1231政策对购房贷款的影响专题之房贷利率“脱胎换骨”后，楼市拐点来了？

昨天中央银行抵押贷款利率新政正式实施！此次房贷利率可以说是历史性的转折点，商业性个人住房贷款利率的新发行将以LPR为价格标准形成。

小编搜罗了全国14个相对典型的城市所进行的房贷新政前后测算，发现在执行LPR贷款利率后，房贷利率变化基本都不大。

按照新规，房贷利率以5年期LPR为参考标准，各城市各银行根据情况进行加点。据中国人民银行官网，9月份最新LPR为4.85%。简单来说，房贷利率不低于这个标准。

也就是说，从昨天起，新发放商业性个人住房贷款利率将与LPR正式挂钩，计算方式：房贷利率=LPR+利率基点（1个基点等于0.01%），现阶段5年期以上贷款利率为4.85%。

为什么调整房贷利率？

许多人可能搞不懂到底什么是LPR，先来普及一下，LPR就是贷款基础利率。

贷款基础利率（Loan Prime Rate简称LPR）是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率基础上加减点确定。也就是传闻已久的利率市场化，其更新频次更高（每月20日更新一次），市场化程度更高。

LPR发布的核心目的是为了实体经济，所以在此之前已经有计划的指导全国房贷利率折扣上调。LPR不能算全面降息，只能是结构性或非对称降息，并且房贷利率与5年期LPR关联较大。

简单讲，就是利率市场化之后，原来商业银行等金融机构的LPR是不能动的，今天开始可以自己调整了。而且央行的指导性政策是降低，尤其是一年期的LPR，主要目的是为了降低实体经济融资成本。那么，这已经是在美联储以及外围22个国家和地区央行降息后，中国实质性降息。

按照9月20日5年期以上LPR，全国各地首套房贷利率理应大于等于4.85%才是，然而总有例外，上海再次刷新了我们对他的认知，最新首套房贷利率最低仅4.65%，基本保持此前的95折。

房贷利率调整后对房价有何影响？

关于房价，饭总之前已经讲过，首先，有一城一策控制房价的大方向压制，所以各位不用担心房价大涨的事情，但是部分优质房源的价格上调在所难免。

其次，绝大多数购房者的恐慌情绪仍在，尽快这一轮调控已经充分揭示了政府对控制房价上涨的能力和决心，但对于北京刚需和改善购房者来说，总价如此之高，上涨10%，也要攒好几年甚至更久才能赚回来，所以一定会有部分恐慌性需求入场。

所以，大杠杆超短线投资客依然没有机会，投资角度必须按照5年期以上理念来进行房产投资，而饭总一直强调，除非大政策出台之后的两三个月要避开，其他刚需和改善购房者，决心要买就不要犹豫，你永远不知道房价最底部在哪里。而我们的房价与地价直接绑定，大幅度下降的可能性为0

房贷利率调整后对买房成本有何影响？

先来看一张图

可以看到，新政前后变化很小，对于购房者买房成本影响也极小。来算一笔账，比如一套500万的房子我们商业贷款300万，25年期，等额本息，新政前每个月要还18226.07元，新政后每个月要还18243.9元，每个月多还17.83元，也就一碗“兰州拉面不加肉”的价格。

新政对购房者有何实质影响？

定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

但是重点还是房贷与LPR挂钩，未来将取决于市场利率的情况，包括LPR的高低、以及其利率加点的高低等综合因素决定。未来的走势还有待观察，短期内不会有较大的差异。

未来房价走势如何？

在国家统计局发布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，北京新房环比涨了0.5%，7月份则是环比上涨0.6%。今年北京的新房销售情况不错，价格也还是比较坚挺，不过都只是小幅上涨。二手房今年则是一个稳中有降的过程。8月份环比下跌了0.4%，同比下跌了0.9%，这已经是连续第二个月下跌了。不过二手房分化也比较严重。

从2017年的317新政开始，北京的房价一直都是比较稳的一个态势，即便在4个一线城市里，也明显能看出来，去年对于4个一线城市的监控看，新房价格上，北京、上海的新房环比、同比变化幅度不大，价格相对较稳。深圳和广州的变化就较大，深圳前4个月新房同比变化幅度稍大但维持在4%以内。广州新房售价变动相对明显，后4个月售价同比上涨较快，12月的涨幅更是达到8.3%。

二手房也是，去年北京、上海二手房售价同比基本呈下降状态，北京降幅更为明显；深圳、广州二手住房售价同比都在上升，深圳2-12月同比涨幅都在4%以上。

所以，下一步的走势也会是比较平稳，但是部分新房、二手房仍会存在两极分化的现象。

购房者如何选房？

对于北京这样的超大型城市，无论刚需、改善、投资，有两个重要因素是必须考虑的，一个是通勤，一个是升值潜力。北京自317调控以来，二手房均价在2017年底最低下跌13%，2018年7月前反弹了7%，随后一路下跌到现在比高点的10%跌幅左右。

但是，房子本身也产生了巨大的价格分流，部分优质二手房已经接近甚至超越了317高点。地段、户型（楼层）、物业成为决定房价涨跌幅的核心三要素，而那些逆势上涨的房子，正是饭总定义的三好房源：地段好、户型好、物业好！

其中地段是最难判断的，涉及到片区产业规划与定位，不同的打分，交通教育商业等配套规划，政策落实率等等。饭总团队从去年到现在一共指导过16000多位购房者，帮助4000多位购房者买到满意的高性价比房子，完全通过V房大数据系统完成。想了解片区和产业规划，从而真正实现高效准确选房的，请加饭总微信：dafanfan1231，饭总给你安排优秀的选房师帮助你买房。

选房师们最重要的一个作用，就是防范风险，尤其是二手房，坑极多，选房师们也是在一次次经验教训中成长，足够多的风险提示，可以帮助购房者尽可能的避开一些坑。

无论如何，只要你买的房子不是特别的烂，未来跑赢通胀是妥妥的。