热度飙升的西安楼市，是时候降降“虚火”了

1130新政对西安楼市的影响似乎并没有达到大家的预期，以至于近来频繁在购房群里看见小伙伴们对2021年置业环境的焦虑。

确是如此，1130新政后，随即到来的12月，西安楼市中出现了很多躁动的因子：无房可买的大环境下，登记平台爆满，一时涌现出6个千人摇楼盘（含长安区意向登记情况），开盘去化率攀升至85%，创下年内新高。

但透过表象，此时的西安楼市正经历着一场因供应短缺引起的“虚火”。

壹丨热度飙升 供应量作祟

单看去化率，西安楼市自复工复产后，热度直线飙升。2020年3月，去化率跌至37%的低点后，迎来了一波快速复燃，6月，开盘去化率升至67%，随后在7-10月间，开盘去化率70%左右上下浮动，那也是因为西安楼市供应没那么紧张。

直至11月，开盘去化率又开始攀升，冲至77%，随即月底西安出台了1130新政，而12月的去化率继续逆势冲至85%，达到全年最高值。

85%的去化率虽然不能与2018年上半年媲美，但已经与2019年的高点不相上下。而这也是2020年末，西安楼市翘首的最有力佐证。

但深扒同期的推售数据后发现，西安楼市目前热度的含金量并不高。

这是2018年-2020年三年的楼盘推售与去化套数。趋势不要太明显，2018年全年开盘推售114842套房源，开盘当日去化91993套；2019年全年开盘推售127474套，当日去化91438套。到了2020年，全年仅推售74455套，去化48161套！

2018与2019年，年均推售12余万套，去化近9.2万套，年度去化率在76%，可在2020年，推货量减少了近40%，成交量跌得更惨，下跌了近一半！2020年年中的时候，我就说过当年的供应和成交量不容乐观，但没想到到了年底竟然如此不堪！

按照市场规律，供应量缩紧，市场早该起势，西安楼市确是在年末进入暖冬，但这是建立在供应量大跌的基础上，何况再热也没热过供应量充足的2018年、2019年，西安楼市年末这波翘首的行情，也真的只能算翘首，含金量不高。

供应缺失，但热度仍不及2018年、2019年的背后，自然是市场需求的不足。在昨天的文章里《西安房价“熄火”，但买房却更难了！》，我盘点了2020年的热盘，全年共有1个万人摇及48个千人摇楼盘，相较2019年数量近乎翻了一倍，但总成交数据却很诚实，全年开盘当日的总成交不足5万套，较2018年、2019年大幅跳水。

千人摇数量的暴增是因为大家更热衷追捧限价下的新房红利，这些楼盘屡开屡清，但更多的楼盘，都有较长的平销期，2020年西安市场中与贝壳合作的新房越来越多，大量的分销、渠道重返市场，购房者应该也有体会。

贰丨热度走高下的市场因素

新的一年到了，各家楼盘的冲刺任务都平摊在了每位营销人员的头上，眼瞅着12月行情这么好，免不了进行一波转发炒作，S姐一贯呼吁大家理性看待市场，不盲从，但也要认清事实，楼市热度冲至年内高点，一定是有原因的。

一、疫情后大肆放水，楼市受到利好，这是全国都有的共性。2020年全国商品房销量有望突破17万亿，创历史新高，当时疫情期间看衰楼市的人，被无情打脸，成都、杭州、深圳等，皆是在3月、4月迅速抬头的城市，这点西安的轨迹与其吻合，楼市热度的确在复工后逐月走高。

仅2020年2月-3月，央行通过降准降息逆回购等方式，为市场中增加了至少4万亿的流动资金。虽说是扶持实体，但庞大的体量下，最先受惠的群体，自然会想到过往收益率最高且安全的房产，2021年，全球疫情依旧严峻，国内又出现了高、中风险地区，马上春运又要来了。全球大放水的背景下，国内跟注的概率不小，但这次好点的是提前对房地产设了“5道红线”。

二、西安核心区域断供，高价楼盘升温。这是城市开发不可逆的环节，西安规划面积很大，但真正成熟，已经形成价值的区域不算多，这些核心区域的用地，真是用一块少一块，曲江二期就很典型，开发基本饱和，需求开始外溢。

金地中心风华、中海曲江大城都是价格不菲的新盘，但在2020年卖的都很好，不是开盘即清，就是核验人数破千，大家都深谙曲江开发用地紧缺的事实，备案价同样破两万的碧桂园云顶虽属航天，但地缘上更靠近曲江，也因此受益，全年畅销，甚至排进了全国热销单盘榜单。

核心区域的土地无法复制，2021年，西安核心区域的楼盘依旧紧俏。

三、供应量对冲新政利空。1130新政看似大幅提高的二套首付门槛，但对市场影响最致命的是工程进度的要求，虽说是“原则上”执行，但政策初期，执行力度不会松，再加上严格的限价政策，延缓市场新房供应，对冲1130限贷升级带来的利空。

叁丨2021年楼市怎么走？

分析了2020年全年的开盘情况及热度走高的原因，2021年的趋势就摆在眼前：

一、房源紧张的情况还将持续，一季度仍是新房紧缺的时节，但凡性价比正常的楼盘推出，基本不会愁卖，楼市热度短期内下不来，好在今年禁土令不是很严，夜间施工抢进度的楼盘不少，季末也就是三月的时候，大量老盘推新及纯新盘有望入市，以平衡供需关系。

二、随着老盘的先后售罄及高价地块的接连入市，市场中热盘的价格门槛会有所抬高，以往大家可能都在抢13000元/㎡的房子，到了2021年，原本14000-15000元/㎡的房源，或会成为大家争抢的对象。

三、如果能够保持政策及供应量的稳定，2021年西安楼市会继续下行，在限价政策下，价格涨幅将进一步回落，高价楼盘天花板仍会被摁住，而且随着改善楼盘供应的持续增多，明年更大范围的改善盘竞争会彻底拉开序幕。

那么对于购房者，还是那句话，看清楼市大趋势，抓住限价小节点，你要做的就是脑海里建立价格体系，判断出楼盘的价格合理性，该果断出手不要犹豫！

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