东莞二手房不能过户看这里!深夜松绑！东莞放开部分新房二手房转让限制，限售被突破？| 幸福城市观察

昨晚，东莞市建设局发布了《关于进一步明确新建商品住房和二手住房交易转让有关问题的通知》(以下简称《通知》)，并在东部(2017) 46号文(即大家常说的《限制销售命令》)中进一步规定了限制购买的时间点和实施细则。

通知指出，在2017年4月11日零时前已完成网签的新建商品住房和二手住房，无论是在上述时间点之前或之后办出《不动产权证》，均不受“须取得不动产权证满2年后方可上市交易”条款的限制。

在面临多城楼市调控政策松绑“一日游”之际，东莞住建局官网再次发布“限售”政策细节信息，这或许是向部分有购房资格的群体释放“准入信号”。

东莞作为外贸型经济大市，在疫情和外部因素叠加影响之下，稳楼市一定程度上就是稳住区域经济的选择工具之一，东莞的“这波操作”旨在于激发潜在购房者入市，促进一二手市场交易活跃度。

本期幸福城市观察聚焦“东莞放开部分新房及二手房转让限制” ，解读新政背景及意义。

01 部分新房二手房不受两年限售令影响，利于活跃市场

《通知》对两个事项进行了规定：

1、部分新房二手房不受两年限售令影响。

根据《通知》，只要在2017年4月11日零时前已进行网签的新建商品住房和二手住房，无论是否已取得不动产权证，均不受“须取得不动产权证满2年后方可上市交易”条款的限制。网签时间成为判断房源是否需受到“限售令”影响的最主要因素。

2、部分业主可通过转让新房二手房即时获得购房资格。

根据《通知》，只要在2017年4月11日零时前，通过赠与方式转让（须取得《房地产权证》或《不动产权证》）住房的，不受“限售令”影响，不需等待两年才能获得购房资格。

从此次的条文看来，《通知》在一定程度解除了部分新房二手房的转让限制，有利于活跃市场，加快库存去化速度，同时加快市场产品流转，使购房者有更多选择。

从调控性质看来，此次的《通知》可以看成是东莞的调控放松政策，但放松的力度并不大，预计不会对市场形成太大的冲击。

02 购买新房到可转让缩短到2年，或将大大增加东莞二手房供应量

@楼校长

按照2017年4月10日的限售政策，在2017年4月11日前网签但未取得不动产证，需以房产证上日期或购房缴税凭证日期满两年才允许转让。

此次政策则变更为以网签时间为起始时间计算，满两年可转让。

这一政策对2017年4月11日以前网签一手房的业主利好最大，一手房从签订购房合同到网签一般是1-2个月，期房网签后要等待至少一年时间才能交房，交房到办理房产证又需要至少半年时间。

如果按照2017年政策，从签订购房合同到满足限售交易条件，至少需要持有4年以上时间才能转让。

而昨晚新政后，购买新房到满足转让条件缩短到2年，将大大增加东莞二手房的供应量。

03 两年前出台限售政策打击投机性炒房，市场走向量缩价稳

@房掌柜

两年前的4月10日，东莞限购令加码，一夜之间很多人都失去了购房资格。其中的限售政策规定：2017年4月11日起在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准)，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。通过赠与方式转让住房后，须满2年后方可再次购买住房;接受赠与的，须符合本市的现行限购政策。

这也是东莞政府首次提出的“限售”。对于珠海、惠州政府要求“限购房产满3年方可转让”，东莞的限售有些温和。但是，此次的限售并不局限于新房市场，就连二手房也同样受限。

一般来说，房地产证需要花费较长的时间来办理，特别是现在东莞实行新的不动产证，很多人的住房或因超出红线，或因房地信息不一而卡在办证上，如果只是交付了定金或首付，未完成网签过户的话，当时的规定是满2年才能转让交易。

又或者以他人名义购房，并转赠给你，那么作为受赠方的你需符合当前的限购条件，这套赠与房同样占用你的购房名额，而那个赠房的人则需要2年后才能重新买住房。这主要是用于限制家庭中有多套房，通过赠与亲属关系而获得购房资格等行为。

这些措施正是为了打击投资客，投资客进莞难度倍增，他们的资金容易被套牢成为“纸面财富”。政策从限买转向后端限卖，对投机性炒房影响较大，同时也有利于近两年内房价稳定，市场将走向量缩价稳。对于投资客，购买一手房至少需要5年后才能套现，购买二手房至少需要两年半时间才能套现。这将严厉打击投资客短期炒房的行为，防止炒房客短期买进卖出的行为，抑制投资需求。

04 4月青岛曾放松限售引争议，房住不炒仍是底线

@中国经济网

疫情之下，楼市的一举一动都牵动着人心。4月中旬，由青岛市不动产登记中心、青岛市房屋交易中心联合主办的“青岛网上房地产”网站发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，此次规则在政策方面有很多调整，尤其是涉及到限购政策和限售政策的调整，再次引发了社会各界对楼市松绑的质疑。专家表示，为促进房地产市场平稳健康发展，疫情发生以来多地出台了各类房地产扶持政策，但在鼓励各地“因城施策”的同时，不能突破“房住不炒”的底线。

实际上，扶持楼市发展并不是青岛一地的选择。为了降低疫情对房地产行业的影响，2月以来，各地政府坚持“房住不炒”定位，更加灵活地因城施策，多地集中出台了房地产扶持政策。

但需要指出的是，扶持楼市并不等于为楼市松绑。过去一段时间内，已有驻马店、广州、济南和海宁等4城在“政策一日游”后被叫停，其政策基本可以划归为以下三类：第一，需求端刺激性政策。第二，局部放松限购。第三，核心城市类住宅公寓销售解禁。

事实上，不少城市在疫情对房地产行业造成巨大冲击的同时仍然保持理性。4月9日，深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价，维护房地产市场平稳的通知》，对近期深圳部分房源炒作、房价过快上涨等进行了管控，进一步体现了稳定房价和稳定预期的导向。

“此类政策说明，虽然新冠肺炎确实对房地产市场造成了冲击，但若是各类房价哄抬现象增加，那么管控依然会继续。”业内人士严跃进说。

短期来看，房地产行业仍面临一定压力，未来仍将有更多地区优化调控政策，以稳定市场预期，但限购、限贷等主体政策难现放松，需求端的政策仍将以购房补贴、人才落户等方式落实。