200平大平层和叠拼别墅哪个好专题之海淀北部刚需超预算，备选昌平叠拼咋样？

大家好，我停业了。是北京房地产业的深耕者。擅长多版的单杠深度评价，坚持原创输出，只想说实话。

本文首发于【一休侃房】公众号。

很多海淀需求的朋友们，和我吐槽可选项目太少。树村超预算，基本也就一个幸福里可选，但幸福里的小面积户型售罄，最小145㎡，也要1200多万了。

其实，海淀北部刚需真的不妨也看看昌平南部，有几个叠拼别墅项目可以对比。适合那种不太注重海淀学籍，单纯想追求大面积的居住体验的朋友们，也是一个思路。

海淀幸福里测评：海淀山后唯一不限价商品盘，有败笔吗？

前几天我去昌平考察了玖瀛府，先写一篇实景看房，深度测评分析也马上会写，关注咱一休侃房即可。

先说基本位置，关键词：北六环外3km、昌平新城、南邵板块、背山面水。

叠拼别墅170㎡-205㎡，售价800-1050万。合院和联排，1400万。

昌平新城在老城的东侧，隔着滨河森林公园，基础设施趋于完善，路况不错。此时是南邵地铁站的东侧，接下来，我们沿着这条景荣街一直往东走。

南邵地铁站的北侧，镇政府、幼儿园、小学、中学、文化广场、社区卫生服务中心，全在这个位置。并非新建，是早就有的那种，所以看起来稍显老旧。

继续往东走，现代化气息扑面而来。港资开发商路劲的世界城项目就在这，还有一栋商业大楼叫路劲世界广场，到玖瀛府实际距离1.6公里左右。

7万㎡的商业体量，虽然不算非常大，但日常采买休闲基本足够了。负一层是物美超市和餐饮商铺，还有星巴克、海底捞、麦当劳、屈臣氏、711等连锁品牌，亲子活动场所特多，遛娃好去处。

沿路可以看到几栋老小区，周边不是完全纯新的荒地。所以公交车起码是有的，玖瀛府目前在售的是二期，一期其实也叫宜山居，专门有一站。

不开车的话，坐公交一直走，不用拐弯，就可以到上文提到的所有配套，2-4站。

此处要重点说明，有部分软文中提到玖瀛府是1公里到地铁。但一休亲测，实际距离会在1.4-1.8km，因为小区较大。

这条路就是项目门前的景荣路，宽敞干净。看到了“玖瀛府”三字的大牌子，那就到了。

一休提醒：门口会有野中介拦路，谎骗所有项目能操作XX折优惠，但实际上所有中介和开发商的价格权限都是一模一样的，也都是同步的。别信，这都是花式坑人的手法。大部分售楼处门口都有这种场面，全是投机取巧的野中介，风里雨里都路边一站，俗称“小蜜蜂”，大家敬而远之就得了。

昌平新城的自然环境较好，绿化足。

大门挺气派，有别墅社区的感觉。

但还没有深宅大院的既视感，很多2000千多万的新房售楼处，都是关着门的，保持距离感，要高冷范，得装，哈哈。

进了大门，继续前行。会穿过一期的老现房，房龄10年左右。

密度不高，楼间距也可以，采光不错，但没做到人车分流，差评。不过，在售的二期做到了人车分流，小区一共俩出入口。

两排树，颇具归家仪式感。一休在小区的展板还看到了很多广告，有集中供热的，还有居委会选举的，生活气息浓郁。

一进来就能定调了，妥妥的中式建筑。

目前的售楼处其实就是项目的会所，是永久保留的。

图中的花园水系也是小区内的配套，不会被拆，这一点来说，比昌平沙河的泰禾丽春湖院子、中海丽春湖墅都要强。

远处可见高压线，此为缺点。在小区的东侧，距离二期大概200米，还好。

售楼处非常大气，以后做小区会所挺香。而且玖瀛府内部一共两个会所，外加一个医疗小诊所。

一共500套多一点点，宣传口径是去化了200多套，实际应该100多套。

透明模型代表的是一期的现房，基本分布于小区的外圈。而内圈的位置留给了二期。图中的蓝色水系和旁边的半圆形建筑，就是目前售楼处所在的位置。

0.81的容积率，超低密度，幸好是拿地早，要不然现在真的拿不下来这种地块，价格也肯定贵好多。但物极必反，拿地早也会带来产权年限的问题。按照现在的法律，70年到期后，要早几年续费。

