二手房买卖中介贷款看这里!二手房又吹起“停贷”风“连环单”该这样应对

到年半以前，住房贷款紧缩的消息再次出现。

包括广州、深圳、合肥、武汉、南京等地在内，都是当地房贷急，甚至银行直接停止了房贷业务。

虽然银行出面辟谣，否认暂停房贷业务，但仍难以抚平购房人的担忧。

有趣的是，楼市的“钱荒”似乎每隔几年就会重现一次，2013年底曾一度出现“房贷荒”，2018年广州的多家银行集体上调房贷利率；2019年网传合肥12家银行不做二手房贷款等。

但最终证明，这些非政策指导性的钱袋收紧，多半是地方银行的自发行为，并没有对市场形成持续和明显的影响。那么，这一次“收紧房贷”还会是重复曾经的故事吗？北京的房贷市场的现状如何呢？众多的连环单、在途单二手房又该如何预防贷款风险呢？接下来通过我们的调查，将为您一一揭秘。

多个城市房贷放款周期拉长

近日，关于二手房房贷叫停的传闻不绝于耳。6月26日，网上有消息称建行全面暂停广州二手房贷，中行暂停部分二手房贷业务，以及全面暂停佛山一二手房贷业务。

仅两天后，6月28日晚间，中国银行广东分行回应称，该消息不实。目前该行正在有序开展一、二手房贷业务，并未暂停，网上关于该行暂停房贷业务的相关报道均为不实消息。

不过，即便如此，包括合肥、武汉、南京等地，仍有媒体曝出当地房贷告急，一些地方还出现了房贷放款周期拉长，需要漫长排队的现象。

这就让刚刚在西城区双槐里签约了一套两居室的张任（化名）感到十分焦虑。

上周三，张任刚刚和业主就一套西城区的两居室达成了740万的协议，双方约定5个月交易周期。但回家后，张任看到新闻里说，很多地方的二手房都停贷了，放款周期也被拉长，这让刚刚签约的张任坐立不安。

“妻子4月份刚怀了二胎，老大9月份就要上幼儿园，本来计划是先买后卖，置换成西城房子，再慢慢卖通州华业东方玫瑰的二居室。”张任坦言，没想到是，贷款可能发生变化，让他担心连环单会因此遇到问题。

张任告诉北青-北京头条记者，他通州的房子挂牌450万元，如果顺利出售，将作为首付买这套740万元的房子，协商5个月的周期按正常情况是没问题的，但现在他担心买他房子的人，如果房贷下不来，或者被推迟，都将影响时效。而他自己只能在卖房交易完成后，再走买房交易，也可能被放贷时间卡死，直接造成违约风险。

研究机构的统计数据表明，张任的担忧不无道理，不少城市的房贷发放都明显延迟了。贝壳研究院的数据显示，6月统计的72个重点城市中，有46个城市房贷放款周期延长，占比超过六成。其中，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期均在100天以上，这都导致了当地二手房交易周期拉长。

对此，贝壳研究院表示，二季度以来多数城市房贷利率持续走高，银行出现了二手房贷业务排队、放款周期延长的现象，特别是合肥、南京等城市部分银行5月起因贷款额度受限而停止办理二手房抵押贷款等业务。

图：贝壳72城平均房贷放款周期（天）数据来源：贝壳研究院监测

北京房贷业务未受“停贷”传言影响

类似的停贷或者拉长放款周期的现象在北京正在发生吗？北青-北京头条记者调查了多家银行发现，目前北京的房贷市场依旧“按兵不动”，暂时未有房贷上调的迹象，其中，中行、农行、交行、工行、招行等多数银行的工作人员表示，首套房利率为LPR(贷款市场报价利率)+55个基点（5.2%）、二套房利率LPR+105个基点（5.7%）标准。

至于市场传闻的“停贷”等，某国有大行在丰台的一家支行工作人员表示，贷款额度暂未收紧，仍正常开展住房贷款按揭的业务，暂未出现因额度不足不放款的现象。同时，审批速度和放款时间也都没有变化，客户并不需要排队等额度。

“我们相关部门的同事私下讨论，感觉今年的总额度应该会有控制，估计下半年能看出变化，但是目前还没有收到通知，都比较正常。”该工作人员说。

某股份行北京分行的有关人士也表示，该分行全年的房贷额度都由全行统一调配。目前分行额度并没有出现紧张情况，放款节奏正常，客户资料齐全的话一至两周可放款。至于房贷利率会不会上涨，该人士表示，现在签合同就是这个利率，每个月20号会规定新的LPR利率，之后会不会上涨只能看政策，目前没有收到上涨的消息，也没有下发相关通知。

不过，一位房产中介机构的人士对北青-北京头条记者表示，目前不少银行对申请房贷的贷款人调查更加细致，无论是个人的工资收入、账户流水，还是综合还款能力、房屋情况的审核，都更加严格了。

虽然北京目前房贷整体情况稳定，但在专家看来，下半年住房信贷继续收紧仍是大概率事件。贝壳研究院的房贷分析报告预计，下半年“稳货币、紧信用”的政策将持续，特别是针对房地产市场的紧信用将保持，银行端房贷利率继续上行、放款周期延长，涉房贷款的非金融机构如小额贷款公司、融资担保公司等的监管也持续收紧。住房信贷收紧是下半年的常态，预计二手房市场呈现量降价稳的走势。

做到三点 规避二手房连环单风险

那么像张任这样的连环单或者在途单买房人，该如何在可能变化的房贷市场下，维护自身利益呢？

对此，北京金诉律师事务所执行主任王佳红表示，当前二手房市场里的连环单，主要是指房主为了购买新房而出售现有的房屋，买、卖行为同时发生，房主又买又卖的行为。简单说，就是A买B的房子，B卖自己的房子要去买C的房子，称之为连环单。有统计显示，北京的房地产市场里，买一卖一的连环交易的比例，已经超过65%，最高达到70%。甚至经常出现三连环、四连环的情况，牵扯多个购房人。

这么复杂的情况下，再叠加房贷收紧的可能，购房人最大限度地避免风险要做到以下三点。

第一，在连环合同中，要约定清楚，出售房屋及购买房屋的目的是为了置换，需要让你的相对方清楚你的交易是连环交易，有可能会出现问题。第二，一旦某个环节出现了问题，一定要提前告知合同相对方，避免相对方损失的扩大，缩小损失的范围。第三，有的购房人在出售自己房屋后才具有购房资格，要注意如购房者先买后卖的节奏，尽量争取协商更充裕的周期时间，并写入合同，避免因为各种原因没有及时售出房屋，导致不能腾挪出购房的资格等问题。

同时，也有业内专家提醒说，“连环单应该寻找大型中介，尤其是承诺安全交易保障的中介，这样对交易流程的保护会更加可靠。另外，如果因为房贷变化，导致连环单当事人面临无法按期付款的情况，也可以通过第三方机构借款，但是借款必将增加购房成本。由于连环单存在较大风险，所以买卖双方应自签约之日起，加速进行交易，避免合同违约。”

文/北京青年报记者 李桁

编辑/刘洋-广厦