58二手房买卖专题之北京二手房全面降价

"除了东西省的学区房外，今年北京的二手房跌得很惨。"

“最近卖的房子比一套低。

小吴干中介这行的业务范围，在望京SOHO一带。这片从2000年前后成长起来的板块，因为集中规划和密集资源引入，逐渐在过去20年中成为北京成长性最快的商务、生活社区，并集中了一部分北京中高收入者居住于此。

现如今，这批人群也难以顶住房价下行的压力了。“现在的市场价，基本跌回了3年前的水平。”小吴说。

在小吴看来，眼下就没有不能砍价的房子：“按这片600-800万区间总房价来算，平均每套能降20万，急卖的能降40万。”

这和他2016年刚来北京时，已经完全不一样了。那是北京房价最疯狂的时节，望京西园一套百平米左右的两房能卖出750万：“现在650万就能成交。”

当时的成交量也比现在大得多。上个月，有着3600多户的望京西园三期，成交量只有5、6套。“小区里中介就3、4家，一共才卖这么多房子。”小吴叹了口气，上半年月均也能成交15、16套：“2017年上半年的时候，每月能交易20多套！最疯狂的时候。”

毗邻望京西园的大西洋新城，价格也跌得厉害。这个建于2001年前后的小区，是北京首家由外资投资开发的小区，曾有大量明星居住于此，并曾作为杨幂在《北京爱情故事》中的居所出现在电视剧中，“天后”王菲的一处寓所也在该小区中。

从现在的房价趋势来看，大西洋新城也在走下坡路。安居客的房价走势显示，2017年3-6月间，这个小区的部分组团二手价，一度能冲至10万元/平方米，但目前大部分的二手房均价，都徘徊在8-9万元/平方米。

像王菲这些明星拥有的大面积，更是总价降幅最大的户型。“跟2017年高峰价时候比，每平方米跌2万元肯定是有的。”小吴说，小区里这类大户型200平方米起步，算下来总价至少跌了400万。

甚至还有低于购买价时的房屋上架。金瑶近期正在着手处理自己一套在大西洋新城的房子，由于工作变动，她将离开北京和家人前往深圳：“2017年我买房时950万入手的，现在市价只有850万。”因为占用了贷款名额，影响她和家人在深圳的置业，她不得不亏损百万出售。

不仅仅是望京地区，繁华的朝阳区青年路板块也“跌跌不休”。尽管这里紧邻地铁，靠近大悦城商业，受到不少具有经济实力的中青年青睐，但在普遍降价的大趋势下，价格也难以坚挺。

今年4月，陈亭在北京的社保终于满5年，他下定决心，买下了天鹅湾一套两房，总价880万。“当时觉得还挺划算，毕竟那会儿同户型的房子都卖到900万了。”不久前他搬进了新居，却发现房价降幅超出了预期：“同一栋楼里，就比我低2层楼，同样的户型，现在800万就能成交，等于是我的9折价。”

青年路周边一家房产中介销售坦言，自己负责的片区，和2017年高峰价相比，降幅在15%-20%不等：“放眼全北京，今年二手房就没有涨过。除了东城、西城的学区房，其他二手房价基本都在跌。”

国家统计局公布的10月70城房价数据显示，北京二手房均价环比下降0.6%，跌幅居4个一线城市首位，在70城中仅次于济南、西安等跌幅0.7%的城市。

中原地产研究院的数据显示，10月，北京二手房全市折算均价为6.34万元/平方米，环比持平；具体到北京16个区域，除西城、海淀、朝阳、密云外，其余12个区域价格均下跌，丰台区降幅最大，环比下降3.2%；另外，丰台、石景山、顺义、昌平、大兴、房山、门头沟、延庆、平谷9个区域一二手住宅成交均价环比均下降。

58同城的数据显示，今年10月二手房挂牌均价为59126元/平方米，同比下降1.4%，环比下降0.8%。11月1-14日的二手房挂牌均价已降至58908元/平方米，同比下降1.2%，环比下降0.4%。

贝壳找房指数则显示，北京10月挂牌均价为61968元/平方米，环比上月下降1.12%；10月贝壳指数为60894元/平方米，环比降幅0.34%；较今年5月贝壳指数的62428元/平方米，降幅接近2.46%。

根据公开信息显示，2017年1月，北京全市二手房挂牌均价为61490元/平方米，成交均价为60845元/平方米，与现阶段统计数据基本持平。随后二手房价格便一路冲高，到当年4月挂牌价已经逼近7万元/平方米。

除了价格下降，北京二手房成交量和带看量也出现不同程度的缩减。

中原市场研究部的统计显示，今年10月，北京二手住宅网签8844套，成交面积80万平方米，套数环比下降28%，同比持平。

2019年1-10月，北京二手住宅网签11.86万套，同比下降9%，二手住宅成交量创2015年以来同期最低值，二手房成交占比全市房屋总成交量下降至71%，为近五年最低值。

在看房数据上，58同城数据显示，10月二手房访问的用户关注度同比上升4.1%，环比下降2.8%。11月1-14日的关注度同比上升3.8%，环比下降4.9%。

值得注意的是，过去4个月以来，关注度环比热度在持续下降，9月环比数据更是大跌12.3%。

中原地产首席分析师张大伟认为，影响今年北京二手房交易的主要因素是信贷限制，其次则是市场供应量的上升。“北京在购房资格标准设定上，信贷政策是全国最严格的。”

张大伟表示，北京对非普通住宅标准的设定过低，五环内普通住宅总价不超过468万元，另外由于有过贷款记录既算作二套房，因此大部分改善需求的购房人，可贷款额度都只有2-3成。

小吴也表达出类似观点。他坦言，眼下大部分换房者所受到的最大掣肘在于，可贷款数额太低，需要拿出大笔首付款：“基本上一套800万的房子，实际贷款额度只有160万左右，600万的房子贷款只有120万。”

这带来两个现象：能全款购房的买家具有绝对的话语权，可以大刀阔斧地砍价；而急于换房的卖家，为了能够尽快出手变现支付下一套房的首付，会主动降价。无论哪一种，都致使议价空间增大。

另一方面，由于今年限竞房大量上市，新房市场供应量上升。中原地产的数据显示，到今年11月，北京限竞房供应套数达到5.2万套，库存量则为2.92万套，均创下历史新高。这在一定程度上也分流了二手房的购房需求。

为了促成更大的交易量，小吴所在的中介除了接受二手房交易，也承接一手房的业务：“新房最大的好处是，总价是多少，贷款就能按这个比例来，不用掏那么多首付。而且年底很多房企冲业绩，价格打折也厉害，比买二手房划算。”

眼下对于那些急于卖房的人们来说，可能谁降得多，谁就卖得出去了。

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