因为背山的缘故，所以土地不平，售楼处海拔据说是50多米，越靠近山，海拔越高。叠拼的楼栋排布看似是节节高升，但其实层数都是一样的，地势带来的错觉。

关于建筑形式、安全性等问题，一休自然也有了解，会在后续深度测评文章中分享。

土地面积较大，产品形式多样，有数量不多的大平层（5层或者1层），还有联排别墅、合院别墅，加起来50套左右。主力户型是叠拼别墅，分为上叠、中叠、下叠别墅三种。

从售楼处出来，去样板间，又要绕过这片水系。

相当于户型图中的“动线”，开发商都会设计好看房客户的路线，扩大展示区。也是对自己产品比较有信心的表现，要不然样板间一般都会直接放在售楼处中。

接近200㎡，下叠户型，一层＋二层，大四居。

玖瀛府的叠拼别墅，最大优势是无地下部分，这很不多见，一般都是捆绑很大面积的地下。玖瀛府的开发商表达了一定诚意。

户型图种类较多。

我本来想看看联排的户型是否能突破采光局限，没想到还是老样子，对采光非常在意的，就别考虑联排了。

二楼北侧的卧室，送了一块设备平台，窗户也是内开内倒两种，三层low-E玻璃双中空，品质算中规中矩，起码没输在起跑线。

主卧套房，明卫带浴缸，除了可移动的摆件，全部所见即所得。

二楼南侧俩卧室，开窗面积还不错，因为楼间距大，所以太阳晒到床上肯定没问题。

主卧，有步入式衣柜。

U形厨房，操作面积较大，除了冰箱和摆件，其他全有，电器品牌也没问题。

宽敞客厅，真南北通透，270°采光。

样板间打造的风格和项目整体有点不统一，建筑水平倒还可以，但缺乏中式元素。

楼梯的宽度其实算不错的了，并不窄。

卫生间和家政间做了隐藏门。

一层本来是有一间朝南卧室的，但样板间给打通了，就是图中的这个位置。

开发商本意是下叠会送院子，但现在监管严格，开发商不敢给任何承诺，大环境都如此。

院墙预计也没有，是绿植软隔离来代替，这也是一个缺点。好在玖瀛府的销售都会明说，价格中也并未包含这部分，远比买时开心收房时愤怒要强一些。

目前只有这一个样板间，预计还会有一个新的，最近就要投入使用了。

一休还有很多注意事项可以告诉大家，欢迎留言。

签约区非常大，看房人其实也不少，物业服务预计是开发商自持。个人感受而言，茶歇区的工作人员服务水平都还不错，估计是特意培训过。

这项目看房团比较少，原因很多，不深入解释了。

玖瀛府强调“山居”、“浅山别墅”，比较适合那种家庭成员多一点，有老人的家庭，环境好，密度低。后面的这片山，开发商和政府租了70年，山上也有公园步道，只面向小区业主展开，预计明年就能使用了。

既然有了会所，那肯定是要做相关社群的，提高业主粘性和满意度。

园林也是中式风格，比较主流的思路，各个楼盘大同小异。

开发商建筑工艺以及用料的展示，还行。虽然正宏并非大开发商，起码有这么个事，没糊弄。开发商层面的介绍，以及项目一期的那些事，我会放在深度测评中。

叠拼以及合院的模型也都已经有了，比较直观。

北大博雅幼儿园是小区内部引入的，这是一大亮点。

清华附中昌平学校在北侧3.5km左右，规模很大，新建的，不排除能入学的可能。开发商说得也比较保守，新房都这样。

昌平中医院也从老城区搬过来了，已经落地，有些职能单位也从老城过来了，比如昌平不动产登记中心。

这是我上文说的，小区内的医疗配套。

所有的资质、证书都是齐备的，我帮大家检查了。也有详细的规划图，对建筑方面感兴趣的，去售楼处可以重点看看。

离开了项目，回到了路劲世界广场，日常生活挺方便。

商场内的品牌还算齐全，连锁餐饮也有很多。

同样在南邵板块的招商都会湾，其实还有90㎡三居尾房，也非常适合刚需上车，485万左右，更靠近地铁和公园。中介基本不会宣传的那种房源，详细资料一休也帮大家整理了。

海淀的朋友，实在没得选也看看石景山吧，优缺点明显，具一休了解有600多万起的下跃户型。

还是那句话：买房是大事，每家情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大。一休不想随便敷衍两句，不做批量化生产，想深入聊聊的，可加关注后点私信提问。