会变少么？！

先来看下三价就低的三价是哪三个价格。

• 合同网签价，即二手房过户之前需要做网签，合同网签价就是在房管局系统里体现的成交价格。由卖家与买家商定而成。
• 涉税评估价，主要是由房地产交易中心自动评估，所缴纳的税费都是以该评估价格为准。如果网签价低于评估价，还是得按照评估价来缴税。
• 银行评估价，银行为了发放货款而设定的一个价格上限。只要网签合同价低于这个上限，均可以按照网签价来办理贷款。

而实际上还有一个价格，就是实际成交价，可能和以上三个价格都不同。

此前，上海二手房买卖，缴费的基准首先是交易中心的评估价，如果购房者的合同价高于交易中心评估价，那么按合同价格缴纳，如果购房者的合同价低于交易中心评估价，那么按核定价缴纳。

通常交易中心的评估价是一个区间，最低数值往往会低于实际成交价许多，购房者往往可以做低网签价来实现少缴纳税费的目的。

而另一些人由于首付不够，则会做高评估价和网签价，银行对于买房人的贷款额度并没有过多干涉，往往按照网签价格来，这就有了一些做高房价的可能性。

而上周出台的“三价就低”原则，银行评估价和涉税评估价都起到了重要的作用，因为它明文规定这两者也可以决定最终买二手房的贷款额度。

一个中介表示“如果以房东到手价1000万的房子为准，银行评估价可能在800万，那么买房人只能按照800万的总价来贷款，而多出来的200万就要买房人以现金的方式来补给房东了。”

三价就低这种政策，其实并非上海独有。其他一线城市早早就开始执行了。

深圳、东莞等地早在2018年之前就开始了“三价合一”，按过往的市场惯例，这三个数字并不统一，也因为这种不协调，给了“阴阳合同”“高评高贷”等乱象以操作空间。

“三价合一”就是让二手房交易中的所有价格统一，各家银行在办理个人住房贷款业务时，以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数为审核依据。

而早在2017年，一些银行已经收到了三部委《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，里面就有贷款就低的原则。

而北京的“三价合一”则更早，大概是十年前的2011年左右。也就是“贷款基数，取网签价和评估价两者低值”，银行在批贷前，必须做完网签，且网签合同要提交银行。

不过人民群众的智慧真的是无穷的，很快就有人想出了破解之法：“先高价网签，用这份网签合同去申请贷款，在银行批贷之后，然后解除第一次网签，重新低价网签，用低价网签合同去缴税过户”。

这就是曾经流行过的“二次网签大法”。主要钻了银行批贷以后，就不会再坚持网签的空子。

不过“二次网签”的寿命没有多长，很快ZF就见招拆招了，2013年初，又一条规定在北京悄然实施了：如无特殊理由，同样的买卖双方，第二次网签价格不得低于第一次网签价格。

而上海出台三价就低，自然也有其意义。

其一，三价就低打击了高评高贷现象！“三价就低”原则的实施将在一定程度上杜绝那些通过做高房价以获取贷款的行为。导致阴阳合同的现象有所降低。

其二，三价就低提高了银行放贷的安全性！对于银行来说，此前不准确的评估价也容易使其承受更高风险。通过采用“三价就低”的方式进行贷款额度核定，银行可解决抵押物价格虚高、抵押物安全系数降低的问题，有利于更好化解房贷经营中可能产生的风险。

其三，三价就低有利于打击二手房价格非理性上涨！这个政策是对前期调控漏洞“打补丁”，有助于抑制二手房投机，防止资金违规流入房地产。符合“信贷两集中”的精神，防止资金大量流入二手房市场，催热市场，推高房价，对市场有降温作用。

02

核验价加入，三价就低会变四价就低么？

同时，伴随着三价就低的另一个现象也引人好奇。

另有银行从业人士告知，早在上个星期，沪上某几家银行已进行系统停机升级改造，以对接房产交易中心核验价系统。目前，上海房屋状况信息中心相关系统已经开通。

那在合同网签价、涉税评估价、银行评估价的基础上，又出现了一个核验价？

以后贷款会不会是四价就低呢？

不好说。但深圳等地确实出现了按照二手房指导价贷款的情况。

以后上海的银行参考核验价作为放贷依据不是没有可能。

还有可能的是，用核验价取代涉税评估价，从而实现指导目的。

对于购房者来说，“三价就低”中涉税评估价降低带来的最大影响可能就在于首付成本的提高。

举例而言，若一套房产的合同网签价为500万元，按照以前的规定，首套购房者(首付比例35%)需首付175万元，剩下325万元贷款；

但按照涉税评估价来计算，若房产交易中心给出的涉税评估价在450万元左右，那么购房者的贷款额度就只有292.5万元，这也就意味着购房者需要首付207.5万元，比此前多了32.5万元。

而即便核验价真的取代涉税评估价，能取代真实成交价么？

我们看到的是，朋友圈和网络上已经出现了天价家电和字画与房产绑定了。

03

未来，经营贷和抵押贷或将受限

如果核验价参与了“三价就低”后，购房者贷款只能贷五成或者更少，那该咋办？

深圳已有先例。

作为民营经济急先锋的深圳，思想极为活跃，由于个人经营贷利率低于房贷利率，有人采取先付全款，以住房为抵押申请经营贷套出大量现金。于是，深圳的部分银行经营贷也要按照参考价来评估房产价值，再发放贷款。

毕竟，早在去年，深圳市场就开始严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场。

最近，七部门调查深房理也尘埃落定，刑拘5人。让炒房客明白了通过众筹，代持、经营贷等违规套取资金去炒房的路子是行不通的。

这也表明了国家对炒房严惩不贷的决心和对金融监管的决心。

上海之后会按核验价控抵押贷款么？完全不排除！

三价就低只是一个开始！

就如一位网友所说：属于买房人的体面，下半年就会到来！