2018房贷利率为什么上调

2021年4月20日，最近贷款市场报价利率(LPR)正式公布。一年LPR为3.85%，5年以上LPR利率为4.65%，连续12个月保持不变。

但是根据最新的监测数据显示，2021年4月，全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4个BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2个BP，这已经是自2月份以来连续三个月上涨。

看到这很多人都挺纳闷的，目前房贷利率的定价是参考LPR来的，既然LPR没有上涨，为什么房贷利率却不断往上涨呢？

事实上房贷的实际利率之所以没有跟LPR保持同步，这里面主要受多方面因素的影响。

首先过去12个月，LPR之所以没有变化，主要受市场资金总体宽松的影响。

自2020年以来，央行就通过降准、定向降准、下调金融机构存款准备金利率、公开市场操作等方式，向市场释放了较多的流动性。

其中央行通过公开市场实现净投放13040亿元，通过降准释放长期资金约1.75万亿元，这大大缓解了市场资金紧缺的局面，实体经济的融资成本也得到了明显的下降，在这种大背景之下，2020年初的时候，LPR也出现了一定幅度的下降。

只不过从2020年5月份之后，央行很少动用存款准备金这个调控手段，更多的是通过公开市场操作来达到资金供应的目的，所以从2020年5月份之后，LPR基本上也稳定在目前的水平并没有什么变化，市场总体资金比较宽裕，这对于促进经济恢复，刺激企业投资起到了很大的作用。

而且从央行的货币政策来看，目前央行更希望银行的利率维持在目前的水平，不希望有太大涨幅，也不希望有太大的跌幅；因为LPR上涨了会增加实体经济的融资成本，如果LPR下降了，对应的房贷利率也会下降，到时有可能会导致更多的资金进入到楼市当中，这并不利于控制房价的增长。

从整体来说，目前LPR维持在当前的水平是相对比较合适的。

其次，最近三个月房贷利率之所以连续上涨，主要受两个大方面的影响。

从2020年2月份之后，房贷利率之所以连续三个月上涨，这里面既受到政策的影响也受到市场需求的影响。

从政策的角度来看，在2020年12月末的时候，央行和银保监会曾经发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，这个通知从2021年1月1日起开始实施。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

这个通知出来之后，很多银行房贷占比都被压缩了很多。

其中，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮储银行：房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款上限32.5%。

招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行：房地产贷款占比上限27.5%，个人住房贷款上限20%。

城市商业银行（不包括上文银行）、民营银行、大中城市和城区农合机构（农合机构包括农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社）：房地产贷款占比上限22.5%，个人住房贷款上限17.5%。

县域农合机构：房地产贷款占比上限17.5%，个人住房贷款上限12.5%。

村镇银行：房地产贷款占比上限12.5%，个人住房贷款上限7.5%。

在央行这个文件出来之后，银行的房贷比例受到了严格的控制，对应的可用于发放住房贷款的额度也受到了很大的影响，甚至有一些银行一个月就把一个季度的房贷额度给用完了，在这种背景之下，银行只能择优放款，择高放款，谁的贷款利率高就优先放给谁，所以我们看到从2021年1月份之后银行房贷开始变得紧张，对应的贷款的利率就开始上升了。

另外从市场需求的角度来看，2021年第一季度全国的房产成交量比较多，对应的大家对贷款的需求量也比较多。

比如根据贝壳研究院数据显示，2021年一季度，66城新房成交量同比增长近一倍，与2019年同期相比，增幅也达到40%。其中一线城市新房成交套数增长58.5%，二线城市增长32.6%，三四线城市增长43.8%。

这种房产成交量增速也可以从各大房企的销售数据看出来，根据克而瑞公布的2021 年3 月百强房企销售额数据显示，房产10 强、50 强、100 强2 月单月销量分别为4485 亿元、10319 亿元、12132 亿元，同比增速分别为+32.33%、+57.17%、+58.47%，1-3 月累计销售额分别为11304 亿元、25572 亿元、30759 亿元，同比增速分别为+45%、+78%、+84%。

随着房产成交量的不断增长，对应的市场对贷款的需求量也是不断增多，但银行住房贷款的放款规模却相对比较小。比如截止2020年末，个人住房贷款余额34.4万亿元，而2021年第一季度住户部门贷款增加1.21万亿元，其中短期贷款减少509亿元，中长期贷款增加1.26万亿元，这里面中长期贷款有很大一部分其实就是住房贷款，由此推算出第一季度个人贷款环比增长只有3.6％左右，这个增速其实是比较缓慢的。

而个人住房贷款增速之所以比较缓慢，主要是受到央行监管要求，各大银行房贷规模有限，在这种情况下就出现了房贷供不应求的情况，因此房贷利率出现上涨是很正常的。

不过未来随着各大城市加强对房地产的调控，房地产火热的局面有可能会慢慢降温，对应的房地产成交量也会有所下降，到时房贷需求量也会跟着下降，所以预计未来房贷利率继续上涨的趋势可能会停止或者有所缓解。