【人防与非人防车位配比】快看！新规出台，你买的车位可能不是你的！

随着社会的发展，私家车的保有量越来越大，很多家庭甚至有两三辆车。

“这么多车停哪儿？”逐渐成了买房人心中的又一个难题！车位愈发稀少，那么想买车位而又害怕买到坑里去。

犹豫不决的你？到底该如何抉择呢？今天就“车位”，这个话题跟大家聊一聊。

壹： 什么是车位？

车位，横平竖直的两道白线中所藏的门道并不简单。因为同样的白线，分割出了三种不同性质的车位：公摊车位，人防车位，产权车位。

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公摊车位，最具有欺骗性的车位

车位面积列入公摊面积，并被业主分摊了。所以我们一般常见的地面车位，多数属于此类。注意，地下车位不多见，但不代表没有。虽然大多有着就近停在入户大堂旁的便利。但《物权法》的明确规定了，“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

这意味着，开发商是无权销售的，只能出租的。没有产权，是公摊车位的底层硬伤。一句话，产权不清晰的公摊车位，至少不是你投资的第一选择，租赁反倒有相对实惠优势。

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人防车位，最容易被忽略的车位

顾名思义，人防车位是按照国家有关规定建造的，给人防工程单独规划的车位。换句话说，产权是国家的。战时，要被征用的。所以，这种车位对开发商而言，只能使用，不能销售的。

但《物权法》中有着“谁投资，谁受益”的原则，在不妨碍防空功能的前提下，人防车位是能提供给业主使用的，就是可以租的。当然，如果开发商突然卖给你一个明显低于市场价的车位，请先查查车位属性，便宜的往往才是最贵的。

以上两种，只租不卖。可套路还是有的，比如某些声称20年产权车位，本质上就是一次买断20年使用权，但法律上，超过20年，就不再保障了。投资而言，切记躲坑。

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投资性车位叫产权车位

就是那些车位的建筑面积未被分摊，开发商有车库产权的，一般我们在地下车库见到的就是这种。不过不要忽略，那些被无约定的，被公摊的地下车位不属于此列。总之，产权车位才可以办理产证，一般年限40-70年。

贰：车位是租还是买？

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投资回报率

在大多数城市，车位比正常家庭的车子都贵，动辄十几万，在二三线城市，贵的楼盘车位可以卖到二十三十万，甚至更高。那租车位的价格呢？以绝大多数二三线城市来说，租金基本维持在200-600元。

按照中位数15万和300元每个月计算，每年的租金大约是3600元，大约要41年才能回本。如果按照住宅来计算呢？价值150万的房子，怎么租也不会只租3000块钱吧？如果是一房或两房租售比更高。这样算来，普通车位的租售比更是低到爆。

作为纯投资品来说，租售比赶不上住宅、公寓，增值就更不用说，不少城市经历了这一波近乎翻番的涨价潮后房子涨了一倍，车位几乎还是原位。

所以，纯粹作为投资品来说，显然车位并不是特别能赚钱的产品。

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稀缺性

既然车位投资赚不到什么钱？那建的那么多车位都卖给了谁？ 为什么我们还要来讨论车位也要不要买？

这其中就牵扯到了稀缺性的问题，地下车库的建造成本非常高，向下挖建地库土方的成本要远高于地面上的结构成本，但是我国的汽车增量速度快，汽车保有量高（我国的汽车保有量早已超过1.5亿），国内的新建小区均不同比例的被要求按照不低于一定配比建设车位。

开发商为了节省成本，几乎都是贴着底限建设车位。而这样的标准仅仅可以满足有限的几年光景。随着时间的推进，汽车的不断增加，车位的供需关系则会越来越紧张。

没有人能保证几年以后，你真的需要的时候还有人愿意以比较低的价格租给你。也没有人能保证，虽然价格没有明显涨幅，但就一定会有人卖给你。

所以，结论很简单，不讨论投资，如果你有自用需求，趁早买，因为只有这样你才可能选到更好的位置，更早的占位，更早的使用。

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小区性质

不同的层次的小区，不同面积段的小区普遍会出现不同水平的人均拥有车位台数，改善以及豪宅小区即便车位配比高，也仍然是供不应求。

曾经见过一个小区，一到晚上宾利宝马路虎小区门口路边到处都是，不是因为车位贵买不起，而是配比虽然多，但是架不住车多，有钱买不到车位。

而同城的刚需小区，配比更低，反而车库更空，第一是自住率低，很多小户型都是出租，租户公共交通出行，第二是整体消费水平低，有车的比例也低。

所以，如果你不考虑自用，或者用途不大，纠结买与不买，不用去研究停车位配比，如果是刚需小区，可以不用买或者不着急买。

如果是改善小区，豪宅小区，越早越好。

叁：怎么挑选车位？

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首选地势高的车位

由于是地下车位，所以，一定要注意停车位的地势，尽量选择地势高一点的位置，否则，如果出现暴雨天气，地下车位积水，容易将车辆淹掉，给自己的财产造成不必要的损失。

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不离出口距离太近

我们在选择地下停车位的时候，千万不要选择离出口太近的车位，因为这样的车位往往离电梯比较远，而且，如果有临时停进来的车辆，也比较容易停在这里，占用了你的车位。

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选择摄像头覆盖的车位

选择车位的时候，一定要注意摄像头的位置，不要选择太过于幽深的角落，这里面往往不被摄像头所覆盖，容易发生盗窃的情况，而且，出入也不是很方便，尽量选择摄像头覆盖到的地方。

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选择单面靠柱或墙

可以选择一面是柱子或者是墙的车位，因为这样停车的时候，比较容易找到车位，而且也有参照物可以参照，方便停车，而且，一般这样的车位不容易被霸占，也不容易被挤占。

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不要离电梯口太近

如果选择了一个离电梯口特别近的车位，也是会受到被别人占用的困扰，因为，如果熟悉地下车位的地形，往往为了方便，都愿意停到电梯旁边，然后上楼，所以，被占用的可能性大一些。

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避开空调或通风管

在选择地下停车位的时候，一定要注意尽量避开空调管路或者通风管道，因为如果车位上方有这些设施，容易滴下来一些空调水等，停靠在下方的车辆就会被空调水腐蚀，损害车辆的车漆。

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太宽敞的联排车位

如果有一排车位，非常宽敞，这样的位置也尽量慎重选择，因为有些人看到地方宽敞，就会硬往里面挤，本来是停放五辆车的位置，偏偏挤出来六辆，也是非常麻烦的事情，容易发生剐蹭。

肆：莞儿总评

综合起来看，我们到底要怎么对待车位呢？经济上允许当然是首选购买产权车位，有保障。人防车位和公摊车位，如果是开发商送的，不加钱，那就用着。如果是要出钱买的，建议租，因为租比买更划算。

好了，本期节目里就结束了，关于前面写过的干货，莞儿已经整理在后面了，大家有需要自己收藏吧。下期节目再见啦！